再建築不可物件を建て替え可能に！短期利益で投資資金を一気に膨らます
こんにちは、たかぼりと申します。
普段、Twitterで不動産投資について情報発信してますが、私が実践している再建築不可物件投資について、質問されることが増えてきたため、
簡単ですが本NOTEにまとめてみました。
どんな人が話してるのか、ご不安もあると思うので、本題にいく前に、３行だけ自己紹介させて頂きますね。
現役のサラリーマンで、家族３人＋猫１匹とともに東京で暮らしてます。
複業として、不動産投資やネットビジネスを実践しており、特に不動産投資歴については、軽く１０年を超えてます。
では、本題に入っていきますね。
■再建築不可物件とは
現在、建っている建物を解体し更地にしてしまうと、新しい建物が建てられない物件のことをさします。
いくつか条件はあるんですが代表的なものとして、建築基準法第４３条の中で「接道義務」というものが定められており、「幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接してないといけない」というものです。
なぜ、こんなルールがあるのかというと、
「消防車や救急車が入れないような場所には、家を建てるな」
ということなんです。
救助活動したくても、入っていけなければ助けようがないですからね。
他にも「市街化調整区域の物件」も、再建築不可となります。
市街化調整区域とは、町が広がりすぎてインフラ整備（電気、ガス、下水道 etc）などが追いつかないため、家を新しく建てられないよう制限されてます。
人口が減少していくので町も集約していく、という考えのものです。
まとめると、再建築不可物件とは、以下のような建物になります。
＜再建築不可物件＞
・建築基準法上の道路（幅４ｍ以上）に接していない
または
・建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない
または
・市街化調整区域の物件
※市区町村により細かい条件は様々なため、上記が全てではありません。
また、再建築不可物件はリフォームして住むには何の問題もありません。
再建築可能な普通の物件より、５割以上安いケースもよくあるので、割り切って購入して住んだり、
賃貸経営目的であれば、取得費用は安いものの家賃は相場近くで成約することも多いので、活用方法は十分にあります。
■「再建築不可物件」投資について
建物を新しく立て替えられない再建築不可物件ですが、実は、建て替え可能にするやり方があります。
自動車が今ほど普及していなかった時代は、１間（約１．８ｍ）や２間（約３．６ｍ）といった昔の基準で道路が整備され、そういった道路は現在でもたくさん残っています。
こうした道路に接してる住人に対し、いきなり、
「新しい家は建てられないよ」
となっても、言われた方は、困ってしまいますよね。
そのため、行政の方でも緩和措置として、いくつか特例を設設定しています。
また、隣地から、土地を譲ってもらうことで、再建築可能な条件を満たすこともできます。
再建築可能にするやり方のいくつかを、簡単ですが、紹介させていただきます。
■再建築可能にするやり方
「再建築不可」物件を、「再建築可能」にするやり方は色々ありますが、代表的なものをいくつか紹介させて頂きます。
◆新築する時にセットバックする
前面道路が４ｍに満たない場合は、自分の土地を、国に提供することで前面道路が４ｍ以上になるようにします。
◆但し書き道路申請
防災上の危険性が低かったり周辺地域の状況により、前面道路が４ｍに満たない場合でも、特例により但し書き道路物件として、再建築が認められることがあります。
◆隣接してる土地を購入する
例えば、建築基準法上の道路に１．８ｍしか接していない場合は、２０ｃｍ分を隣地から購入することで、２ｍ以上の条件を満たすようにします。
ｅｔｃ
もうお分かりだと思いますが、私が実践している再建築不可物件投資とは、
再建築不可物件を「建築可能物件」にして高値で売却する
投資になります。
出口を売却としてもいいんですが、購入時点で、かなり割安で購入するので、高利回り物件として長期保有することも可能です。
■再建築不可物件投資に関するメリ・デメ
◆メリット
１．短期間で収益幅が大きい
２．一般的な一棟アパートや区分マンション投資より、収益拡大スピードが早い
３．物件価格帯が低めなため融資がつけやすい
◆デメリット
１．再建築可能にできなかった場合、出口戦略が狭くなる（賃貸付けし売却）
２．物件選定と再建築可能にするための知識が必要
■王道の不動産投資の問題点
問題点というと語弊があるかもしれません。
私もこれまで不動産投資を実践してきましたが、収益を拡大させていくためのスピードが課題でした。
１棟アパートを４棟、５棟以上もっているような不動産投資家になれば、拡大スピードも早くなっていくでしょうが、
私のような普通のサラリーマンでは、そのレベルに達すには時間がかかります。
■なぜ、再建築不可物件投資をやろうと思ったのか
私が再建築不可物件投資を始めることになった理由は、
１．いい場所の１棟アパートを購入するための、まとまった頭金を準備したかった
２．融資枠が頭打ちになっていて、価格帯が低い再建築不可物件であれば取り組み可能だったため
３．人口が減少していくなか、短期キャピタル狙いであれば、そのリスクを排除できるため
４．一棟アパートや築古戸建てはライバル過多であるが、再建築不可物件投資は、ライバルが少なめ
になります。
多くの不動産投資家が一度は考えたことが、ある内容ばかりではないでしょうか。
■こんな方は取り組むべき
先ほど、私が再建築不可物件投資をスタートした理由に少しでも共感できた方は、取り組んでみるのもいいんじゃないと思います。
あとは、
「社会的な空き家問題の解決に貢献したい方」
も向いていると思います。
日本の空き家は８２０万戸あるといわれており、その中には、再建築不可物件も相当数含まれています。
また、空き家が増えれば治安悪化にもつながります。
２０１５年に「空き家対策法」が施行され、再建築可能にしやすい地域もあり、空き家を減らすことで社会貢献にもつながります。
■私が取り組むきかっけになったセミナー
私も不動産投資歴は長いですが、最初から再建築不可や、法律について興味があったわけではありません。
また、再建築不可物件は、最初から投資対象外とする人も多いのも事実です。不動産業者でさえ、扱うのを嫌うこともありますしね。
私が再建築不可物件投資を始めるきっかけとなったセミナーをご紹介させていただきますね。
再建築不可物件投資に関する知識やノウハウだけでなく、投資に対するリスク・実務から分かる実体験など、セミナーでありながら体系的に学ぶことができます。
セミナー時間はガッツリ３時間ですが、一方通行のセミナーではなく、ディスカッションがあったり、参加するだけで楽しむことができます。
こういった投資法があるんだなと、知っておくだけでも学びは大きいと思います。
＞＞＞セミナー申し込みはこちら
（スミマセン、準備ができ次第リンクを公開します）
終わりに
Twitterをやってても、再建築不可物件に投資している人に、出会ったことがありません。
YouTubeなどで「再建築不可物件は買ってはダメ」「難易度が高い」のようにお話されてる方もいますが、取り組んでる私からすると、ライバルが減っていいや、なんて心では喜んでます。
結局、私も再建築不可物件投資で得た利益で、王道の不動産投資もやってます。それが、私のTwitter名にもなってる「再建築不可 × 王道不動産投資」になります。
もし、ご不明点や突っ込んでお聞きしたいことがあれば、ツイッターでＤＭ頂いても構いません。
ここまでお読みいただき、ありがとうございました。