【もう騙されない】原状回復費用の具体的事例について解説
どうも、不動産関連の仕事をしている「住まいのコンパス」です。
前回の記事では、忙しくて時間のない方向けに「損しない為の「原状回復費用」について」解説しました。
今回は原状回復について、具体的なトラブル内容について解説いたします。
この記事を読むことで、
・具体例を元に原状回復の費用負担をするのが貸主、借主どちらなのか＝原状回復費用に関して騙されなくなります
事例数も多いので、ページ内でワード検索して、必要な情報だけを収集するのが良いかと思います（例：壁紙、クロスの事例について知りたければ、「クロス」等で検索）
それではさっそくよくあるトラブル事例を国土交通省から公表されている「原状回復ガイドライン」を元に確認してみましょう。ガイドラインには小難しく表現されている箇所も多いため、結局「貸主・借主」どちらの負担なのかがすぐに分かるように記載しています。
あくまでガイドラインとなる為、法的拘束力はなく、特約などで別の定めが有効となる場合もある点にご留意ください。
Q1.床(フローリング、カーペットなど)に関する事例
▶家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
家具を設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる＝貸主負担
▶畳の変色、フローリングの色落ち (日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)
日照は通常の生活で避けられないものであり、構造上の欠陥は、借主には責任はないと考えられる（賃借人が欠陥を知っていたのに貸主に報告しなかった＝通知義務を怠った場合を除く）＝貸主負担
▶カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビの除去は借主の負担により実施するのが妥当と考えられる＝借主負担
▶冷蔵庫下のサビ跡
冷蔵庫に発生したサビが床に付着しても、拭き掃除で除去できる程度であれば通常の生活の範囲と考えられるが、そのサビを放置し、床に汚損等の損害 を与えることは、借主の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる＝借主負担
※善管注意義務違反・・・一般的に守るべきルールを破ってしまい生じるペナルティ
▶引越作業で生じたひっかきキズ＝借主負担
▶畳やフローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）＝借主負担
▶落書き等の故意による毀損＝借主負担
Q2.壁、天井のクロス（＝壁紙）に関する事例
▶テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていくうえで必需品であり、その使 用による電気ヤケは通常 の使用ととらえるのが妥当と考えられる＝貸主負担
▶壁に貼ったポスターや絵画の跡
壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、 通常の生活による損耗の範囲であると考えられる＝貸主負担
▶エアコン（借主所有）設置による壁のビス穴、跡
エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる＝貸主負担
▶クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであると考えられ る＝貸主負担
▶壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボ ードの張替えは不要な程度のもの）
ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のも のであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えら れる。＝貸主負担
▶台所の油汚れ
使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多いと考えら れる＝借主負担
▶結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
結露は建物の構造上の問題であることが多いが、借主が結露が発生しているにもかかわらず、貸主に通知もせず、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる＝借主負担
▶クーラー(貸主所有)から水漏れし、借主が放置したため壁が腐食
クーラー保守は所有者(貸主)が実施するべきものであるが、水漏れを放置したり、 その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる＝借主負担
▶タバコ等のヤニ・臭い
喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通 常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。 なお、賃貸物件での喫煙等が禁じられている場合は、用法違反にあたるも のと考えられる＝借主負担
▶壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの）
重量物の掲示等のためのくぎ、ネジ穴は、画鋲等のものに比べて深く、 範囲も広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる＝借主負担
▶クーラー(借主所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食
クーラーの保守は所有者 (この場合借主)が実施すべきであり、それを怠った結果、壁等を腐食させた場合には、善管注意義務違反と判断されることが多いと考えられる＝借主負担
▶天井に直接つけた照明器具の跡
あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合には、 通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる＝借主負担
▶落書き等の故意による毀損＝借主負担
Q３.建具（網戸、窓、柱など）に関する事例
▶網戸の張替え（破損等はしていない が次の入居者確保のために行うもの入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主の負担とすること が妥当と考えられる＝貸主負担
▶地震で破損したガラス
自然災害による損傷であり、借主には責任はな いと考えられる＝貸主負担
▶網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、借主には責任はないと考えられる＝貸主負担
▶飼育ペットによる柱等のキズ・臭い
特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットのふんや尿の後始末などの問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は借主負担と判断される場合が多いと 考えられる。なお、賃貸物件でのペットの飼育が禁じられている場合は、 用法違反にあたるものと考えられる＝借主負担
Q4.設備に関する事例
▶全体のハウスクリーニング（専門業者による）
借主が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者確保のためのものであり、貸主負担とすることが妥当と考えられる＝貸主負担
▶エアコンの内部洗浄
喫煙等による臭い等が付着 していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、借主の管理の範囲を超えているので、貸主負担とすることが妥当と考えられる＝貸主負担
▶消毒（台所、トイレ）
消毒は日常の清掃と異なり、 借主の管理の範囲を超えているので、貸主負担とす ることが妥当と考えられる＝貸主負担
▶浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のた め行うもの）
物件の維持管理上の問題であり、貸主負担とするのが妥当と考えられる＝貸主負担
▶鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であ り、貸主の負担とするこ とが妥当と考えられる＝貸主負担
▶設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）
経年劣化による自然損耗であり、借主に責任はないと考えられる＝貸主負担
▶ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす
使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、借主の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる＝借主負担
▶風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、借主の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考え られる＝借主負担
▶日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
借主の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる＝借主負担
▶鍵の紛失、破損による取替え
鍵の紛失や不適切な使用による破損は、借主負担と判断される場合が多いものと考えられる＝借主負担
▶戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草
草取りが適切に行われていない場合は、借主の善管注意義務違反に該当すると判断される場合が多いと考えられる＝借主負担
実際にトラブルに遭った際は、これらの事例を参考に、しっかりと負担区分を明確にしていください。少しでもトラブルの解決に役立てばと思います。
今回取り上げた事例以外に、こういった事例はどうかなど、ご意見いただければ、次回以降、記事の内容に取り上げてみたいと思いますので、コメントもお待ちしております。
今回も記事を読んで頂きありがとうございました。