不動産市況、どうなる？

　渋谷区の不動産屋【スマートプロパティーズ】代表の渡邉と申します。
会社名は長いので『スマプロ』と覚えてください！

さて、本日は今後の不動産市況について私なりの予想を述べたいと思います。
まず、大きなトピックは❝金利の値上げ❞です。一般的に金利が0.25％上がると、住宅ローンの借入可能額はおおよそ2.5～5％ほど減少すると言われております。
具体的にいうと、金利1.0％では3200万円を35年ローンで組めましたが、金利0.25％の上昇により1.25％になると、限度額は3080万円となってしまいます。およそ3.75％の減少です。1億円の場合は375万円が減少するとなると結構大きいですね。
もちろん、その分を頭金でカバーできれば問題ありませんが、できれば現金は手元にあった方がいいですし、投資信託など別の資産運用に回す方が得策と言えます。そもそも何百万円もの預金額をポンと出せる人は中々少ないのも事実です。
では、不動産価格は減少幅分下がるのか？理論的には正しいですが、私は落ちないと断言します。（外したら謝ります💦）
理由は以下の3要素です。

1.アベノミクス・コロナショックによる金融緩和策で資金が不動産に同流入したから

日本は安倍政権下の2012年に停滞した日本経済を復活させるために、異次元の金融緩和策をとります。その一つが2016年～2024年3月まで続いたマイナス金利政策です。これにより、日銀が大量に紙幣を刷り円安を進め海外貿易に成功しましたが、同時に増刷された紙幣と海外からの資金流入が、不動産市場の過熱を招きました。よって、金融緩和政策の目玉のひとつであった「賃金の値上げ」は実現されず、逆に低賃金のままローンや家賃だけ高い状態になってしまい、より生活が苦しくなった人も出てしまいました。
なお、賃金が上がらなかったのは、企業が増益分を賃上げではなく内部留保に回してしまったからです。実際に大企業の内部留保額は、2023年度末に600兆9857億円と、12年連続で過去最高を更新しました。

2.建築コストが急騰し新築価格を下げられないから

現在、中央線の中野駅前は大規模な再開発が行われており、順調に不動産価格も上昇しております。中野駅のシンボルである「中野サンプラザ」も再開発の対象となり、野村不動産により2024年から立替工事が着工されるはずでしたが、建材の値上がりと建築業界の人材賃上げに伴い、清水建設が建築費が900億円上振れしてしまうと発表し、建築計画を見直す事態に陥りました。このような状況では、新築は高くて手が出せない人がでてきます。そうなると当然買えるのは中古物件となるため、中古物件の需要が高まるもしくは維持されることが予想されますので、価格は落ちづらく場所や物件によってはさらに値上がりを続けるのではないかと思います。

3.日本の円安・2％以内の低金利が続く限り海外マネーによる投資が絶えないから

1の解説と重複しますが、日本はアベノミクスによる異次元の金融緩和策により、長らく円安・低金利状態が続いています。これは金利が*¹12％を超える海外の投資家からみたら天国のような市場環境です。さらに日本はとても治安が良く資産を保有するには最適な国でもあります。政治家の鶴の一声で資産を没収されるリスクがある国の投資家・資産家たちの安全地帯として日本が選ばれる続ける限りは、いくら金利があがったとしても、現金一括購入をする彼らからしたら関係ないのです。
さらに日本は利上げされたといっても、まだまだ世界から見るとかなり低い水準にあります。もちろん、高金利国と比べると労働賃金が低いなどの理由も考えれますが、経済市場においては海外と勝負していかなければならず、日本の経済が停滞していても遠慮してくれません。むしろその隙をついてきます。

まとめ

以上の理由から、不動産価格はまだまだ落ち着かない、むしろ上がると考えます。ということは、早く買うに限るということです！強制ではりませんので、あくまで買う！と言いながら半年以上が過ぎてしまっている方限定です。
残念ながら、日本経済が失われた30年間を過ごしている間に、海外は多くの国が豊かになっています。さきほど日本の資産を移す投資家が増えていると話しましたが、これは日本の領土が海外勢に奪われてしまっていると捉えることもできます。マイホーム購入はいわば日本の領土を守ることともいえます。
本日の記事が皆様のマイホーム購入の一助となりますと幸いです。