セットバックってなに？
渋谷区の不動産屋【スマートプロパティーズ】代表の渡邉と申します。
会社名は長いので『スマプロ』と覚えてください！
さて、本日はマイホーム戸建てや土地購入の際に聞く【セットバック】について解決していきたいと思います。
バックとついているので、何かを後ろにずらすことだとイメージが湧くかと思いますが、何をどのくらい後ろにずらすのか？また、注意点は何かについて解決させていただきます！
セットバックが必要になるケース
セットバックが必要かどうかは、道路の幅によって決まります。
基本ルール
建築基準法では、建物を建てるには原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
もし、その道路の幅が4m未満の場合、中心線から2m確保するために敷地の一部を後退（セットバック）させる必要があります。
具体的な例
例えば、3m幅の道路に面している場合、道路の中心から2mの距離を確保しなければなりません。
そのため、道路側の敷地の一部（片側50cmずつ）がセットバックとして使われます。
セットバックの注意点
セットバックが必要な土地を購入する際には、以下の点に注意しましょう。
土地の有効面積が減る
セットバック部分は建物を建てることができません。
例えば、100㎡の土地でも、セットバックによって数㎡が道路部分として扱われるため、実際に使える土地は減ります。
セットバック部分の所有権
セットバックした部分は道路扱いになりますが、所有権はそのまま買主（所有者）に残るケースが多いです。そのため、固定資産税がかかる場合があります。
セットバック部分の舗装費用は買主負担になります。一方で、自治体によっては寄付を受け入れ、正式な道路として管理してくれる場合もあり、その場合の費用負担も自治体負担で行うことが可能です！購入前に各自治体の窓口へのご確認をお勧め致します
塀や門を設置できない
セットバック部分は建築不可なので、塀や門を建てることもできません。
敷地境界の設定に注意が必要です。
セットバックが必要な土地の価格
セットバックが必要な土地は、建物を建てられる部分が減るため、通常よりも価格が安くなることが多いです。
しかし、同じ広さの土地でも、セットバックがあると実際の利用可能面積が減るため、単純な価格比較には注意が必要です。
まとめ
セットバックは、古い住宅街や狭い道路に面した土地を購入する際にとても重要なポイントです。
道路の幅が4m未満の場合、セットバックが必要になる可能性がある。
セットバック部分は建物を建てられず、場合によっては塀や門も設置できない。
セットバックの影響で有効面積が減るため、価格だけでなく実際の使い勝手を考慮する。
戸建て購入を考えている方は、土地選びの際に「セットバック」の有無をしっかり確認し、納得した上で購入を進めましょう！
「住まプロ」では、渋谷での不動産購入のご相談を受け付けています。 「この土地はセットバックが必要なの？」など、不安な点があればぜひお問い合わせください！