オーストラリアで家を買う①
オーストラリアの不動産は持ってれば価値が上がるっていう話は結構みんな知ってると思います。
ちなみに2023年の10,11,12月の州ごとのデータによると、平均の値段が一番低くて5000万（New Territory - ダーウィンがある州）、一番高くて1億1000万ちょい（New South Wales - シドニー）です。国全体では９０００万ちょい！シドニーの家の価値はここ10年で二倍になったらしいです。私も含め買いたい人はたくさんいるはずです！
家を買う際、お金を借りる人が大半です！もちろん全額キャッシュで払ってしまうような方もいますが。オーストラリアでは七割くらいの人がMortgage Broker（モーゲージ ブローカー）という、銀行と借りる人の仲介をしてくれる人がいるんですね。過去に約3年ほどブローカーの元でAppllicationなどのお手伝いをして一連の流れを見てきたので、私なりにどんな感じのものなのか説明していきたいと思います。
まず第一弾！はIntroductionです。これが頭にあったらいつ家の購入を考えるかとかも目処が立つのかなと思います！
借りられる額（Borrowing Capacity - ボロウィング キャパシティ)は収入とLoan to Value Ratio（借りる額÷家の価値）が関係してきます。
年収（Annual Income)
年収-税金が生活費＋借金返済の毎月の支払いをカバーできるかどうかを銀行は見ます。同じ年収でも利子が高くなるにつれ返済額が大きくなりBorrowing Capacityが低くなってしまうので、高くなる前に借りようっていう傾向もありました！今はちょっと高すぎて（現在6.5-6.9%pa)低くなるのを待ってる人もいます。
会社に雇われている人のことをPAYG（ピーエーワイジー）と言います。自分の会社を持っている人のことをSelf Employed（セルフ エンプロイド）と言います。PAYGなら給料明細で一発ですが、Self Employedの方達はまた年収の測り方が銀行によって変わったりします。
Loan to Value Ratio (LVR - エルヴィーアール)
これは単純に借りる額÷家の査定額です！大体の銀行が８０％までと決まっていて、それを超える場合は手数料（LMI)がかかったりします。医療系や会計士などの人はLMIが無料になったりなどもあるので八割以上借りたい人はそういう銀行を探すと良いです！
ここで注意なのが、家を買う値段＝家の価値ではないことです！新築でも中古でも、銀行と契約している査定チームが家に行って勝ちを決めます。なので何かしらの欠陥住宅はお金を借りられなくなるので注意です！
この二つの項目をクリアできればほぼ１００パー、希望の額を借りられます。クリアしてない場合、ちょっと利子の高いところに行く手もあります。1年後に利子の低いところに移す（Refinance - リファイナンス)こともできるのでそれぞれの状況次第ですね！Refinanceについてはまた別の投稿で詳しく話します！
借りる前に一番の悩みなのが貯金ですよね！一体いくら貯金すればいい？
大体はDeposit（デポジット、頭金）を現金で20％（残り80％は借りる）と大きい税金であるStamp Duty（スタンプ ジューティー）さえ貯金できればクリアです。
Stamp dutyとは！
税金のことで、大体は家の値段の３から４％が上限っていうことですけど州によって変わります！’Stamp duty 州の名前’で検索すれば Estimater など計算してくれるサイトが出てきます！
初めて家を購入する方（First Home Buyer)は免除されたりします。これも州によります！
オーストラリア永住権のない人が家を購入する場合はStamp Dutyが二倍ほどかかったりします。利回りがそれをカバーできれば全然払ってもいいと思いますけどね！
これらを踏まえて、もしブリスベンで自分の住む6000万円の家を買う場合に必要な条件は下の三つ！（全て＄１AUD＝100円を使ってます）
年収約950万から1000万*二人で借りる場合約1100万（生活費が増えるはずなので借りれる額も低くなります）
貯金が1328万以上 内訳：デポジット＄1200万円（20％）+ Stamp duty ＄128万円（https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/calculate/transfer-duty-estimator/）
家の査定が6000万以上（LVR80％）＊査定はローンを組むときのプロセスなので銀行がやってくれるので自分では何もする必要ないです！
もちろん家がまだ見つかってなくてもローンを申し込んでどれくらい借りれるかを知ることができます！その場合はいくら貸せますよーという銀行からの手紙をもらってから不動産屋さんと家探しをすることになります。その手紙も有効期限があるので（大体90日以内）要注意です！
それぞれの銀行によって、どんな収入もしくは不動産を取りたいかが変わってくるので、自分で直接銀行に入って営業の人に捕まるのよりもブローカーに相談するのが一番です。ブローカーは手数料もかからないし、いろんな銀行を比べて、トータルいくらかかるか、どこが早いかなどの情報をすぐ出してくれます！
こんな感じです！長くなるので詳細は省きましたが他の記事で説明していこうと思います！役に立つと嬉しいです。
