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共同住宅・長屋ハイブリッド（土地から新築）

わん1級建築士

ワンルーム条例に長屋を含めているかどうか？（東京都23区）

都内の場合、ワンルーム条例の戸数が非常に重要になってきます。なんとかその戸数以上に計画ができないか？そんな時に共同住宅と長屋を組み合わせることで戸数を最大限確保する方法があります。今回はそのあたりを解説したいと思います。

まずは23区のワンルーム条例は、各区によって異なります。重要なのは戸数の定義が「共同住宅のみ」を示しているのか、「共同住宅・長屋」をいっしょに定義しているのかで意味合いが異なります。もし共同住宅のみを規制しているのであれば長屋を戸数として加算することができます。

例えば足立区では、共同住宅と長屋を別々で規制しています。このような区では共同住宅と長屋を組合せ最大戸数にすることも可能です！

これらを1枚の図にまとめてみました。ピンクの区は、共同住宅のみを規定しているため長屋をプラスで加算することができます。

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「長屋」と「共同住宅」の違い

ではそもそも長屋と共同住宅の違いは何が違うのでしょうか？

・共同住宅

共同住宅は二以上住戸が階段、廊下、ホール、エレベーター等を共有しているものです。

・長屋

長屋は各住戸と住戸の間の界壁以外共有する部分がなく、各住戸に外部から直接出入り出来るものです。

つまり共用部から出入できる住戸なのかが重要になります。1階であれば出入口を変えるだけで計画が可能な場合が多いです。

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また2階や3階であっても直接階段を設置すれば長屋として扱うことができます。👇も3階9戸を長屋とした実例になります。


実例

👇のツイートは、共同住宅14戸と長屋3戸＝計17戸で計画した実例です。道路から直接アクセスすることで1階部分は長屋扱いできたと思われます。メールボックスに14戸分しか設置していないのもあくまでも共用部を利用できるのは共同住宅部分のみとして計画しているからだと思います。

👇のツイートは、長屋を1階だけではなく2階まで道路側から直接アクセスすることで戸数を最大化しています。



旗竿地（横浜市）

旗竿地も場合によってはハイブリッドが有効な場合があります。👇は横浜市の条文になりますが、共同住宅は100㎡まで長屋は3戸までと規定されています。ただその二つを組み合わせてはいけないとは言ってないためうまく組み合わせれば共同住宅5戸と長屋3戸の計8戸を計画することも可能です。



まとめ

共同住宅と長屋のハイブリッドをうまく組み合わせることで、ワンルーム条例や旗竿地で戸数を最大化することが可能になります。長屋をどのように計画できるかがポイントになりそうですね！

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わん1級建築士
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