本業が忙しいサラリーマンでも１年以内に実現できる。空き家再生で利回り２１％、月4.5万円の家賃収入を得た手法を公開します。
こんにちは、ひろべえです。
このnoteは、私の築古（ちくふる）戸建投資のノウハウ・実体験をまとめたものです。この記事を読むと忙しいサラリーマンでも高利回りの築古戸建投資が実現できます。
「築古戸建投資」は不動産投資の手法のひとつです。
一般的には「DIYをやってリフォーム費用を低く抑える」といったイメージが強いのではないでしょうか？実際、どのように取り組んでいくのかは、その人の職業や目指すべきライフスタイル、家庭環境、人生の目標…など様々な要因によってベストな方法を選ぶことが重要になってきます。
DIYしてみることは勉強になります。ですが、サラリーマンの多くは平時は本業、土日は家族サービスの時間が必要な方も多いと思います。
また、仮に時間があったとしても
・技術的にど素人
・工作などの作業がニガテ
・自分でやると時間が余計にかかりそう
・投資とはいえ、これ以上自分の時間を削られたくない
などなど…
手間と時間をかけることに抵抗がある人も多いんじゃないかと思います。
そもそも、築古戸建投資で利益を得るためには
「物件を買う→リフォーム→入居者を決める」
まで漕ぎ着けなければなりません。つまり、「買ってから入居者を入れる」までをいかに短くするかが、機会損失（＝家賃を得る機会の損失）を防ぐ上で非常に重要です。
なので「DIYを極める」「技術的な知識を深める」ことを目的としている方以外は、正直なところ業者に任せた方がいいと思います（早いし、綺麗です…）
「いや。そんなことわかっとるわい！お金ないから自分でやってるんじゃないか！」
という声は百も承知です。しかし、自分でやらなくても費用を抑え、１戸目から高利回りの収益物件を作ることは可能です。
今回は私がそれをどうやって実現したのかについて説明します。
「自分でやりたくない（できない）！」という方は、このnoteを読んで、やり方のイメージアップをしてください。
築古戸建投資とは何か
既にご存知の方もいるかもしれませんが、まずは築古戸建投資とは何なのか改めて説明します。
築古（ちくふる）とは築年数の古い戸建のことを言います。特に定義はありませんが一般的には築２０〜３０年以上の戸建が言われています。
「空き家」「ボロ家」なんかもこの範囲に入ります。
簡単に説明すると、築年数の古い家屋を購入し、リフォームし、入居者に貸し出すことで家賃を得る投資方法です。
築年数が古いため、地方の物件であればかなり安く仕入れることができることがあります。また、リフォーム費用を抑えれば、高い利回りを実現することも可能です。
昔から存在する手法なのですが、最近の投資ブームで書籍に取り上げられることも多くなり、最近では多くの方が流入しています。
反面、失敗事例も多く聞きます。
・リフォーム費用の見積もりが甘い
・想定外の不具合が発生して予定外の出費を強いられる
・入居者がうまく集まらなくて投資金額の回収ができない
など…
投資家が再生するつもりで購入したものの、うまく再生することができず、また売り出している…なんて話もよく聞きます（もしかしたら、これも「ある程度まで修理して再販する」マーケティング手法なのかもしれませんけど）。
何千万円ものローンを組まなくても始められるのは大きなメリットなのですが、ある程度の建築物の構造や修理方法に関する知識は必要になります。
これはDIYしない場合でも同じで、業者に依頼するときに極力安くリフォーム費用を抑えるためには、自身で采配をとる必要があるので、知識は必要不可欠です。
だから難しいのか…と言われるとそうでもないと感じています。逆に言えばしっかり覚悟を決め、ポイントを押さえて取り組めば、初心者でも高利回りの物件を実現することが可能なのです。
そのために、経験者に実際の経験談を聞いてみるのはおすすめです。
不動産投資（賃貸業）の実際は細々したことが多く、大筋は書籍からでも読み取れるのですが、具体的な内容はその時々のケース、判断によることが多いです。従って、ひとりひとりの大家さんの経験談はとてつもなく価値があるのです。
では、いよいよ私がどうやって利回り２０％以上を達成していったのか説明します。
私の築古戸建投資経験談
私は現在１戸の戸建を運用しています。実利回りは２１％、このまま運用できれば５年で元が取れる計算です（家賃は月４.５万円）。おおよそですが、実績は以下のとおりです。
しかもほとんど自分で手は入れていません。運用を開始した昨年の１１月からほとんど私はノータッチです。
