旧耐震ってなに？
渋谷区の不動産屋【スマートプロパティーズ】代表の渡邉と申します。
会社名は長いので『スマプロ』と覚えてください！
さて、本日は【旧耐震】物件について解説していきたいと思います。
旧耐震とは旧耐震基準の物件のことを指します。資産性にも関わってくる部分となりますので、本コラムでどういう物件であるのか理解いただけたらと思います。
旧旧耐震基準とは？
不動産を購入する際に「旧旧耐震」「旧耐震」「新耐震」といった言葉を聞くことがあるかと思います。これらは、建物がどの耐震基準で設計されたかを示しており、購入する物件の安全性や資産価値に大きく関わります。
まず、旧旧耐震基準とは、1950年（昭和25年）に制定された建築基準法に基づく耐震基準のことを指します。この基準では、「震度5程度の地震で倒壊しないこと」が求められていましたが、当時の地震研究が進んでいなかったため、耐震性の基準は現在と比べて非常に緩やかでした。
しかし、1968年の十勝沖地震や1978年の宮城県沖地震で旧旧耐震基準の建物に多数の倒壊被害が発生したことから、1981年に旧耐震基準が導入されました。
旧耐震基準とは？
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日以前に適用されていた耐震基準のことを指します。この基準では、「震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しないこと」が求められていました。しかし、大規模地震の経験から、この基準では大きな地震に耐えられないケースがあると判明し、1981年6月1日以降に新しい耐震基準（新耐震基準）が導入されました。
旧耐震物件の融資の引きやすさと資産価値
旧耐震基準で建てられた物件を購入する際、金融機関からの融資を受ける際のハードルが高くなる可能性があります。主な理由は以下の2つです。
住宅ローン減税の適用が難しい 旧耐震基準の物件は、基本的に住宅ローン減税の対象外です。ただし、耐震補強を施し「耐震基準適合証明書」を取得すれば、減税を受けられる場合があります。
融資期間が短くなり、自己資金が多く必要になる 金融機関は建物の耐久性を重視するため、旧耐震の建物に対しては融資期間を短く設定することが多いです。例えば、新耐震の物件なら35年ローンが組める場合でも、旧耐震物件では20年や15年に制限されることがあります。そのため、月々の支払いが高くなり、自己資金の割合を増やす必要が出てきます。
また、資産価値の観点では、旧耐震物件は新耐震物件に比べて売却時の価格が低くなりやすい傾向があります。
エリアによっては、資産価値が担保しやすい物件もあるので、旧耐震物件を購入する際はエリア選びは慎重に検討する必要があります。
耐震性よりも地盤が重要！
耐震基準も重要ですが、実は建物が建っている「地盤」のほうが耐震性に大きく影響を与えることをご存知でしょうか？
東日本大震災（2011年）では、多くの建物が揺れに耐えましたが、液状化による被害が深刻だった地域がありました。特に埋立地や河川沿いの軟弱地盤では、建物が大きく傾いたり、沈下したりする被害が報告されています。
一方、同じ旧耐震基準で建てられた建物でも、固い地盤の上にある場合は倒壊を免れたケースが多くありました。つまり、建物の耐震性能だけでなく、「どこに建っているのか」を考えることが、より安全な不動産購入につながります。
具体的なチェックポイント
自治体のハザードマップを確認 地盤が強固なエリアかどうかを調べるには、自治体が発行するハザードマップが役立ちます。液状化リスクが高いエリアは避けるのが賢明です。
過去の地震被害を調べる 過去の地震で被害が多かった地域では、今後も同じリスクがある可能性が高いため注意が必要です。
地盤改良や杭工事の有無を確認 もし気に入った物件が軟弱地盤の上に建っている場合、地盤改良や強固な基礎工事が行われているかをチェックしましょう。
まとめ
不動産を購入する際には、旧旧耐震か旧耐震か新耐震かをチェックするのはもちろん重要ですが、それ以上に地盤の強さが影響することを理解することが大切です。旧耐震物件だからといって一律に避けるのではなく、地盤の強さや耐震補強の有無も考慮し、トータルで判断することが重要です。
「地盤がしっかりしているか」を確認し、安全で価値のある不動産選びをしましょう！