築古戸建投資はそもそも何がいいんですか？メリット・デメリットを把握して正しく取り組むことが成功への道。
こんにちは、ひろべえです。
今回は「築古戸建投資は何がいいのか」という「そもそも論」をお話ししたいと思います。
なぜ、このテーマにしたのかというと、メリットデメリットを正しく認識していないが故に、やる気を持って取り組んだにもかかわらず
「期待していたのと違う！」
という状態にならないためです。
しかも、メリットを活かせずあさっての方向へ労力を注ぎ込んでしまい、失敗するなんてことも。
例えば、築古戸建投資は高利回りが狙えるのが魅力なのに、リフォームに目一杯お金をかけすぎて、物件はピカピカだけど利回りが低くなってしまって、投資額の回収に時間がかかってしまった…などなど。
未経験の初心者だと「そんなことある？」と感じるかもしれません。
が、実際にやってみると色々と「こんなはずじゃなかった」というようなことが出てくるようになります。
私も築古戸建ではないのですが、中古ワンルームマンション投資をした時がまさにそんな感じでした。
最初のセールストークを聴いている時は「いいなあ」と思っていたことも、いざ取り組んでみると実は良くなかったり、私にとってはデメリットだったり。
結局私のワンルーム投資は失敗でした。
これは、ワンルーム投資の手法のメリットデメリットを正しく把握せず、行き当たりばったりで取り組んでしまったのが原因だと感じています。
取り組む手法のメリットデメリットを正しく把握すれば、入り口〜出口までの戦略も立てやすくなりますし、いざというときも間違った選択をしにくくなります。
なので、築古戸建投資に興味のある方はしっかりとここで理解してしまってください。
私が経験したメリット、そして感じたデメリットも包み隠さずお伝えしようと思います。
それでは、最後まで読んでいってくださいね。
築古戸建投資のメリット
では早速ですが、私の経験を交えながら、メリット・デメリットについて解説していきたいと思います。まずはメリットから解説します。
メリット① 価格帯が低め
築古戸建は築年数が経過していたり、状態が悪いことも多く、そのため価格帯が低いです。
物件によっては数十万円単位で購入できてしまうことも。
これは、お金があまり用意できない人にとってはメリットになります。
普通の１棟マンションやアパートを買おうと思ったら、物件にもよりますが１０００万円程度は必要になることがほとんどです。
いきなり１０００万円以上キャッシュで用意しろと言われてできる人はそうそういないですから。
また、銀行から融資が引けない、引きにくい人にとってもこれはメリットになりますよね（例えば、自営業や専業主婦（夫）、カードブラックの人など）。
頑張れば現金で買える価格帯ですから、ある程度お金を貯めれば取り組むことができます。
ちなみに、私の１件目の戸建物件は、４５０万円で売り出していたのを価格交渉して１２０万円で購入しました。
価格交渉するには、それができる条件が揃っている物件を探すことが必要ですが、こんな価格帯で買えるのは築古戸建ならではのメリットです。
メリット② 入居者を募集しやすい
戸建物件は入居者を募集しやすいというメリットがあります。
なぜなら、戸建賃貸の需要に対する供給量が現在も非常に少ないからです。
以下は、国土交通省が調査した内容をグラフで示したものです。
「望ましい住居形態」について国民に調査を行ったものなのですが、なんと約８４％が戸建を希望しています（マンションは６％程度）。
「持家か賃貸か」という比較もあるので一概に言えませんが、住めるのであれば戸建賃貸に住みたい人と思っている人は多いと考えられます。
特に戸建てに住みたい人は
「子供もいて騒音が出るから一戸建てに住みたい」
「お試して戸建てに住んでみたい」
「庭が欲しい」
「可能であればペットを飼いたい」
などの要望があると言われています。
ちなみに「ペット可」の戸建賃貸は希少価値が高く、即効で入居者が入ります。
それに対し、戸建て賃貸の供給量はというとインターネット上の賃貸物件サイトでは全体の６％程度と言われています。
かなり少ないことがわかりますよね。
従って、需要と供給を考えると戸建賃貸はニーズが多く有利であると言えます。
ちなみに、私の物件はリフォーム終了後、入居者を募集して２ヶ月弱で決まりました。結構かかったように思うかもしれませんが、当時忙しかった私は募集活動を管理会社に任せっきりだったので、これくらいかかりました。
裏を返せば、ほったらかしでもこれくらいで決まるのです。
しっかり何社にも営業していけば、おそらくすぐに入居者は決まったものと思います。
メリット③ 入居期間が長い傾向にある
一般的にマンションの平均居住年数は３〜４年、戸建ては６〜８年と言われています。
長く住んでくれる理由はメリット②で解説したとおり、需要が大きいからです。
長く住んでもらえると、その分、退去時の原状回復などの費用が抑えられるのはメリットになります。
