サラリーマン不動産投資日記〜退去編〜
サラリーマンワンルーム投資にチャレンジ中の私ですが、
これからワンルーム投資を検討している方
現在ワンルーム投資をしていて他人の状況が知りたい方
向けに情報共有がてら、
私のワンルーム投資で起きたイベントを発信しています。
現状ステータス（2020年2月9日時点）
投資用マンション３室保有
① 品川区 東急池上線沿線
駅徒歩２分 築10年以内
約20㎡の１K
全額ローン（変動金利2%弱）
2015年9月購入
② 大田区 JR京浜東北線沿線
駅徒歩５分 築15年以内
約20㎡の１K
全額ローン（変動金利2%弱）
2015年10月購入
③ 墨田区 東京メトロ銀座線沿線
駅徒歩４分 築10年以内
約20㎡の１K
全額ローン（変動金利2%弱）
2017年8月購入
大前提「オーナーにとって退去は最悪」
「借主が入れ替わったら礼金もらえるし得じゃないの？」
とたまに言われます。
管理会社との契約にもよりますが、ほとんどのケースでは「退去はオーナーにとってマイナス」になります。その理由は、
① 礼金は報酬として全額管理会社に取られる
② 更新料は管理会社と折半(50%)のため、更新してもらったほうが得
③ 次の入居者の契約開始まで空白期間が生まれる（すぐ次が決まっても、クリーニング期間で１週間は空きます）
②にあるように、長期の借主さんは本当に助かります。
空白期間が生まれないだけでなく、更新料はオーナーにも入ることがあるので臨時収入になります。
余談ですが、
長期で入居している方はオーナーさんに重宝されているので、多少の賃料交渉は認められることが多いです。
品川区マンション一室が３月に退去！
＜３月は退去が増える憂鬱な時期・・・＞
なんとなくイメージいただけるかと思いますが、３月は卒業・就職・異動が多い季節のため入居者の入れ替わりが多く発生する時期です。
もちろん、退去後の入居希望者も増えるのですが、前述したとおり「退去しないほうがよい」ので、憂鬱です。
＜2019年3月、管理会社からの連絡＞
「品川区の〇〇マンションなんですが、入居者様が３月末に退去されるとのことで…」
来たか…。
とりあえず退去前から募集をかけ始めるるとのことで連絡をもらいました。
この入居者さんは、私が2015年に購入したときから入居されていた方で、計６年ほど入居いただいたなかなか良い借主さんでした。
SUUMOで相場確認⇒賃料改定決断！
私はこれまでに１度だけ退去を経験していました。
墨田区のマンションで、購入後半年での退去だったため、そのときは賃料は据え置きで募集し、決まりました。
今回退去となったマンションは、３件の中では最も立地が良く、駅徒歩２分で駅からアーケードがつながっているというとても理想的な環境です。
前回は管理費込み８万円台後半でした。
（・・・23区内の賃料相場も上がってるし、もしかして値上げいけるのでは？）
と思い、管理会社に連絡してみることに。
「値上げですか？いけるんじゃないですか？3,000円位いっちゃいます？」
いけるんですか！？
「うーん、立地良いですし大丈夫だと思いますけどねー」
まじすか、じゃあ信じますわ。
賃料を値上げして募集開始！
１日入居が遅れるだけで、約９万円÷３０日＝3,000円の損失となる厳しいローンでのマンション投資。
果敢にも賃料を値上げしての募集、ただただ吉報を祈りました。
募集開始した週明け（現入居者の退去前）、管理会社から連絡
「１件お申込みいただきました」
まじすか！？退去前ですよね？内見なしでですか？
「同じマンションにご友人が住んでいるそうで、中見なくても間取り分かるから押さえたいらしいです」
これはラッキー！！
どうやら４月から社会人になる女性らしいです。
地方から出てきたため、多少高くても友人がいるこのマンションが安心で住みたいとのこと。
退去・室内クリーニング後に内見し、特に問題がなければ決定です。
ただし、念のため募集は続けるそうです。
４月、無事入居決定！
「昨日、内見いただき問題なかったので無事契約いただきました！」
ありがとうございます！！
なんともスムーズな募集活動となりました。
もちろん、約半月は賃料が発生しない期間がありましたのでこの分は損失になりますが、不動産投資におけるリスクとしては非常に小さくて済みました。
今回入居者のメリット・デメリット
ちなみに今回の入居者は、
新卒の女性でした。
おそらくご両親の援助があると思われますので、与信面で非常にメリットになります。
また、ご友人がいらっしゃるということで、ホームシックなどの心配も少なくなります。
一方で、男女問わず新社会人や転職者は、会社と会わずすぐに退職してしまい、環境が再び変わることで退去するリスクがあります。
まぁこのあたりは運次第なので、よっぽどのマイナス要素（無職で収入がない等）がない限りは断ることはありません。
ちなみに入居から１年近くたった現在も、特にトラブルもなく住み続けていただいています。
最近では、低所得や高齢・外国人を理由に入居を断ること対し、倫理上の議論がなされています。
不動産オーナーはこのあたりの教養を身につけ、社会貢献につながる不動産賃貸経営を心掛けたいですね。
おわりに
いかがでしたでしょうか。
３月は本当に毎年ビクビク過ごしています。
私は４年間で３件中２回の退去が発生しました。
これが多いのか少ないのかは分かりませんが、そこでの募集対策というのは非常に重要です。
「前回の賃料と同額で」と安易に設定してしまうと、損のもとです。
当時の賃料相場といまの賃料相場はどんどん遷り変ります。
その駅や町の環境を常に把握し、適切な募集活動を行いましょう。
管理会社任せは一番やってはいけない不動産投資のタブーです。
そういった方は確実に失敗します。