知っておきたい不動産工事の基本：デベロッパー、テナント、オーナー、それぞれの責任と役割を徹底解説

2025年1月23日 20:49

不動産に関わる工事は、デベロッパー、テナント、オーナーという複数の関係者が関わるため、複雑になりがちです。

特に、「誰がどの工事を負担するのか？」「責任の所在はどこにあるのか？」といった疑問は、トラブルの原因となることも少なくありません。

この記事では、不動産工事をスムーズに進めるために、各関係者の役割と責任、工事の種類を分かりやすく解説します。不動産に関わる全ての方にとって、役立つ情報を提供できれば幸いです。

1. 工事の種類：3つの区分とそれぞれの役割

不動産工事は、主に3つの区分に分類できます。それぞれ、工事の担当者、内容、費用負担が異なりますので、しっかりと把握しておきましょう。

【A工事：デベロッパーが担う「建物の根幹」に関わる工事。建物や設備の基本工事】

具体例

●建物の躯体工事
●メインブレーカーまでの幹線工事
●ガス・水道はコックまで（メーター支給）
●専門店間の間仕切り工事
●法的に必要な消防設備
●排気設備
●インライン工事（最寄の端子盤まで）
●一次排水及びグリストラップ設置

💡ポイント
デベロッパーは、区画の引き渡し前にこれらの工事を完了させる責任があります。入居する前に、これらの設備が正常に機能しているか確認することが大切です。

【B工事：工事はテナントの負担だが安全や他テナントに係るので業者はオーナーもしくは管理会社が指定する】

具体例

●ネット配線の空配管
●C工事に起因する防災設備の変更工事
●空調（ケースバイケース）
●防水工事
●店内電話配線・LAN工事
●有線放送などのカットリレー

💡ポイント: 業者が指定になり、テナント側は金額コントロールが困難になります。

【C工事：テナントが担う「個別のニーズ」に合わせた工事】

💡ポイント: テナントは、自分たちのニーズに合わせて自由に改修できますが、退去時の原状回復義務については、契約でしっかりと確認する必要があります。後々のトラブルを避けるため、事前にオーナーや管理会社と協議することが大切です。

不動産工事は、関わる人が多いため、トラブルが発生しやすい側面があります。トラブルを未然に防ぐためには、以下の点に注意しましょう。

契約内容の確認: 誰がどの工事を担当するのか、費用負担は誰がするのか、原状回復義務の内容など、契約書をしっかりと確認しましょう。不明な点があれば、契約前に必ず質問し、理解を深めておくことが重要です。
事前の協議: 工事内容によっては、事前にオーナーや管理会社、他のテナントとの調整が必要な場合があります。工事前にしっかりと協議し、認識のずれがないようにすることが大切です。
専門家への相談: 工事に関する専門的な知識がない場合は、専門家（建築士、不動産鑑定士など）に相談することも有効です。専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

工事に関するトラブルを避けるためには、誰がどの工事の責任を負い、誰が費用を負担するのかを、契約書で明確に定めることが非常に重要です。曖昧な表現は、後々のトラブルの原因となります。

特に、原状回復工事については、契約書に詳細な規定がない場合、退去時に大きなトラブルに発展する可能性が高くなります。

契約書で定めるべきこと

「A工事」であれば、建物の躯体、共用部分の設備、防災設備など、「C工事」であれば、テナントが独自に行う内装や設備工事などを具体的に記載します。特に注意すべき点はB工事の責任区分です。デベロッパーにより考えがことなるので必ず確認をしてください。

原状回復義務: テナントが退去する際に、どこまで原状回復する必要があるかを詳細に記載します。居ぬきで出店しても、真っ新な状態まで原状回復を指示するのがデベロッパーにとって一般的です。必ず確認して交渉するようにしましょう。

トラブル事例: 原状回復義務の範囲が曖昧なために、退去時に高額な請求をされた、オーナーとテナント間の認識のずれから訴訟に発展した、などが実際に起こっています。

契約内容や工事に関する不明な点、不安な点があれば、必ず専門家に相談しましょう。専門家は、契約書の内容をチェックし、リスクを最小限に抑えるためのアドバイスを提供してくれます。

SCに強い仲介業者やリーシング選任の業者がいますので相談すればアドバイスをくれると思います。私もいつでもご相談にのれますのでご連絡ください。

不動産に関する工事は、関係者が多いため、トラブルが発生しやすくなります。それぞれの工事の責任と費用負担を契約書で明確にし、専門家のアドバイスを得ることで、スムーズな工事進行とトラブルの防止につなげましょう。

このブログ記事が、不動産に関わる工事に関する理解を深める一助となれば幸いです。

SCに興味ある方は気軽にDMください。