今回はこの投資を実現した手法の概要を解説します。
購入について
まず、基本的な概念ですが物件を購入する価格は「安ければ安いほどいい」です。商売の原理原則（安く仕入れて高く売る）ことを考えても当たり前ですよね。したがって、価格交渉が重要になってきます。
不動産の売り出し価格は、仲介の不動産会社なり、売主が世間の相場などを元に決めたもので、定価ではありません。売主と折り合いがつけば安く買うことは可能です。これを「指値（さしね）」と言います。
私は売り出し４５０万円の物件を価格交渉により１２０万円で購入しました。これが実現したのは、物件の「量」を捌いたことによります。
もちろん、価格交渉しやすそうな物件を見つけることが大事です。例えば、長期間売れ残っている物件は、売主が困っていることが多く、交渉もしやすい可能性が高いです。
しかし、私がおすすめなのはピンポイントで指値ができそうな物件を探すのではなく、物件情報を大量に収集して、自分の条件に合った物件を探していく方法です。
なぜなら、指値ありきで、交渉が成立しないような物件を１戸１戸あたっていくのは効率が悪く、物件の内見に行っても徒労に終わってしまうことも多いからです。
物件を探すのは、大手のポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）や不動産投資系サイト（楽待や健美家など）などなんでもいいです。ありとあらゆるところから情報を収集します。
今は、メールアドレスを登録し、条件設定しておけば自動で条件に合った物件を送ってくれますし、気になる物件に問い合わせしたついでに、不動産会社に似たような条件の物件資料を送ってくれと言っておけば勝手に情報収集されます。
なるべく手間をかけずに、条件を絞って大量の情報を捌いていくのが大切です。
リフォーム費用を安くする
収入が入るまでの投資金額をなるべく小さくしたいのは、当たり前ですよね。したがってリフォームはなるべく最小限に済ませたいのが誰しも考えることです。
そして、リフォーム費用は投資家が自身の裁量で大きく変えることのできる部分です。
まず、リフォーム費用は「相場感」を知ることが必要です。なので、修繕工事についていくらぐらいが相場で、最低価格はいくらなのかを知っておく必要があります。
これがわかっていないと、業者と交渉することができません。今はインターネットで検索すればすぐにわかります。地域によって若干差があるので、自身が対象としている地域の最安値を調べると良いでしょう。
じゃあ、業者の選び方は？と疑問が湧いてきますよね。業者を探すときのコツは「普通のリフォーム業者を選ばない」ことにあります。
どういうことかというと、リフォーム業者は大きく分けると「普通の住宅」を対象にしている業者と、「投資用物件（ボロ家の格安再生）を得意とする業者」に分かれています。したがって、後者の方を探さなければいけません。
よくインターネット広告に出てくるような「住宅のリノベーション」や「新築そっ●さん」のような広告を出している業者に依頼してはいけません。
というか、そういう業者にボロ戸建を見せると
「いや、無理でしょ…何百万円もかかりますよ」って言われますw
彼らは、ボロボロの空き家を修理するノウハウがありません。やることができても、すごく綺麗に修理しようとするので、莫大な金額の見積もりを出してきます。
これが、「リフォームは高額」という一般的なイメージがある理由だと思います。
業者は小規模でやっている地場の会社や、築古戸建を理解している不動産屋兼修繕業者を選ぶといいです。投資家の知り合いがいるなら、紹介してもらうのもいいと思います。
実際、そういう業者は大家のつながりの紹介で仕事がたくさん入ってくるので、広告を大々的に出す必要がありません。なので、ホームページも地味だったり、SNS（ジモティーなど）で仕事を募集していることが多いのがポイントです。
入居者の募集は難しい？
マンションにおいては「ファミリータイプは入居していると長いけど、出ていくと次の募集が難しい…」なんて巷では言われたりします（私は決してそんなことないと思いますが）。
戸建も同じように考えられ、退去が起きると募集しにくいと言われることが多いのですが、実際はそんなことありません。「戸建に住んでみたい」と思う方は実はたくさんいます。
新型コロナウィルスが流行してから、郊外に脱出する人が増えたのは周知の事実です（築古戸建も場所によっては価格が上がりましたが笑）。
戸建は「広くて」「建物が独立している」のが大変魅力的です。さらにここに「地位域最安値の家賃」が加われば、比較的すぐに入居者は決まるはずです。
