FXで爆益な人の次の投資方法は不動産投資！不動産投資で稼ぐには？○○億規模の収益不動産オーナーの特徴
こんにちは、普段はハイレバでFXしている中、不動産投資の会社で勤務し収益不動産の買取や売買をメインに仕事をしているシーラカンスと申します。
ツイッターではFXアカウントとしてツイートしていますがNOTEは仕事のことを記事にできればと思い書きました。
そもそも、webで記事書くこと自体初めてですので多少の読みづらさはご愛敬ということでよろしくお願いします。
簡単に自己紹介しますと収益不動産ベンチャー会社（4.5名程度）に勤務しており、普段は営業を行いながら5000万円から5億規模の物件を購入し転売したり、購入希望者と売主を繋ぐ仲介業務などをしております。
その中で様々な不動産オーナーとお話する機会がありましてそこでのエピソードなどを踏まえて不動産での成功術など教えていければと思います。
不動産投資・収益不動産とは何か？
皆さんは不動産といえば何を想像しますか？
賃貸や戸建てやマンションの販売などを想像する方が多いと思います。
実は不動産と呼ばれるものは様々な形態がありまして10種類以上のそれぞれ特化した不動産事業がございます。
その中でも私たちが携わっているのが収益不動産事業です。
では、収益不動産とは何か？
簡単に説明しますと
物件を購入→入居者、事業者を募り賃貸での契約をする→家賃収入を得る。といった形のビジネスモデルです。
一般の方々は自分たちで利用するケース（マンションや戸建てを購入して住む、土地を購入して自社工場などを作る）が多いですが
収益不動産の場合は他の方にお貸ししてその家賃収入で銀行への返済をしながら資産を形成していく形になります。
ではなぜ不動産投資を行っているのか？
収益不動産は実はすごく固いビジネスモデル？
不動産投資というとガツガツしている人などが行っているイメージがありますが意外と理系の物腰やわらかい方が多かったりします。
では、なぜそういった方々が不動産投資を行っているのか？
実際に１０億円規模所有されている成功しているオーナー数名の商談の際にお聞きしてみました。
そこで皆様が大体言うことが３つあります。
１つ目は「人件費・在庫管理などが入らないから変な飲食店より経費がかからない。」
人手不足の昨今、このような経済状況でも非常に効率的に収益を上げられるのはなかなか無いとのことでした。確かに物件を所有するだけの会社を作り皆さん社員は多くても２,３名のところが多かったです。
資産管理法人といった不動産の収益をメイン事業とする会社などを作ったりするケースも多いです。
変な話ですが入居者が出ていかない限りお金は無限に入ってきますし、
さらに自分で物件を管理すれば実質１人でも行うことができます。
２つ目は「数値を見るだけで物件の管理を行うことができるので購入する前から収益のシミュレーションを行い物件の選別ができる。」
ここは少し専門的なところにもなりますが不動産を購入の際は
毎月かかるランニングコスト（毎月支払う運営費）を計算し、購入したい物件の所在地の家賃相場で毎月の収益を計算しそこでの粗利を計算して、今の売価でしっかり利益が出るかを見ているとのことです。
FXしてる方ならわかりますが変なEAよりよっぽど数値化シミュレーションは具体的に表せると思います。
これは我々、不動産のプロもしっかり選定して物件を買わないといけないです。中には毎月赤字になってしまう様な物件を購入し、痛い目を見ることもありますので重要な点になります。
投資用不動産を購入して失敗した方も痛いほど見てきているので今後はその方々の失敗例なども共有できればと思います。
３つ目は「購入した物件の価格が上がっていくので今は収入益とは別で売却益も出る」
築年数が経てば経つほど建物は劣化するのでいろいろな箇所を修繕しないといけないため物件のか価格は下がっていきますし、家賃も下がっていきます。
しかし、この方々はワンルームの投資物件を購入しているのではなく土地の付いた１棟収益物件を購入しているケースがほとんどです。
つまり、土地は余程な田舎じゃない限り値段は下がらないし、再開発などで商業施設ができるとむしろ上がります。そうなると築年数が経っている建物でも人気エリアでは家賃が下がらないため価値が保てるのです。現在、日本の不動産価格は直近１０年うなぎ登りで上がっています。
グラフで見てもらうと分かりやすいです。こちらは不動産価格指数といい年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、不動産価格の動向を指数化したのを１５年間にまとめたものになります。
2008年からの下落以降は上昇傾向が続いております。
2008年はリーマンショックがあったため、不動産価格は一気に下落しましたがそこで購入できた方々は今頃じゃぶじゃぶ金が落ちているでしょう。（まだ保有していたらの話になりますが、、、）
店舗ビルやオフィスビル、マンション・アパートは軒並み価格の上昇が見られます。
コロナ当初はホテルやオフィスビルや飲食店ビルなどの不動産価格は下落しましたが人の流動性が戻れば価格は上昇していきました。
コロナで影響を受けなかったのが１棟マンション、アパートでして現在では安定性という面では人気の投資物件となっております。
こういった観点から収益不動産は安定的に収入を得れてシミュレーション値に近い動きをしてくれる比較的に安全な投資方法なんです。
では、どうすれば不動産投資を行えるのか？
不動産投資を行うには物件を購入しないといけないのですが金額や築年数、対象エリア、年間収入などを見て物件を選定します。
資金の無い場合は銀行から融資を引っ張って物件を購入しないといけないので銀行との付き合いは必須です。また、投資物件を紹介してくれる仲介会社との付き合いなど様々なやり取りを行わないといけません。
つまりより良い情報を得るためにはいろいろなネットワークは大切になります。
最近ですとネットで投資用物件などが掲載されているサイト「楽街」などは
有名です。また、物件を探す手段はその他にもいろいろあります。
一度、楽街で物件を見てみると良い勉強になります。
物件概要書の見方なども興味がある方がいれば次回記事にしてみたいと思います。
今回はここまでの内容を公開しましたがご興味がある方がいれば、色々な物件の購入方法も次回ご紹介できればと思います。
だいぶ簡潔にまとめたものになるのでいろいろと問題点などもあると思います。質問などがあれば気軽にDMなど送っていただければお答えします。
あくまでも投資は自己責任になりますので宜しくお願い致します。
最後まで読んでいただきありがとうございました！