大規模修繕委員に参加してみて分かったこと

はじめに

２００９年に買った新築マンションもあっという間に１３年経過。いよいよ最初の大規模修繕工事です。
最初の大規模修繕は12〜15年位で実施するものだそうです。今は理事会担当時期でも無いので人任せでも良いんだろうけど不動産投資にも興味があるし良い経験になるかなと修繕委員の募集に参加してみました。
立地も良く静かだし気に入ってるので漫然と住み続けようと思っていましたが修繕委員会に参加することで得られた情報があり、将来を考えるきっかけになった事もあったのでnote書いてみます。

一回目の修繕委員会

１００戸未満で規模はまぁまぁかと思っていたのですが立候補は自分含めて３名でした。他の２名も自分と同じく４０代位の普通のサラリーマン。
打合せは理事会同様に管理会社の人当たりの良い担当者が仕切ってくれるので安心ですが、最初に業者を１社に絞っての「責任施工方式」か設計会社と施工会社を分ける「設計監理方式」かを決める必要があるとのこと。

建設業とは違う業界の営業職ですが若い頃に建設工事契約をする案件に関わったこともあるので専門ではないけど色々と聞いてみました。
管理組合の懐事情は、滞納者もおらず修繕積立金は１億超で予定通りなんだけども近年のインフレで上がった工事費でもギリギリ追加無しでいけるかなという感じの状況でした。
透明性という面では設計と施工を分離する方が良いのかもしれないけど、それは公共建築案件など数十億円以上する様な大きな工事では設計費を吸収できるかもしれないけど１億円程度の修繕工事でわざわざ設計事務所に依頼して設計していては肝心の工事費で足が出てしまうかなという気がします。
また相見積もそう簡単に依頼、比較検討もできないので管理会社にも手伝ってもらって施工業者を探すという事で２時間位話し合った結果、責任施工にすることにしました。

後日、理事会への報告

修繕委員会で話し合った内容を次の理事会で説明する機会があり自分も修繕委員の代表として参加しました。
現在の理事会は定年した位の高齢男性が２名、高齢女性１名、５０代女性１名に理事長がイケメン風の４０代の男性。
内容については、管理会社の担当者から修繕委員会で話し合った内容について説明したが

理事会メンバー全員がイチから質問をするｗ

メンバーが全員が管理会社の担当者に一消費者レベルの質問を連発。
（議事録にも記載してるし、それ全部修繕委員会で話したけど・・・）

色々あって書ききれないですが高齢男性が
「工事業者なんて沢山いるだろうから相見積取って安い業者に頼めるだろ」とか（現役時代の時代で時が止まってるのかな）言うから、じゃあ何社も見積依頼して相見積取ったところで素人のあんたに比較して交渉できるのか？って言いたくもなりましたね。

ってことで修繕委員会で議論した内容の報告など全く聞いてもいない。
「あぁ、修繕委員会なんて名ばかりでおまけだな」
と思いました。

修繕委員会はあくまで参考意見でしかなく決定は理事会で行う様なので次回からは理事会に同席しない事にします。
その方が理事会、理事長の責任が明確になるしね。「理事会には進言しました」って立場で良いのかと。

また理事長も「ここで決まらないなら修繕委員会に差し戻すかですけど」とか上司みたいな発言があったけどそんな事あれば修繕委員辞任しますね。

あれ、高齢者が増えた？

理事会メンバーが低層～中層階の住民の順番なんだけど新築時よりも高齢者が増えたのが気になりました。確かに購入当時が50位だともう定年してますね。意見も後向きだし兎に角お金を掛けたくないという感じが伝わってくる。

駐車場の空きが増えていた

他にも気になる点がありました。
年々、機械式駐車場が空いておりメンテ等の維持費が駐車場収入では賄えず持出しになっている事を知りました。
この問題も立地がまぁまぁ良いマンションが故に高齢化と共に車を手放し始めてるのかもしれないです。

今後の修繕積立金の増額を検討するも

インフレと駐車場問題も踏まえてアンケートも実施するも少し余裕を持った積立費にするより「必要最低限に抑えたい」という人が多く何だか住民全体の購買力が弱くなった？感じがします。（新築当初の元気がなくなった？）

得られた情報を元に将来を考えました

マンションは15年過ぎた辺りから徐々に価値が下がっていくそうですが、良いと思っていた自分のマンションも実は、自分が定年を迎えていくというペースよりも一足先に高齢者が増えていてこの先少し怪しいなと言うことが分かりました。そりゃ色んな人が住んでるので自分のステージに合わせてくれるとも限りませんよね。
ただ救いは運良くリーマンショックの頃に買えたので儲けとはいきませんが買値より少し価格は上がっていますので暫く住んでもトントン位で売れる感じかなと思います。
通勤、通学にも凄く便利だしもう少し引っ張って通勤の必要が無くなってから売ってしまうのも良いかなと思い始めました。
そうすれば固定資産税と管理費、修繕費の負担はあったけどそれだけで３０年位住めた事になり、売却額は資産になるという考え方もあるかなと。
それから住みたい地域に住み替えてもいいかな。
今回の修繕はしっかりやる一方で今後はこのままインフレが続けば十分な修繕積立金を確保できるかも限らないし次の修繕、定年する頃迄に住み替えてしまうのも視野に準備を進めていこうと妻とも話しています。

普段暮らしていれば気付かなかった変化でしたが１３年も経てば当時と変わっている事もあるなと良い気づきになりました。今後も変化にも目を向けて自分に合った暮らしを考えていきたいと思います。