注文住宅を決意するまで〈中古一戸建て見学編〉｜#おひとり様の家づくり
こんにちは、Sumiです🫧
このnoteでは、「35歳独身女性が、注文住宅で家を建てる」を実行中の私の、体験談や考え事を発信中。
今回は、〈築18年・延床面積30坪・4280万の中古一戸建ての見学〉をして、その実態と自身の知識不足・計画不足をハッキリと認識した時のお話しをします。
「持ち家もアリ」と思うようになった後も、自分の中でまだ「とりあえずイイ感じのマイホームを得たい～」とふわふわだった条件が、一気に具体化した経験でした。
＊「持ち家もアリ」と思えるようになった話は、こちらの記事へ
「家を買うとしても、流石に中古物件が現実的だよなぁ」と、まだまだ考え方が漠然としていた初期の私。
新築＆中古マンション物件も同時並行で調べつつ。
「一戸建てには住んだことないから、とにかく見学してみよう」ことで、活動を開始しました。
🫧はじめての中古一戸建て内覧
持ち家を検討しはじめて、家探し三銃士（？）のスーモ・ホームズ・アットホームでひたすら物件を調べていたのが最初の１０日間ほどのこと。
この頃の私はまだ、FP（ファイナンシャルプランナー）さんに相談する前の段階で。
ネット記事の見様見真似でざっくりやってみた〈ライフプラン〉から、ひとまず「月々の家賃12万くらいなら払えそうだな～、スーモの〈住宅ローンシミュレーション〉によると4500万くらいまでならフルローンで組めそうだな」といったふわふわの展望だけで動いていました。
そしてひとまず、「これ結構いいんじゃない？」と思えた物件の内覧のため、不動産屋さんにTEL。既に空家状態だったため、週末にすぐ見てOKとなりました。
🫧〈２階建て・築18年・4280万・延床面積約100㎡（約30坪）〉の物件
・物件の基本情報
・１階に２部屋＋水回り
・２階にリビング＋畳スペース
・南西角地
・車１台駐車可
・職場まで20分程度
・最寄駅まで10分弱
立地もよくて、広くて、角地で、内装も築18年のわりにはキレイ。
車は私は乗らないからスペース不要だけど、来客用にあってもいいか。
うん、結構いいんじゃない？
と、見に行って浮かれた私は当初本気で購入を検討しました。
・本気の購入検討
まず全体の予算感が知りたいと思い、不動産屋さんに諸費用等も含めた「購入資金計画表」を作っていただいたところ、
・物件価格 4,280万
・仲介手数料 134.4万
・融資斡旋手数料 11万
・登記費用 40万
・融資手数料、印紙代 8.5万円
・保険料（任意） 110万
・火災保険料（５年一括想定） 35万円
＝総計 4,618万
と提示されました。
あ、思った以上に諸費用って掛かるんだな…まぁでも月々の支払が12万円代には収まるし…と思いつつ、自分でも知識ゼロなりに、一生懸命中古一戸建ての購入リスクなども調べるようになりました。
・知識が増えることで次々と見えてきたリスク
自分でも調べていくなかで、やはり内覧で見えている部分よりも、見えない部分のリスクが大きいのが既に建っている家の怖いところだなと思いました。
今回の物件の場合、
目に見えている剥がれかけているフローリングやクロスの張替え必要（70万程度）
腐食して穴があいているウッドデッキも補修が必要（100万以上）
キッチン・風呂・トイレ等の使い込まれ具合から、10年以内を目途に買い替えの必要ある可能性（全部替えると150万程度）
スレート屋根なので購入後すぐ一度屋根の塗装など大規模メンテナンスをしたほうがいい（30～50万程度）
その他、「築18年、メンテナンス歴無し」なので見えないところにガタがきている可能性あり（給排水管、シロアリ被害など）
こんな調子で、最初の段階では不動産屋さんも特に言及していませんでしたが、こちらが「メンテナンス歴を教えてください」「この箇所のメンテナンスの費用はどのくらいですか？」など調べてギモンに思ったことを伺うと、今まで見えていなかった項目が続々判明。
「キレイな物件なので、まぁ気になるところのメンテナンス用に50万くらい見ておいてもらえれば」という当初のお話とは随分実情は違うなという印象です。
判明しているだけでも300万円ほどは追加で費用がかかります。
給排水管やシロアリ被害ももちろん心配だったので、調査の方法はないか調べたところ、建物の状態を検査する「住宅インスペクション」というものの存在を知りました。
以下、参考ページを紹介しておきます。
「ホームインスペクション（住宅診断）とは」
https://www.sakurajimusyo.com/inspection/
売買前のこの「インスペクション」の実施を売主様側にお願いできる場合もあるようですが、今回は断られてしまい。
そういう建物の不具合の発覚って、売った側の責任にならないんでしょうか？という疑問も出てくるのですが、
物件情報に「契約不適合責任の免責」とある限り、売買契約のあとに何か判明しても、「売主側は契約に不適合な部分があっても責任とりませんよ」ということなので、どうしてもらうこともできません。
結果、実際には最低でも5,000万近くかかる物件な上に更なるリスクが潜んでいる可能性も……ということで、こちらの物件は諦めました。
ご縁はありませんでしたが、この物件の見学と検討だけでも、本当に色々と勉強になりました。
行ってよかった！
🫧問題は物件のほうではなく「自分の条件の不明瞭さ」だった
この見学でつくづく思い知ったこと、それは「自分の条件が不明瞭なまま、住宅の情報ばかりみていても意味がない」ということでした。
例えば今回の場合、こちらがふわふわのまま住宅情報を見ていると、
「この家からなら職場まで20分くらいで行けるな～」
「角地で２階建ては好条件だな～」
「30坪くらいあれば広さも十分だよね～」
「リビング、寝室、客間の２ＬＤＫで丁度よさそう～」
「築18年なら頑張ればあと40～50年くらいは住めそう～」
「4280万の物件なら諸費用込みでもたぶん4500万ちょいでいけそう～」
こんな感じで、わりと良い物件だなと見えててしまいます。
自分にとって本当に必要な広さはどのくらいなのか？
築18年でこの先大丈夫なのか？
月々12万、4500万という数字にどのくらいの根拠があるのか？
そういった条件への自分の理解と下準備が、圧倒的に足りていないことを自覚。
それと同時に、「どんなに築浅でもやっぱり既に建っている中古物件って不安かも……」という自分の心配も湧いてきて、
もし一戸建てを選ぶなら、ゼロから自分で建てた方がいいのかも……と、初めて自分の中で「新築一戸建て」という選択肢が現実味を帯びたのでした。
🫧これから持ち家検討をはじめる人へ
とにかく人間、実際に見に行くと浮かれます。
絶対に自制を忘れないで、頭を冷やす時間を設けてください。
でも、「見に行かないでネットで検索しているだけ」も悪手です。
見に行く前と見に行って色々調べた後とでは、物件の見え方が全く違います。
ぜひ、足を運ぶ機会を設けてください。
みなさんのマイホーム計画が、スムーズに進む手助けになりますように🫧
＊余談＊
アイコン等を変更しました。
当初軽い気持ちで決めてたのですが、私自身はフツーの黒髪なのに金髪女性のイラスト使っていたので、もうちょい自分に寄せました。笑