プロミライズ青葉台 MR訪問
プロミライズ青葉台のMRに行ってきました。
結論：一次取得層には強くお勧めできます
１．青葉台という立地
決して都心に近い訳ではありませんが、通勤時間帯の準急で渋谷まで40分、大手町まで60分。
乗り換えの必要が無い大手町まではかろうじて通勤圏と言えるでしょう。
渋谷乗り換えで新宿程度はアリですが、新橋あたりだと通勤は苦しいというのが私の感覚です。
なお各停だと座れると聞いたことがありますが、渋谷への通勤でない限りは準急に乗るのが一般的な感覚ではないでしょうか。
駅前には東急スクエア、飲食店も商業も一定規模以上で栄えていますが、沿線で言うと二子玉川、溝の口、たまプラにはあと１歩及ばない感じがあります。
とはいえ鷺沼やあざみ野なんかよりは明らかに栄えています。
ちょっと所得の高い上品なファミリー目線で見れば豊かな店構えなのかもしれませんが、私はもう少し日常使いするお店や若者向けのお店がもう少し多い街並みの方が好みですので、このあたりは実際に現地に赴いてみるのがいいと思います。
私の場合は、今も一番買い物することが多い二子玉川に行くのか、たまプラ、港北あたりに足を延ばすのかは解りませんが、少なくとも青葉台で色々見て回ることはなさそうです。
スーパーが多かったり公園が多かったり戸建街が綺麗だったりと住環境が解りやすく良いのが青葉台です。
ファミリーで住むには良い環境ではないでしょうか。
２．物件の立地
駅から一番近い棟で10分の距離。
田園都市線というと坂がつきものですが、駅から一番近いステーションサイドまでは高低差が殆どない道のりですので歩いて楽な10分かと思います。
もっとも西向きにイーストコア→サウスコアと２期販売の２つのブロックまでは上り坂、駅から離れる分だけ坂を上るのでバランスの良い棟を選択するとよいと思います。
近くにスーパーもあるので買い物が駅前頼りということが無いのも悪くないと思います。
個人的には余り駅から離れたくないと思いますが、例えば60歳で購入する場合であれば高台、公園の近い一番遠い棟を選ぶのも一つの選択かと思います。
３．どの棟を選ぶか
南向き（最前面）の寸評
メリット
・目の前が接道しているので採光十分
デメリット
・駅に近めの棟は坪300-と住戸内でも割高
・高層階をとっても目の前の建物や電線など視界を遮るものが多い
ステーションサイドの3南向きLDKはほぼ地権者住戸、最初から存在しないと思っていいですね。
続いて東向き
メリット
・東向きに下っている立地のため西側棟でも上層階を買えば割と空を感じられる眺望
・価格はリーズナブル
デメリット
・とはいえ、そこまでいい景色かといわれると…
続いて西向き
メリット
・セントラルプラザを使い倒せそうな立地
・セントラルプラザが見える景色は大規模に住んでる実感が
デメリット
・車も入ってくる部分なので騒々しいと感じる人も…
・一番南側の住戸は共用棟が近く視界面では圧迫感
すごくアバウトに評価するとこんな感じです。
こういう住宅地ですと万人受けしそうな南向きを推したいのですが
現地に行くと南向きのロケーションに特別なものを感じないというのが正直なところ。
リーズナブルな価格でこの物件を検討している方も多いでしょうから、敢えて坪単価高いところに行くのは自己矛盾しているなと思ってます。
個人的にはイーストコア西向きの高層階が価格とのバランスが良いように感じました。
どの棟を選ぶかという観点からは多少ずれますが50㎡台の2LDK、60㎡台の3LDKなど非都心物件にしてはコンパクトな部屋が多く地権者住戸として割り当てられています。
高齢者夫妻など広い間取りを必要としない入居者が多いようだと住民構成に不安を覚える子育てファミリーもいるのではないでしょうか。
※余談
将来、マンションの中で意見が別れた時、所得や家族の年齢構成上近しい属性同士が主張を同一にしやすいため向こう三軒両隣地権者みたいな棟に住むのは個人的には抵抗があります。
価格表をもらってる方だけ解ってもらえれば良いのですが「厳しいな」という棟もあります。
ここは抵抗ない人は全く抵抗ないので余談でした。
４．住戸仕様
個人的に一番抵抗があったのはサッシ高です。
平均的な成人男性の私の目線だとどうしても低いので解放感は乏しいと言わざるを得ません。
ラクセスキー採用されてると嬉しいですね。
私は廊下側カーテンは閉めっぱなしなので可動式ルーバーは無くてもよいのですが、このあたりが私がこれまで見てきたマンションとの相違点です。
ネガティブポイントから先に上げましたが二重床二重天井、ディスポーザー、床暖房、食洗器と基本的なものは全て押さえているので、高騰著しい中ではよくできた物件ではないでしょうか。
５．総評
一次取得の方であれば普通に買って損は無いと思います。
住戸仕様で上げた多少の気になる点は、お金を稼いで住み替えでクリアしようと思えば日々の仕事も頑張れると思います。
スケール感ある共用部やマンション周辺の環境もゆとりがあるので住みやすさを感じることができるのではないでしょうか。
逆に、一次取得で大手の物件に住んでいる方にとっては色々気になる部分があると思います。
家族構成の変化に伴い部屋数アップが叶う、車が持てるなどQOLを上げる要素を自分で見いだせない限りは転売防止の特約もついているので一定のとっつきにくさは否めない気がします。