新NISA？それとも不動産投資？どちらを優先するか。考察１

手元資金として、1800万円あるとした場合の思考実験と考察

2024年からスタートする新NISA、非課税枠が1800万円に増え、かつ保有銘柄を売却しても、その分の生涯投資枠を再利用できるようになる。つまり運用成績により保有銘柄の入替えや、値上がり益狙いの投資がやりやすくなったということである。※５年かけて上限金額を分散投資する。試算は満額に達した後、６年目以降25年目までとする。

運用利回りを6%とし、25年間運用すると、投資金額の合計は約7700万円となり、元本の1800万円を引いた利益は5900万円で、これは非課税である。

株式投資は市況の不確定性により、必ずしも想定の6%の利回りが得られるとも限らない。また元本割れのリスクも当然ながらあることを忘れてはいけない。

一方、不動産投資すると仮定する。自分が考えるとっかかりは、手元資金を元手に古築戸建を購入し、最低限の改装をしたうえで賃貸経営することであろう。家賃設定を相場から５万円と想定した場合、表面利回りを10%とすると1戸あたりの投資額上限は600万円、売上は60万円となる。3戸投資すると年間総売上は180万円となる。

家賃収入は１戸30年間で1800万円、３戸分投資したとして5400万円の総売上。3戸分の初期投資は1800万円なので、差引くと利益は3600万円となる。

ここから登録免許税、申請手数料、固定資産税、事業税、所得税などを納める。またその他の経費として、税理士費用、仲介業者への管理費や清掃費、広告費、火災保険、修繕費等がかかる。※詳細試算は別途考察する

また30年の期間中には、建物の大規模修繕や電気設備の修繕など、経費として認められる費用ながらも、手元資金は減ってしまうことも考えなければならない。空室対策から家賃を下げるリスクもある。不動産投資は、大家業独特の大変さもあるし、子供への事業継承の難しさもある。

同じ投資金額の1800万円で3戸分投資出来たとして、天秤にかけたらどちらがお得か？金銭面、リスク、仕事の大変さ、収益の安定性や再現性。

※色々と考え方はあるかと思います、皆さんのご意見やコメント頂ければ励みになります。