不動産投資は危険です
本日は不動産投資について僕なりの見解をお伝えします
R3年、株式市場がバブル化傾向にあります。そんな中「不動産投資」の言葉が減って来たように感じますがそんな時だからこそ、不動産投資について考えてみる事にします。
まず結論
不動産投資は危険です
理由
・購入時、営業マンが気に入って購入している
・出口戦略なしに購入しているケースが多い
・担当者に頼りすぎで真実が見えていないケースがある
・不動産投資の本当の仕組み旨みを理解せずに行っている
不動産投資とは
①不動産を購入
②家賃が入る
以上です。
投資をしている人が、うまく投資できたと感じる瞬間
・家賃の合計が不動産価格以上になった時
・物件を売却し、購入金額以上になった時
・節税ができた時
投資をしている人が失敗したと感じる時
・会社員で不動産投資をしている人→感じたことがないと思います
この点については深掘りをします。
会社員で不動産投資を行なっている人のほとんどが、不動産投資を「失敗した」「難しい」と感じていません。
なぜか。理解せずに不動産投資を行なっているからです。
不動産投資のメリット
・金融投資よりリスクが少ない
株の場合、会社が倒産すれば価値はゼロ。仮想通貨であれば上場廃止になれば価値はゼロ。不動産は文字通りなくなりません
・キャピタルとインカムがあります
家賃というインカム。売買益のキャピタル
・節税効果があります
物件をローンで購入した場合、建物部分の利息は経費になります
・ローン（低金利）を組めルという事は会社員の特権
信用力のない経営者はローンを組みずらい傾向にあります
・価格変動が少ない・経済情勢の影響を受けづらい
昨今のコロナ禍でも不動産価格は暴落しませんでした。ほぼ横ばい、地域によっては高騰しています。株式投資ほどボラリティが高くありません
不動産投資のデメリット
・購入価格の不透明さがあります
金融商品と違い、購入経路によっては見合った価格で購入できない事があります
・ローンは通常変動金利で組むため、金利の上昇リスクがあります
・空室リスクがあります
・定期的に修繕費がかかります
不動産購入時の注意点
・物件場所
最寄り駅はどこか。駅からの距離。周辺環境。
不動産投資の場合高級住宅街がいいわけではありません。物件価格と家賃のバランスが重要です。
キャピタルを狙うなら今後開発がありそうな立地を選ぶことも重要です。東京であれば港区や中央区の価格が今後も上がり続ける事には期待できません。開発計画等も市場調査しておくと面白みがあります。
・販売業社
自社物件かどうか。他社物件の方が割高になる可能性があります。また価格交渉時の融通も変わってきます。自社物件であれば仕入れにかかるコストが安く済んでいる可能性が高いためです。
・物件の所有者が誰か（業者か個人か）
個人からの場合、業者手数料がないため割安で購入できる場合が多いです。業者が買い取っている場合、コストがかかっているため売買金額が上がっています。
・管理会社はどこか
管理会社がしっかりしていないと、最悪の事態は家賃が入ってきません。場合によっては自身で管理会社を変えることも検討が必要です。
・家賃相場
購入時の家賃が永続的に入るとは限りません。退室時に家賃を下げなければならなくなった場合、収支が変化します。出来れば相場より安い家賃がついていた方が後々上げれる可能性があります。売却時大切になるのは実は家賃です。家賃が下がれば物件評価額は下がります。業者は家賃と物件価格で利回りを出すため家賃を上げることが出来れば物件価格も上げることが可能です。実はこの部分はとても重要です。
・販売担当者
営業担当者が決裁権のある者とそうでない者では価格交渉時の対応が変わってきます。購入後当面は担当者が頼りですから担当者の選定も重要になります。どの業界も同じですが、会社内で優秀な従業員は優良物件を持っています。不動産は新人営業マンから購入しないことをお勧めします。
・管理費の推移、修繕計画書の確認
購入後いきなり管理費が上がる、修繕費が上がる前に売りに出された物件のような事、コストが上がります。物件には必ず修繕計画書が存在します。担当者に見せて貰います。
・提携銀行
販売会社の提携銀行が少ない場合、自分で探した方が低金利でローンを組めることがあります。銀行によって金利は大きく変わります。不動産は価格が大きいため金利が0.1%違うだけでも総返済額は大きく変わります。自身で銀行金利を調べ、販売業社がどの銀行と提携しているか確認します。販売件数が多いと優遇金利を適用される場合もあります。
・居住者の属性を知らない
属性が悪いと、退去時に修繕費が過剰に掛かる場合があります。不動産投資をしていて自身のマンションにどんな人が住んでいるか知らない人が多いですが、自身の部屋を誰に貸しているかぐらい知っておく必要はあります。僕は学生が多い地域は検討対象外にしています。ここも業者に任せっきりは危険です。
・税金関係
担当者に丸投げで確定申告を自分でしていない。納税はルールです。必ず自身で確定申告をすべきです。
僕自身の実例2010年から現在まで不動産投資を行なっています。11年目に入ります。
当時は株式投資ほどリスクをとる自信がなく、ミドルリスクの不動産投資に関心がありました。不動産も金融の一つと考えており、色々独学で勉強していました。管理職になり、様々な営業を受けるようになり、その中に不動産投資の営業もありました。
もともと興味があったため当時30社以上の営業マンと面談を行い、相当数の物件を見にいきました。現在まで11軒のマンションを購入し適宜売却をしたものもあり、現在は5件所有しています。
特定の会社からの購入ではなく、3社から購入して保有しています。
この11年特段不具合もなく順調に資産を増やしています。株式投資と違い、基本的に放置で管理会社が空室時もすぐに賃貸をつけて頂けている為、空室は1回もありません。余剰資金を定期的に繰上げ返済することでローン期間を短縮し不労所得を増やしていきます。
売買における確定申告も自分で行っており知識もついてきています。
僕なりの見解
・不動産投資のベースは長期保有です。売却によるキャピタルは一瞬でインカムによる継続的収入が不動産投資の基本です。
・最低3件以上は所有しないと魅力はないです。1軒所有し6万程の家賃を得る程度ではリスクに見合いません。複数所有しリスク分散や場合によっては売却や買い増しを行うことで資産を増やして行く事が出来ます。
・業者の担当者に任せっきりは危険です。無料で何から何までやってくれるようなことが現実的でない事はわかると思います。自身でやるべきことはやりましょう。
今後の不動産投資に対する僕の見解
不動産投資は金融商品と違い、業界人でないと見えない部分が多く学習しづらい部分が多く存在します。そして何事もですが経験してわかるものが多数存在します。
不動産売買については特に言えるといえます。経験から得る体験や知識、感覚を早いうちに体験することをオススメします。
もし将来的に自宅購入を検討されているならば、なお皿経験すべきだと思います。自宅購入はサラリーマンにとっておそらく最大の資金投下の意思決定です。しかし、いざ住んでみると「狭かった、使いずらかった、マンションにすれば良かった」などマイナス意見が多く存在します。僕は経験があったため、感覚的に動ける部分があり自宅購入に対して満足できています。
「株式投資はまだ怖いと」いう方は自身で学習し取り組んでみてください。
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