収益還元価格ってなに？

　東京の渋谷区代々木にて不動産業を営んでおります、(株)スマートプロパティーズ代表の渡邉と申します。
会社名は長いので『スマプロ』と覚えてください！

さて、今回は不動産の販売価格を決定する手段のひとつである【収益還元法】について解説致します。この計算式を理解できれば、不動産以外にも株式投資においても役立ちますので、覚えて損はない知識かと思います。

収益還元価格法とは、不動産が将来生み出すと見込まれる収益をもとに、その不動産の価値を評価する方法です。不動産投資の世界でよく使われる手法で、「この不動産からどれだけの収益が得られるのか？」という視点で価格を算出します。
計算式は下記の2通りあります。

1. 直接還元法

これは、1年間の純収益（NOI: Net Operating Income）を還元利回り（キャップレート）で割ることで、不動産の価格を求めるシンプルな方法です。

計算式： 不動産価格=純収益（NOI）÷  還元利回り

例えば、以下のような1棟マンションが代々木にあったとします。
・部屋数：10部屋
・賃料：20万円/部屋
・年間の純収益：2400万円（20万円×12ヶ月×10部屋）
・還元利回り：3%（0.03）

この物件の収益還元価格の計算式は下記の通りです。

2400万÷ 0.03=8億

普通にとんでもない額ですね（笑）
元手の不動産価格が大きいほど、利回りは低くなります。都心の不動産は億越えのオクションがゴロゴロしていますので、港区の一部のエリアでは利回り3％あればいい方といわれるくらいです。
なかなか都心の物件に手が出しづらい状況な訳ですね…。
この方法を用いると、投資金額に対して毎年いくら収益が生まれるのかがわかるため、「これだけ金額を投資しても、これしか儲からないのか…」といった悲観的な感想になったり、逆に「たったこれだけの投資でこんなに儲かるのか！」といったお得な買い物に巡り合えることもあります。
しかし、ここで注意すべきなのは、利回りの部分です。利回りには【表面利回り】と【実質利回り】の2種類があります。順番に解説します。
【表面利回り】とは、不動産が生み出す収益にスポットライトをあてた利回りです。不動産を維持していくうえでは管理費や修繕費といった必要経費が発生しますが、それらは引かずに計算します。つまり、いくら年間2400万円の収益があがる物件だったとしても、経費を差し引いたら1400万円しか残らない可能性もあります。
それらの必要経費を差し引き、利益をもとに導き出された利回りを【実質利回り】といいます。不動産投資をする場合はこの実質利回りで考えることが非常に重要です。
本来、収益還元法は不動産投資で用いられる手法ですが、この計算法をマイホーム購入でも取り入れると、より資産価値の高い物件を見抜くことができます。
どのように使うかといいますと、購入希望の物件が賃貸物件にした場合いくらで貸せるのかを把握します。
例えば、目黒区柿の木坂では下記条件の物件は総賃料26万円で募集されています。

【物件条件】
・最寄り駅：東急東横線 都立大学 徒歩10分以内
・間取り：2LDK
・専有面積：55㎡～56㎡
・築年数：15年以内
・構造：RC造 9階建/1階部分

賃貸で貸すので利回りが重要となりますが、都内での購入を想定した場合、4％（理想は4.5%以上）は欲しいところです。購入希望の物件がこちらと条件が類似している場合、収益還元法を用いると物件価格は下記の通り導き出されます。

312万円（年間賃料収入）×12ヶ月 ÷ 0.04（4％）＝7,800

この物件が7,800万円で販売されていた場合は、数字的には良い物件と判断できます。
しかし、あくまで収益還元法は不動産を投資目線で評価した数字です。
収益以外にも、立地条件や間取り・眺望・築年数など多角的な面が不動産を評価するうえでは影響します。
今回の方法は数多ある方法のひとつなので、利回りだけに囚われすぎないことも重要です。

弊社スマプロは賃貸仲介も得意としており、渋谷・新宿近郊の賃料相場感には長けている自信があります。
西新宿・初台・代々木周辺で物件購入をご検討の際は、ぜひお声がけいただけると幸いです。