静岡で物件を買いました④ファイナル
前回の続きを書いていきます。
＜購入後の取組み＞
購入後、現状維持のオーナーが多いと思いますが、さらに良い物件にしようと思考する・行動することが収益力UP・資産価値向上のために大切です。
よくやるのがプロパンガス会社の変更です。
最近は規制が厳しくなったので、給湯器やエアコンの設置・交換費用をガス業者に負担させ、そのコストをガス料金に転嫁させる手法はできなくなりました。
新規でこれらの取り組みはできませんが、過去に売主が上記のような契約形態で契約していた場合は、過去の契約をを引き継いだ方がいい場合もあり注意が必要です。
ガス会社との契約期間が10～15年の長期ということもあり、不用意に解約すると違約金を請求される可能性があります。
今回のケースはちょうど契約が満期になるタイミングだったので、特にペナルティを支払うことなくガス会社の変更ができました。
ガス会社の特徴として規模が大きい会社ほど調達コストが低くなる傾向にあり、厳しい話ですが地元のガス会社では単純なガス料金比較となると大手にはまず勝てません。
本題から逸れますが、上記の規制によりサービスの差別化しづらくなりましたので、ガス会社の淘汰が拡大していくことは間違いありません。
話を戻すと、ガス会社変更により当初のガス料金の4分の3程度まで下げることができました。 ※すみません、具体的な金額は忘れました。
なお東京の場合は、下記の金額になります。ご参考まで。
基本料金 1,500円（税別）
従量料金 350円（税別）⇒0.1～10.0㎥反映
従量料金 300円（税別）⇒10.1㎥～反映
※月10.0㎥より多く使われるお部屋は単価が50円安くなります。
※間取りが1LDKです。１Rだともう少し高くなります。
ガス料金が下がったとはいえ入居者メリットのみで、一見オーナーにはメリットはないように見受けられますが、入居者が長く住んでくれる可能性が高くなります。
CPMの授業で習いますが、これをテナントリテンションといいます。
※CPMとは？
テナントリテンションは数字では表れにくいですが、確実に効果があると信じています。このような取り組みを行う大家さんとそれ以外で数年後、数十年後に結果が大きく変わりますので、不動産を所有する全オーナーに是非心がけてほしいと思います。
さらにガス会社変更と同時に、全入居者の給湯器を省エネタイプの新品に交換したのですが、1部屋来月退去になってしまいました(笑)
これは笑ってください。
まあこのように頑張っても思うように上手くいかないことは多々ありますから、長い目で取り組みを判断していただければと思います。