相続不動産の売却で賢く節税する方法
はじめに
相続で不動産を受け継いだ際、どうしても避けて通れないのが相続税や譲渡所得税です。特に不動産の場合、そのまま所有し続けると管理や維持にコストがかかり、相続税だけでなく固定資産税の負担も続きます。また、相続税の評価額が予想以上に高くなるケースも増えているため、「せっかく受け継いだのに負担が増えるばかり」と感じている方も多いのではないでしょうか。今回は、相続不動産の売却を通じて、どのように賢く節税ができるのかを見ていきましょう。
1. 売却時にかかる税金を知っておこう
相続した不動産を売却する際には、主に以下の税金がかかります。
(1) 譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対してかかる税金です。譲渡所得税は、*譲渡所得 = 売却額 - （取得費 + 譲渡費用）*の式で算出され、税率は不動産を保有した年数によって異なります。5年以下で売却すると「短期譲渡」として高い税率（約39%）、5年を超えると「長期譲渡」として低い税率（約20%）が適用されます。長期的な節税を考える場合、5年以上保有してから売却するのが賢明です。
(2) 相続税の取得費加算
取得費加算とは、相続で得た不動産を相続から3年10ヶ月以内に売却する場合、相続税額の一部を取得費として譲渡所得から控除できる制度です。取得費が少ない場合、譲渡所得税が増加してしまうため、この制度は節税に役立ちます。例えば、相続税を多額に支払った場合、その分を売却時に経費として控除することで節税効果が高まります。
2. 特例制度を活用して節税
相続不動産を売却する際には、以下のような特例を活用することで節税が可能です。
(1) 3,000万円特別控除
相続した不動産が居住用である場合、一定の条件を満たすと「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されます。この特例を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除でき、譲渡所得税の大幅な節税が期待できます。ポイントは、不動産が「被相続人の居住用財産」であることが条件である点です。したがって、相続人が住む場合や、賃貸用物件として活用した場合には適用されないため、事前に確認しておくことが大切です。
(2) 居住用不動産の軽減税率
相続不動産が居住用の場合、一定の条件のもとで軽減税率の適用も受けられます。通常、譲渡所得税の税率は長期保有で約20%ですが、この特例を活用することで税率が14%に軽減されます。3,000万円控除と併用もできるため、節税効果がさらに高まります。
(3) 特定の空き家にかかる譲渡所得の特例
相続不動産が古い空き家の場合、耐震基準を満たすリフォームや取り壊しを行ったうえで売却することで、譲渡所得の課税が免除される特例もあります。この「特定の空き家にかかる譲渡所得の特例」は、譲渡所得税を0%にすることが可能です。利用条件としては、1981年以前に建築され、かつ相続開始から3年以内の売却であることが求められます。
3. 売却のタイミングと活用方法を考える
不動産を相続した場合、売却のタイミングが節税に大きく影響します。特に、相続から3年10ヶ月以内に売却すれば、取得費加算を利用できます。このため、売却を決める前に、相続開始日からの経過期間を確認し、できるだけ早めに売却の検討を始めるとよいでしょう。また、売却を迷う場合でも、まず無料査定を受けて市場価値を知り、今後の資産活用計画を立てるのも有効です。
4. 相続不動産の活用方法を検討する
売却が難しい場合や、すぐに売却したくない場合は、他の活用方法も視野に入れてみましょう。例えば、賃貸物件として運用すれば安定収入が見込め、物件の維持コストの負担を軽減できます。また、二次相続に備えて、家族や相続人と事前に相談し、活用方法や管理計画を立てておくことも大切です。空き家のまま放置するのは固定資産税の負担が増えるため、管理負担を軽減するための活用法を事前に検討しましょう。
5. 専門家に相談する重要性
不動産売却時にはさまざまな税金がかかるため、専門家のアドバイスを受けることが大切です。不動産会社や税理士といった専門家に相談することで、個々の状況に合わせた節税方法や最適な売却プランを立てることができます。特に、相続不動産の売却には、譲渡所得税や特例の適用条件が複雑に絡んでくるため、最適な選択をするためにも専門的なサポートを受けましょう。
まとめ
相続不動産の売却で賢く節税するには、まずは税金の仕組みを理解し、特例制度を活用することが大切です。売却のタイミングを見計らい、適用できる控除や軽減措置を活用することで、節税効果を最大限に引き出せます。まずは不動産の価値を知るために無料査定を受け、必要に応じて専門家に相談しながら、賢く相続不動産を活用していきましょう。
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株式会社スター不動産
代表取締役 近藤 啓貴 ／ KONDO HIROTAKA
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