宅建業法の改正とは【2022年5月施行】重要事項説明書などを電子化

2022年5月9日 12:56

宅地建物取引業法（宅建業法）の改正法が2022年5月18日に施行されます。改正法は、賃貸や売買といった不動産取引に必要な重要事項説明書などを電子化できるようにするものです。書類に宅地建物取引士の押印も不要となり、不動産取引のDXなど新たな商機につながる可能性があります。改正のポイントをわかりやすく整理してみました。

宅地建物取引業法の改正のポイント💡

デジタル改革関連法の一つ、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」が2021年5月に施行されました。この法律は、行政・民間の手続きから押印を不要にし、書面交付が義務付けられていた民間手続きについて、電磁的方法で行うことを認めたものです。

その一環で、宅地建物取引業法やその規則なども改正され、2022年5月18日に施行されることになりました。法改正により、宅地建物取引士の押印を廃止したうえで、次のような書面を電子メールやWebページからのダウンロード、USBメモリなどで交付できるようになりました。

🖥媒介契約締結時書面
🖥指定流通機構への登録を証する書面
🖥重要事項説明書
🖥契約締結時書面

（国交省の「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」から引用https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000092.html）

国交省の実施マニュアルに注意点👿

国交省は、宅建業者に向けて「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」を公表しています。

マニュアルでは、重要事項説明書などの交付時や、テレビ会議などのITを活用した重要事項説明（IT重説）をするときに、必ず対応すべきである「遵守すべき事項」、契約当事者間でのトラブル防止の観点から可能な限り対応したほうが良い「留意すべき事項」を挙げています。遵守すべき事項には、次のような内容があります。

取引のデジタル対応を進める前にマニュアルを確認しておきましょう。

宅建業者が相手方のIT環境を確認する

マニュアルでは、宅建業者が説明する相手方のIT環境について、次のようなことに対応できるか事前に確認する必要があると定めています。

重要事項説明書をダウンロードしてもらう形式の場合、その形式に対応可能か

提供する電子書面が改変されていないかどうかの確認が可能か

宅建業者が利用する予定のソフトウェアに対応可能か

ITを活用した重要事項説明を開始する前に、相手方が重要事項説明書や添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること、IT重説を実施するためのIT環境が整っているかを確認する必要があると定めています。

映像の視認や音声の聞き取りに支障が生じた場合には、宅建士はIT重説を中断し、その支障となっている原因を把握して、支障がない状況にしてから、IT重説を再開する必要があるとしています。

重要事項説明書などの電磁的方法による提供の要件

説明の相手方に提供する重要事項説明書などは、以下の要件を満たす必要があります。とくに、改変されていないかどうかをどのような方法で確認することができるのかについては確実に理解してもらう必要があると説明しています。

説明の相手方等が出力することで書面（紙）を作成できる

電子書面が改変されていないかを確認できる措置を講じている

重要事項説明書等の電磁的方法による提供に係る宅建士の明示

重要事項説明書等の電磁的方法による提供を行う宅建士を明示するため、作成した重要事項説明書等の電子書面には、宅建士の記名が必要となります。

電子書面の作成方法

実施マニュアルでは、重要事項説明書などの電子書面を作成するときに、ファイルへの記録の方式に指定はないと説明しています。

注意🚨　ただし、作成した電子書面を他のファイル形式に変換する際などに、使用していた文字や表が、文字化け、文字欠けが生じていないことや、表がぼやけてしまわないかを確認する必要があると定めています。

重要事項説明書等の電子書面を提供した際には、説明の相手方等に対し、提供した旨の通知が必要となります。マニュアルでは次のような方法を例示しています。

契約の相手方が契約当事者本人や代理人であることの確認

売買取引では、マネー・ローンダリングを防止する観点から、犯罪収益移転防止法により、契約当事者本人であることの確認をする必要があります。