不労所得欲しさに「不動産投資」に手を出し4,000万ローンを抱え家庭崩壊しかけた平凡サラリーマンの末路③
【保有してみてどうだったのか メリット・デメリット】
といことで、壮絶な投資用不動産保有期間が終了したわけですが、
素人なりに保有している中で感じたメリット・デメリットをお伝えできればと思います。
★メリット
・節税になる
これ、投資用マンションの広告などによく書いてあると思うのですが、なぜなのかよく分からない方も多いかと思いますので解説していきます。
不動産を保有していると、毎年確定申告をする事になります。
この確定申告時に、その年にかかった経費等を計上する事になるのですが、申告した経費が所得を圧縮し、翌年の住民税を抑えてくれるという仕組みになっています(多分)。
なので私は年収700万ちょっとですが、諸々の諸経費を確定申告をし、500万くらいの年収の人という状態になり、本来700万の人が払わなければならなかった住民税を500万の人が払えば良い額まで下げた、という考え方です。
実際、昨年の住民税は月6,000円くらいしか払っていませんでした。
ただここで注意してもらいたいのが、今後、居住用不動産を購入しようとお考えの方です。
私を含めて大抵の方がローンを組んで購入されると思うのですが、本来700万円分のローンが組めた人が確定申告によって500万円に所得を圧縮しているので、500万円分のローンしか組めなくなる事があります。
実際に私も保有期間中に居住用不動産の購入を検討していたのですが、組めるローン額が下がってしまいました。
また、当然投資用不動産で組んでいるローンは「負債」扱いとして見られてしまうので、居住用不動産の購入に際し、銀行からの審査は厳しくなる事が予想されるでしょう。
銀行によってどこまで見るのかは差があるようなので、選定をしっかりした方が良さそうですね。
・還付を受けられる
節税効果に付随するのですが、こっちは「所得税」がいくらか返ってきます。
これも確定申告時の経費等計上により、所得税を還付として受け取る事が出来ます。
これにより、数万円規模ですが戻ってくるのでお小遣いとしてプチボーナスをもらった気分になります。
・生命保険代わりになる
これもよく聞くと思います。
投資用でも居住用でも不動産購入時には「団体信用生命保険（以下、団信）」という保険に入る事が義務付けられているようで、これに強制加入させられます。
この団信、何かというと「死んだらローンがチャラになる」というもので、別途保険料がかかるわけではなく、
毎月のローン支払いの中に組み込まれているので、ローンを家賃収入で返済しつつ生命保険にも加入出来ているという感じになります。
なので、この団信があるので別で民間生命保険に入る必要がないという事になり、保険代わりになって最高だよねという感じになります。
更にローン支払い設定時にオプションで三大疾病とかを付ける事も可能です。その分金利が高くなりますが。
・銀行から融資を得て投資が出来る
あらゆる投資商品がある中で銀行からお金を借りて投資出来る商品は不動産くらいじゃないですかね？
株や金などに投資するのに銀行はお金を貸してくれませんし、そうゆう意味では手持ちに何千万となくても、ある程度の信用力があれば投資可能になるのが不動産投資のいいところかと思います。
銀行から借りたお金で不動産を購入でき、家賃収入でローンを返済していく、つまり自分の財布から 1円も出てってない状態で投資が出来ている状態を作れるという事です。
・不労所得を得るチャンスを作れる
不動産を所有していると、皆が憧れる「不労所得」を得られる権利を手にします。
ローンを完済してしまえば、その後は家賃収入が永遠に入ってくる仕組みが構築でき、働かずお金が入ってくる状態になります。
月々8万円の家賃収入であれば、年間96万円がタダ貰いです。最高ですね。
デメリット
・空室が発生したら銀行へのローン支払いが滞る
私が保有していた物件は「サブリース」と言って、空室が出来てしまっても管理会社が家賃を保証してくれる、という契約であった為、空室が出てあたふたする事はなかったのですが、サブリースではない物件の場合、空室が出てしまえば家賃収入が入らなくなります。かといって銀行へのローン支払いが止まるわけではないので、毎月ローン返済はやってきます。そうなると自分の貯金などからローン支払いを実行しなければならなくなり、家計は火の車状態です。なので、物件選びの最重要ポイントと言っていいくらい「空室の出にくい物件」を選ぶのが失敗しない第一歩かと思います。
・固定資産税がかかる
不動産を所有している限り、固定資産税がかかります。居住用でもかかってくるもので、当然投資用でもかかってきます。
計算方法は結局知らんまま売却してしまったのですが、毎年10数万円かかっていました。
所得税の還付と、住民税の減税で貯めておいたところから捻出していたので直接的なダメージはなかったのですが、無計画だと結構痛い出費ですね。
・信用調査に落ちるとローンが組めない
銀行からローンを組む為には当然、信用調査が入ります。
審査基準は各銀行によって違うみたいですが私も実際2棟目の購入時に、とある銀行からの信用調査に落ちました。
職業や年収、借金の有無などいろんな角度から調べられるみたいで、私の場合は一度だけクレジットカードの引き落としが残額不足で引き落とせなかったことがあり、それが原因じゃないかと言われました。
その時はCICにクレジットカード情報を開示請求して調べましたね。
ざっと、こんな感じでしょうか。
総じて、月々の収支は3,000円程度のマイナスで、この額で生命保険に加入出来て、将来の不労所得の権利が買えてるとなれば安いもんやんけ、という思いで過ごしており、あんまりデメリットを感じていなかったのが本音です。
さて、最後になりますが不動産を所有してみての総括というか結局どうだったのかをお話しして終わりたいと思います。
結論、選ぶ物件さえミスらなければ、全然ありだなと売却した今でも思っています。
幸いにも私の場合、2棟とも優良物件だったっぽいので空室も出ず、売却時にもそこまで損失が出ず終えられたわけなのですが、所有期間中に節税効果が得られたり、還付を受けたり、無駄な生命保険に入らず節約出来たりしていたので、資金さえあればまたやりたいなと思っています。（懲りてない）
また、「お金に働いてもらうことの大切さを学んだ」というのも大きいですね。
不動産所有前までは、蓄財といえば「現預金」程度で、昨今のインフレ率により価値が目減りしているという事にも気づいておりませんでした。それがお金に働いてもらって増えてもらうという体験をさせてもらったおかげで、蓄財への意識を完全に変える事ができました。不動産なき今、次なる一手は「株式投資」です。
次回以降はこの株式投資についてお話ししていこうと思っているのですが、目下、株で不労所得を作ってやろうと孤軍奮闘中です。
失敗したらそれはそれで見てる分には面白いと思うので笑ってください。笑
という事で、今回のお話しは以上とさせていただきます。
今後、不動産投資に興味があるよという方の少しでも参考になれば嬉しいです。
それでは。