底地の取引のポイント｜プロが解説する底地取引の難しさと対策
底地の取引は、一般的な不動産取引と比較して複雑で、結構難しい知識が要ります。
この記事では、底地取引の基本と、その難しさ、そして成功させるためのポイントについて解説します。
底地取引に関わる地主さん、借地人さん、これから底地買取をされる方々に向けて、具体的な対策と方法をご紹介します。
1. 底地とは？
まず、底地とは、土地の所有権を持つ「地主」が、他人（借地人）にその土地を賃貸している土地のことを指します。
この場合、借地人はその土地上に建物を建てたり居住したりする権利を持ち、地主は地代を受け取ります。
地主と借地人の間には、土地利用に関する契約が存在し、借地人の権利は旧借地法によって強く保護されています。
そのため、地主が底地を売却したり活用したりするには、借地人の存在が大きな障害になることが多いのです。
参考：底地とは何？ | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
2. 底地取引が難しい理由
底地の取引が困難である背景には、次の3つの要因があります。
1）借地人とのトラブルのリスク
底地を取引する際に最も問題となるのは、借地人との関係です。地代の支払い、契約の更新、建物の維持など、借地人との交渉が必須ですが、これがスムーズに進まないことがしばしばあります。
また、借地人の合意がを得ずに売却する事も可能ですが、何も言わずに売却すると後でトラブルに発展する事もあります。
2）土地の自由利用が制限される
底地を購入しても、借地人が建物を建てて居住している場合、その土地を自由に使うことはできません。つまり、底地を所有しても、自分で建物を建てたり、土地を活用したりすることはできず、地代の収入以外の利益を享受するのが難しいのです。
3）地代収益が良くない
底地を所有して得られる収入は主に地代です。しかし、地代の増額請求は借地人が拒否する事も多く、賃料収入は長期間にわたって低いままになることがあります。
さらに、地代収入だけでは十分な利益を得られない場合もあり、特に資産運用としては魅力が低いとされています。
参考：底地を売買する時の注意点は？| URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
3. 底地を所有し続けるリスク
底地を所有していること自体がリスクになるケースもあります。以下のような問題点が挙げられます。
１）権利関係の複雑化
複数の相続人が共有名義で底地を相続すると、共有者間での意思決定が難しくなり、借地人とのトラブルが発生しやすくなります。相続問題を避けるためには、事前に権利を整理しておくことが重要です。
2）税負担の増加
底地は相続時に課税対象となり、固定資産税や都市計画税も発生します。特に、底地の収益が低い場合でも、これらの税負担が重くのしかかることがあります。複数の相続人で共有する場合、権利関係が複雑になり、さらに問題が深刻化する可能性があります。
底地の売却、購入にかかる税金 | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
4. 底地取引の方法
底地取引を成功させるためには、いくつかの方法があります。ここでは、5つの取引方法を紹介します。
1）借地人との取引
最も一般的な底地取引の方法は、借地人に直接売却することです。借地人は土地の完全な所有権を取得することで、自由に土地を活用できるため、双方にとってメリットがあります。しかし、借地人が底地を購入する意思を持たない場合、この取引は成立しません。
2）不動産買取業者との取引
借地人との取引が難しい場合は、不動産買取業者に売却する方法があります。買取業者は底地を投資対象として扱うため、市場価格よりも低い金額で取引されることが一般的ですが、迅速に取引を進めることができる利点があります。
3）第三者との取引
投資家などの第三者と取引する方法もあります。この場合、地代収入を目的とした投資家に底地を売却することになりますが、借地人との関係や契約状況を十分に説明する必要があります。
参考：底地の売却を完全解説 | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
4）底地と借地権の同時売却
底地と借地権を同時に売却することで、一つの土地として高値で取引できる可能性があります。この方法では、借地人の合意が必要となるため、調整が難しいケースも多いですが、成功すればより高額で売却できるメリットがあります。
参考：底地と借地権の同時売却 | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
5）等価交換取引
地主と借地人がそれぞれ所有する権利を一部交換する「等価交換」の方法もあります。
これにより、双方が完全所有権の土地を取得し、それぞれの利益が確保されますが、譲渡所得税などの税負担が発生する点に注意が必要です。
参考：底地と借地権を等価交換するには？ | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
5. 底地の取引価格の決め方
底地の取引価格は、底地と借地権の評価額を基に決定されます。この評価は、一般的に「路線価」や「借地権割合」を用いて計算されます。
1）底地の評価額
一方、底地の評価額は以下のように計算されます。
底地の評価額＝自用地の評価額 × （1－借地権割合）
例えば、自用地の評価額が2億円、借地権割合が70％の場合、借地権の評価額は1.4億円、底地の評価額は6000万円となります。
ただし、実際の取引価格はこれよりも低いことが多いため、事前に市場価格を確認しておくことが重要です。
2）借地権の評価額
借地権の評価額は以下の式で算出されます。
借地権の評価額＝自用地の評価額 × 借地権割合
6. 借地権の種類による取引価格の変動
借地権には、主に「普通借地権」「定期借地権」「使用貸借」の3種類があります。それぞれの借地権に応じて、底地の取引価格も変動します。
1）普通借地権
普通借地権は、契約更新が可能で、借地人の権利が強固に守られています。そのため、底地を高額で売却するのは難しいです。
2）定期借地権
定期借地権は、契約期間が終了すれば土地を取り戻すことができるため、底地の取引がしやすく、取引価格も高くなる傾向があります。
3）使用貸借
使用貸借は無償で土地を貸す形で、借地人の権利が保護されていません。このため、使用貸借付きの底地は、更地に近い価格で取引されることが多いです。
参考：定期借地・普通借地・使用貸借の底地の相場 | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
7. 底地の取引における早期対策の重要性
底地の取引は時間がかかる場合が多いため、早めの対策が重要です
特に相続に関わる場合は、事前に評価額を算出し、適切な手続きを踏むことが必要です。
８．まとめ
底地の取引は、その複雑さから慎重な準備が求められます。
底地の取引方法を選ぶことが、成功のカギとなりますので、注意深く底地取引をするようにしましょう！