遺言書の落とし穴！～その不動産評価、本当に正しいですか？～
不動産の評価があいまいな遺言書が引き起こすトラブルとは？
相続において「実家は長男」「賃貸アパートは次男」「現金と証券は長女」といった感覚的な遺産分割を行うと、思わぬトラブルに発展することがあります。特に不動産が含まれる場合、その評価や収益性を正しく考慮しないと、不公平感から相続人同士の対立を招きかねません。本記事では、実際に起こりやすい事例をもとに、適切な遺言書作成のポイントを解説します。
事例１：評価額の違いと収益性の違い
🏠 長男：実家と畑（評価額5,000万円）
🏢 次男：賃貸アパート（評価額3,000万円・家賃収入20万円／月）
💰 長女：現金と証券（評価額1000万円）
📢 長男の主張：「不動産ばかりで現金がないからこれでは相続税が払えない、次男や長女は収益があったり、現金がもらえてて俺の方が不利だ！」
📢 次男の主張：「兄貴の方が評価額が高い実家がもらえるのだからいいだろ！」
😡 結果：遺産分割で大揉め！
相続税は現金納付が基本です、納税資金がない場合は不動産を売却して現金にする必要があります。次男が相続した賃貸アパートは収益を生む資産であり、長男が相続した実家は維持費がかかるだけの資産です。こうした違いを考慮せずに遺言書を作成すると、相続後に不満が噴出し、争いに発展する可能性が高くなります。
事例２：収益は同じでも修繕リスクの違い
🏠 長男：新築賃貸アパート（家賃収入30万円／月）
🏢 次男：築古賃貸アパート（家賃収入30万円／月）
📢 次男の主張：「入居者が入れ替わる度に修繕費がかかる…兄貴のもらった新築アパートとは雲泥の差だ！」
😡 結果：遺産分割で大揉め！
このケースでは、賃貸アパートの家賃収入は同じですが、築古アパートの方が修繕コストが高く、将来的な維持管理の負担が大きくなります。こうした要素を無視して分割すると、相続後に「不公平感」が生まれやすくなります。
不動産評価額だけではなく収益性やリスクも考慮すべき
相続の際には「不動産の評価額」だけでなく、以下の点を十分に考慮することが大切です。
✅ 収益性の違い：賃貸アパートなど収益を生む不動産は、その家賃収入も考慮する必要があります。
✅ 修繕・維持コスト：築年数が古い物件は、将来的な修繕費がかさむ可能性があります。
✅ 売却のしやすさ：資産価値が同じでも、流動性が異なれば換金しやすさに違いが出ます。
✅ 相続税対策：不動産によって税負担が変わるため、節税対策も検討が必要です。
適切な遺言書作成のポイント
相続トラブルを防ぐためには、事前に適切な遺言書を作成することが重要です。
📝 不動産の専門家に相談する
相続税や市場価値を踏まえ、適正な不動産評価を行いましょう。
📝 公平な遺産分割のルールを決める
金銭補償（代償分割）を活用し、不動産の偏りを調整する方法もあります。
📝 公正証書遺言を作成する
自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が信頼性が高く、後のトラブルを防ぎやすくなります。
まとめ
不動産の相続は「評価額」だけでなく、「収益性」や「修繕リスク」などの要素も考慮する必要があります。感覚的な分割ではなく、専門家と相談しながら公平な遺産分割を検討しましょう。株式会社スター不動産では不動産評価と収益性をまとめた分析シートの作成もさせていただきます。遺言書の作成に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。