借換えで追加の自己資金を求められた時の分析法

借換えを銀行に打診した結果、金利は下がるものの自己資金を求められてしまうことがあります。

リーマンショック以前に購入した物件は、当時よりも担保余力が上がっている(値上がりしている)ため、自己資金をいれなくても借換ができる可能性が高いです。

一方で2015年頃からスルガ銀行や静岡銀行を利用して購入した不動産、とくに地方物件では、スルガ銀行の融資がストップしたことがきっかけで、それ以降市況が落ち込んでしまったり、空室が多く表面利回りの割に運営状況がよくないといったことが原因で、思うように借換えが進まないことがあります。

金利が3％後半あるいは4％台で借入をしていると、キャッシュフローが少なく、さらに残債の減るスピードも遅いというジレンマに陥ります。

とはいえ、頭金をいれてまで借換えするべきか悩む方が多いのではないでしょうか？

こういう時は、投資効率を計算します。

例えば融資条件が残債8000万円、金利3.6％、残期間20年から融資額6000万円　金利2.0％　期間20年へ借換えができる場合、

(月額返済額)　借換え前47万　→　借換後30万　
　　　　　　  差額17万(年間204万)

(融資額)　　　現在8000万　→　借換後6000万　
　　　　　　  差額2000万

CCR(自己資本収益率・キャッシュオンキャッシュリターン)
= 204万 / 2000万　＝10.2％

となります。

ざっと見た感じでも10％の利回りなら悪くないなという印象を掴んでいただけると思います。

「2000万円の自己資金は結構重たいな」と最初は考えてしまっていたとしても、投資分析してみるとむしろ借換えした方がいいなということに気づけるはずです。

しかし、それは今の投資市場だから言えることです。世の中にCCR10％以上で回る投資商品が他にあれば、借換えなどせずにその自己資金をもっと効率がよい投資に回すべきです。

ここでは簡略化のために計算過程において記載しませんでしたが、繰上げ返済の際にペナルティ(繰上げ返済手数料)がかかる可能性があることに注意してください。

特に固定期間中はペナルティがかかることがよくあります。

他に借換えするにも融資手数料がかかりますし、抵当権の解除と設定にも費用がかかります。

解除は3万円くらい。設定は融資額×0.4％です。

さらに司法書士に支払う手数料が10万円いかない程度かかります。

このように費用トータルで分析する必要があります。