入居者側も安くて広くて、住み心地の良い住宅に長く住めれば、メリット大きいですよね。
メリット④ 高利回りを狙いやすく、投資金額の回収が速い
安く買えると言うことは、リフォーム等の立ち上げに必要な費用を抑えれば高い利回りが実現できると言うことです。
利回りが高いと投資金額の回収が早くなり、純粋な利益を得ることができる期間が長くなります。
例えば、利回り２０％であれば単純に計算すると５年で投資金額が回収できることになります（５年間の間に不具合が発生したりして費用がかかることもあるので、あくまでも簡略化した計算）。
これが、例えばワンルームの３５年フルローン、月々返済と収支がトントンの投資だとどうでしょうか？
目的が異なる面があるので一概にダメとは言えないのですが、融資を使っているとはいえ、投資金額の回収が３５年、純粋な利益が入ってくるのがその後…
３５年の間に空室や不具合もありますし、家賃の下落もあり得る。RCとはいえ手元に残るのはボロいマンションの１室…
投資金額の回収という目線で見ると、微妙なんですよね。
なので築古戸建投資はそういう意味では優秀な投資と言えます。
築古戸建投資のデメリット
メリットを話したので、デメリットも話さないと不公平だと思います。したがって包み隠さずデメリットも話したいと思います。
デメリット① ある程度自己資金が必要
始めるにあたって数千万円の自己資金は不要ですが、安いとはいえ物件費用・リフォーム費用等の諸費用を考慮すると２００万円程度はかかります。
２００万円ってそこそこの自己資金だなあという印象ですよね。
よほどのお金持ちではない限り、安い金額ではないですよね。
「利回りが高いならローンを組めばいいじゃん」
と思うかもしれませんが、実はこれも難しいのです。
次で解説します。
デメリット② 銀行から融資が引きにくい
築古戸建は、融資を出してもらいにくいのです。
なぜかというと、築年数が古く、銀行の評価基準（法定耐用年数）を満たしていないことが多いからです。
そうなるとなかなか融資が出ません。Twitterなどで「融資が出ました！」という話が流れていたりしますが、あまり期待しない方が良いです（もちろん、ノンバンクや公庫など融資条件が緩い場合もあります。ここではあくまで一般的な話です）。
私自身、金融機関に築古物件を持ち込んでみましたが、３連敗しています。
したがってデメリット①でも話しましたが、大体が現金買いになってくるんですよね。
なのでお金を貯める時間が必要だと思っておいた方が良いかもしれません。
デメリット③ 隠れた不具合が存在することがある
これは中古物件の宿命なので、どうしようもないのですが、見えない部分に不具合がある場合があります。
例えば、私の物件だとトイレの排水管に尿石が詰まっており、入居者が住み始めてから溢れてしまったことがありました。
これなどもあらかじめ、なかなか確認しづらい状況ですよね。
事前によく見ることと、怪しい部分に点検をしてもらう、何かあった時のために資金を準備しておく、などの対策をするしかありません。
築古戸建はどう取り組むべきか
以上のようなメリット・デメリットを踏まえ、築古戸建はどう取り組んでいくべきなのでしょうか？
まずはメリットを最大限に活かしていく必要があります。
物件を安く買うことができるので、リフォームは必要最低限とし、利回りを最大化する。あちこち欲張って、綺麗にしすぎるリフォームはしてはいけません。
物件周辺の不動産会社にアピールして速やかに入居者を付け、投資金額を回収する。
デメリットについては、あらかじめ対策しておきます。
基本は現金買いを想定し、自己資金を一生懸命貯めましょう。２００万円なら何十年もかかりません。その上で融資を引くことを考えてもいいでしょう。
隠れた不具合については予備資金を手元に残しておくことが大切です。
正しい取り組み方さえ知れば、リスクを恐れすぎることはありません。
メリットを活かした賃貸経営を行なっていきましょう。
まとめ
築古戸建投資のメリットとデメリット、理解できたでしょうか？
これさえ知っておけば、経営方針を間違うことはありません。
不動産投資には色々な手法がありますが、失敗するほとんどの原因が、やっている手法のメリットを活かしていないような経営、考え方をしてしまうからです。
最初に手法の特性をきちんと知っていれば、全く恐れることはないのは理解できたと思います。
私自身、失敗を経験してきて、最初に正しく投資手法について理解することがとても大切だと気づきました。
みなさんも、築古戸建投資に限らず、何かに取り組む時は事前によく学び、正しい知識を持つようにしてください。
それだけで、トンチンカンな間違いはしなくなります。
余計な遠回りはせず、最短で成功を掴んでくださいね。
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