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【海外駐在＝家を買え】田町の自宅マンション貸してみた

田町おじさん

家を買う＝ずっとそこに住み続ける、という先入観を持っている人も多いのではないでしょうか。
今回はずっとそこに住み続ける可能性が低い人こそ家を買った方がいい、ということをnoteにしてみました。
僕が2022年5月から、タイに赴任・駐在することになり、田町に買った中古マンションを人に貸してみた話を実際の数字を公開しながら、共有させて頂きます。

結論を先に書いておくと、【たった2年間で純資産が450万円も増える】ことになります。

転勤族と言われる方や、商社やメーカーで海外駐在の可能性が高い人は
特に前向きに不動産購入を検討してみてもいいかもしれません。
海外駐在や転勤は、不動産を保有している場合には大きなチャンスになり得ます。


0. 大前提：立地と間取りは超重要！

本題に入る前に、前提の話を少しさせてください。
まず、大前提のひとつめとして、中古マンション・中古不動産の購入を検討する際には、街選びが極めて重要になってきます。
僕が日々、#田町に家を持とう と情報発信をしているように、田町という街は持ち家だろうと、賃貸であろうと住むのに最高な街です。

街の魅力は、賃貸の募集をしてから応募・契約が入るまでのスピードにも大きく影響します。
僕は2022年5月に退去し5月10日には申込を受領、6月には賃貸契約が開始という時間軸でした。
繁忙期と言われる3月4月を過ぎたあとで、なかなか応募が入らないことを懸念していましたが、あっという間に契約となり改めて田町という街の魅力を再認識した次第です。

そして次に大前提として大事なのは、部屋の間取りです。
不動産を購入する際にはいずれ売却したり、賃貸に出したりすることを想定して、
”流動性ある間取り”を選ぶことが大事です。
流動性ある間取りとは、“単身で住んでもいいし、カップルで住んでもいいし、小さい子どもがいても狭すぎない間取り”です。
僕がおすすめするのは1LDK、広くても2LDKです。3LDK以上だと単身には広すぎる。
そして、しっかりとリビングと寝室が廊下で分かれているような、防音のしっかりしている間取りを選んでください。

例）寝室とリビングは廊下で分かれているのが理想

実際に僕が田町で購入した中古マンションは1LDK+Sという間取りで、リビングと寝室は廊下を挟んでしっかり分かれています（参考までに、僕の前のオーナーは夫婦に小さい子どもの三人住まいでした）。
住める対象が広がることは、それだけ売却したり賃貸に出したりする際に、すぐ契約に至る確率が高くなります。
そして、実際に僕がすぐに賃貸契約を結ぶに至ったのは、20代半ばのカップルです。
まさに流動性ある間取りが威力を発揮したことになります。

エセ1LDKにご注意 fromセカニチさん

1. 収支はどうなる？実際の数字を大公開

さて、ここからは実際に僕の田町のマンションを賃貸に出してみての、数字の話をします。
僕が田町の自宅を去った5月から、今の賃貸契約を締結して、一般的な契約期間2年が経過した際にどうなるか。
結論、僕が田町を去った2022年5月から、2024年6月末までの期間で、
現金で約70万円、ローン返済分も考慮した純資産は約450万円も増加することになります。

家を持ってないとこれがゼロ

これは、不動産管理会社への管理委託手数料や固定資産税の払いなどすべて考慮した数字です。
そして、このローン返済分は、今僕の田町のマンションに住んでいただいているカップルに返してもらっていることになります。
それでいて毎月キャッシュ（現金）も生まれている。
どうでしょう、決して小さくない金額だと思います。

ローンは他人様に返してもらってることに

転勤や海外駐在があるとわかっていながら、賃貸に住み続けていたとすると、この純資産の増加はenjoyできないことになります。
それどころか、その前からの純資産の増加（＝ローンの返済）が積みあがっていないので、
その差はもっともっと大きいものになります。
仮に2年間住んでから賃貸に2年出した場合、計算してみると約790万円の純資産増加。
不動産を持っていないとこれがないことに。
わずか4年でゼロか790万円か。少しの考え方の違いで大きな差が生まれてしまうことになります。
国内であれ海外であれ、転勤や駐在で持ち家を出ないといけなくなるということは、大きなチャンスであるといえます。
バランスシート思考ができれば、機会損失に陥らなくて済むので、バランスシート思考で物事を考えるといいかもしれません。
バランスシートについては以下noteを参考にしてください。

2. 住宅ローンはどうなった？

これも結論から言うと、借入金利そのままで借換なしで継続しています。
銀行に「海外に1-2年いくことになりました」と電話したところ、「短期の海外転出で処理しておきますね」というやり取りのみでした。
これに関しては、僕も、一般的には、自分が住まない場合は、投資用金利に借換が必要との認識でしたが、実際には真っ当な理由さえあれば、ケースバイケースで処理されることがわかりました。
5年などの期間の場合はわかりませんが、銀行は意外とこちらの事情を理解してくれる様ですので、転勤や海外駐在の予定が見えている方は、まずは電話してみることをお勧めします。

**ケースバイケースなので本当に注意。「貸す前提」で住宅ローンを組むのはキケン。

3. 海外駐在あるなら家を買うべき理由まとめ

・他人様にローンを返済してもらえる。資産形成を他人様のお金で。
・うまくいけばプラスでキャッシュ（現金）も生まれる。
・真っ当な理由で住めなくなる。銀行が事情を考慮してくれる可能性あり。

家を買う＝ずっとそこに住み続けるという先入観や固定観念から抜け出し、
是非、ずっと住むわけではないからこそ家を買う、という視点を持って、不動産購入の検討を行なえる人が一人でも増えたら幸いです。

田町おじさん

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間取りの重要性についてはセカニチさんのnoteにも。ご参考に。

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