あ、「ポ○ンと一軒家」のような物件はさすがに無理ですが…
最近は客付け業者（募集をしてくれる業者をこう言います）以外でも、大家さん自ら募集することのできるサイトも多く開設されているので使うのも手だと思います（ウチコミ、エコーズなど）。
SNSでも募集できるのですが、変な人が多い（家賃滞納や夜逃げなど）と聞きますので、選定には細心の注意が必要だと思います。
募集の条件ですが、基本的には「なんでもあり」にしたほうが早く決まります。高齢者、生活保護者、シングルマザー（ファザー）、外国人、ペット可、DIY可など…もちろん保証会社は通る人間にしておくことは最低限の条件です。
ちなみに私は、リフォームを依頼した業者さんが客付けもできるので、広告費家賃１ヶ月分で募集してもらいました。ちょっと他のことで忙しい時期だったので、おまかせ状態ではありましたが、内見３人目にして２ヶ月以内に決まりました。
したがって、よほど立地が悪いか、物件自体が狭すぎない限り、入居者募集はそれほど苦労しないと感じています。
普段の管理の手間をかけない方法がおすすめ
戸建は時間のある方だと自主管理されている方もいます。もちろん、自分が動くのが１番安上がりではあるのですが、おそらく戸数が増えてくると自分で入居者の不具合対応に向かうのは億劫になるのではないでしょうか？
というか、本業があると入居者の生活にクリティカルヒットするインフラ系の不具合に早急に対処できませんよね。
私は、上述の理由から自主管理はしない方針です。これも、依頼する業者にはコツがあります。１番いいのは「便利屋さん」的な業者を探すことです。
これも、普通の大手管理会社に依頼すると、管理費が結構高いようです（私は依頼したことはないですが）。なので、入居者の困りごとにすぐに駆けつけてくれる便利屋さんを管理会社のように使うのは安いしおすすめです。
ただし、賃貸経営のことをあまりわかっていない業者だと、勝手に色々修理してしまうことがあります。この辺の「早急な対応が必要かどうか」はよく打ち合わせしておきましょう。
可能であれば「便利屋さん的な業務」をやっている地場の不動産屋さんが最も安心できます。私の場合もこの方法を採用しています。
リスクについて
これまで築古戸建投資の色々を書いてきましたが、当然リスクもあります。
私の実体験としては思わぬ不具合の発生があることがあげられます。
築古戸建にはよくありがちなもので、私の物件でも入居者が入ってから、すぐに排水関係などで不具合が発生しました。築古戸建でかつ空き家だった場合、売主でも把握できていない不具合があることは多々あります。
基本的には、不具合は売主側で把握して全て通知しなければいけないのですが、大体において「瑕疵（かし）担保責任免責」の特約がついていることがほとんどです。つまり売主は「責任取りません、それでもいいなら売りますよ」と言っているわけです。
なので、これらの不具合が後で見つかっても、買主の自己責任になります。したがって、工事の費用には余裕を持ちましょう。
ちなみに、あくまで私の事例の目安ですが入居後の不具合発生で６万円ほどかかりました。１番単価が大き買ったのはトイレの詰まり（排水路の尿石詰まり）で、洗浄に２万円ほどかかりました。
したがって、特に給排水関係を事前によくチェックしておくのが良いと思います。配管の交換に結構お金がかかることもありますし、特に入居後だと入居者の生活に直結するので対応にスピーディさが求められます。
しっかり事前に不具合箇所を想定し、確認しましょう。
まとめ
築古戸建について、イメージが変わったでしょうか？
私は、基本的にDIYはしないし、自主管理もしません。なぜなら、他のことに時間を使いたいからです（取手の交換とか小規模な部分はやりましたよ！）
立ち上げまでは打ち合わせやリフォーム箇所の完成検査で現場に顔を出したりはしていました。また、入居後すぐに不具合の発生で少しバタバタしたりはあります。とはいえ、それも管理会社がすぐに対応してくれましたし、意思決定さえしっかりできれば何もやる必要はありません。
その後は基本的に何事もなく経過しています。
築古戸建はどうしてもDIYというイメージがありますが、やり方次第では手間をかけずに高利回りを達成できるということを知っていただければ幸いです。
「これなら自分でもできそう」と感じた方は、いますぐ取り組んでみてくださいね。
いますぐ取り組んで時間を味方にし、不動産投資で幸せを掴みましょう！
P.S.
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