管理会社変更で見落としがちなこと。

「管理会社の対応が悪い」「管理料が高い」
この2つの理由で相談に来られる投資家さんが多いです。

PM経験がある自分は管理会社の得意不得意が分かっているのですが、言葉だけで伝えようとしても限界があると感じ、一枚の資料にまとめました。

もちろんこの資料が自分が伝えたいことの全てではありませんが、この資料が自分の意図を伝える手助けをしてくれます。

この管理会社比較表の特徴的な点は、平均入居年数と年間解約数を計算していることです。

平均入居年数を計算することで、更新料が2年間でどの程度収入として入るかが分かります。

年間解約数を計算することで、AD(広告料)がどの程度運営費としてかかるかが分かります。

オーナーに限らず管理料だけで管理会社を判断してしまう方が多いですが、入居者の回転率によってもNOI(営業純利益)が変わります。

例えば、狭小物件(シェアオフィスを含む)と言われる10㎡～13㎡のワンルームは年間の解約率が高くなる傾向にあり、1部屋だけで1年間に2回、3回と入居者が入れ替わることもあります。

こういった物件を管理料が低い管理会社に任せても、ADや客付け手数料、リフォーム費用が嵩み、むしろNOIを押し下げてしまいます。

このようなケースでは、ADが低い管理会社を選択したほうがNOIが高くなります。

また更新料が全額オーナー負担の管理会社も増えているため、単年度ではなく、複数年保有した際にどの程度NOIが変わるのかを確認する必要があります。

上記、管理会社比較表のケースでは年間15万円ほど差がつきます。

これは単身用ですが、ファミリータイプになると入居期間も長くなる傾向にあります。つまり更新料を受け取らないデメリットが大きくなります。

ただし東京・神奈川を除く地域では更新料を入居者からとっていないケースもあります。逆にいえば、更新料がとれる地域は限られているということです。

このように管理会社比較表を用いることで、管理料比較だけでは分からない点が明確となり、数値化により管理会社変更のメリットが分かりやすくなります。

添付資料のデータは実際に私がコンサルした実例です。年間100万円近く運営費を下げることに成功しました。

コスト削減だけに目を向けがちですが、物件の特徴やオーナーの性格を考慮したうえで管理会社変更の提案をしています。場合によっては管理会社変更をお勧めしないこともあります。