マンション（中古）購入時の仲介手数料はいくらかかった？計算方法は大丈夫？

今回、私が中古マンションを購入するにあたり不動産会社（仲介業者）を通して購入をしたので、この不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

当初、無知だった私は提示された仲介手数料の額に驚かされました。

あっさり100万円越え。。。

「え？こんなに支払う必要あるのホントに？ぼったくられてんじゃないの？」
という思いから仲介手数料についてかなり調べてみました。

■仲介手数料の費用の算出方法

まず、計算は物件価格が激安すぎない（400万以上であれば）限り、
以下の計算式になります。

（物件価格✕3％＋6万）×消費税

■罠。実は「物件価格」は「販売価格（税込）」じゃない

仲介手数料計算式の
「物件価格」＝「販売価格（税込）」
ではないので要注意です！！

仲介手数料を計算する時は、
物件価格＝「販売価格（税込）」-「建物価格の消費税」
となります。
※【TIP】土地価格は非課税

よって仲介手数料の計算式は、正確に書くと計算式は以下となります。

(（建物価格【税込】＋　土地価格　-　建物価格の消費税）×3%+6万）×消費税

が正解です。

ちょっと何言ってるかわからねー。って誰もが思うような気がするの以下具体例です。

■具体例（イメージがつきやすい価格で記載）

★販売各価格：2980万（税込）
これがよくチラシとか入ってきた際に記載されてる金額

★建物価格の消費税：1,400,000円
土地価格には消費税はかからないので建物価格に対する消費税です。うちの仲介業者はここまでは消費税のみ提示してきました。
なお、販売価格の2980万の内訳は「建物価格＋土地価格＋建物価格の消費税」です。土地は非課税です。

★建物価格： 14,000,000円
消費税から建物価格を計算します。1,400,000円 ÷ 10％ =14,000,000円（建物価格）

★土地価格： 14,400,000円
29,800,000円（販売価格）-14,000,000円（建物価格）-1,400,000円（消費税）=14,400,000円（土地価格）

上記より仲介手数料を計算すると、
((14,000,000円【建物価格】+　14,400,000円【土地価格】- 1,400,000円【建物価格の消費税】)×0.03+60,000)×1.1＝957,000円（仲介手数料）

です。

なぜここまで計算式細かく書いたか素人だった私は以下のような間違った計算をしてしまってたから。。。

(（2980万（販売価格）-　298万（消費税））×0.03+60,000)×1.1
=951,060円(仲介手数料）

自分の計算より仲介手数料が高かったから納得いくまでとことん調べました笑
結論的には土地代が非課税なのに土地台含め課税し計算してしまってたからずれてしまった。ということですね。（お恥ずかしい）

ただ、ここで気付いてしまったのですが、建物価格をすごく安く設定してると仲介手数料って跳ね上がるんじゃないだろうか。。。
（建物価格の消費税マイナス分が少なくなるため。そして噂によると建物価格と土地価格の比率は売主が決めれるらしい。売主側業者と仲介業者が手を組んでたらいくらでも操作できちゃわない？っていう気がしてしてしまうのは私だけ？もしかしたらきちんとしたルールがあるかもしれませんね）

■仲介手数料値引き交渉

いちを仲介手数料が想定より高かったので値引き交渉をしました。（ちなみに上記の計算式は法律上のMAX値であって仲介業者はこれより仲介手数料を安くする分にはなにも問題なし）
しかし、予想通り撃沈。。。安くはなりませんでした泣
私の場合、どうしても購入したい物件だったという事情があるので値引きは叶いませんでしたが、だいぶ売れ残ってる物件だったり、物件価格や仲介手数料が安くなれば買おうかなくらいの状況であれば、交渉してみるのは全然ありだと思います。

■その他の諸費用

このほかにも諸費用として今わかってるだけで、

・売買契約時の印紙代1万円
・登記費用約30万円くらい
・銀行でのローン手数料（借入金の2.2％が多い）
・銀行ローン契約時の印紙代2万円（ネット銀行で借りる場合はかからないとこもる）
・火災保険10年7万~10万くらい（地震保険入るならさらにプラス）
・引っ越し費用
・引っ越し先での家具家電

と、かかる費用は盛りだくさんな気がします。
ただ、費用がだいたい見えてきてるので今後の計画は立てやすいですね。