築古戸建の物件管理ってどうするの？その実態について解説します。
こんにちは。ひろべえです。
今回は築古戸建の物件管理について解説します。
皆さんは「物件管理」という言葉をご存知でしょうか？
初心者であっても名前くらいは聞いたことあると思います。また、マンションなんかに住んでいると管理人や管理会社の人が掃除してくれていたりするのを見たことあると思います。
こういったイメージはなんとなくつくのかなと思います。
しかし、築古戸建の管理はどうでしょうか？
それ以前に、大家さん側、つまり管理会社を使う側として見たことはほとんどの人はないと思います。
知らないことは不安につながっていきます。
なので、今回築古戸建の管理の実態について、私の経験も踏まえながら解説することにしました。
イメージさえつけば全く怖くありません。
ぜひ皆さんの取り組みに役立ててください。
物件管理って何するの？
初心者の方もいると思いますので、まずは物件管理とはなんなのか説明します。
知っている方は読み飛ばしてください。
物件管理は文字どおり物件を管理することです。この時の物件には
・建物
・土地
の両方の意味を持ちます。内容としては
・清掃
・整理整頓
・修繕
などが含まれます。これはイメージしやすいのではないでしょうか？
最初にも言いましたが、マンションなどの集合住宅だと清掃している人がいますよね。あんな感じです。
また、物件管理には「人の管理」も入ってきます。どいうことかというと
・入居者のケア（連絡・周知など）、クレーム処理
・家賃の集金代行
・新規入居者の募集
なども含まれているということです。
これらの管理業務ですが、管理会社という業者にお金を払ってお任せすることもできます。大体ですが、委託料は毎月家賃収入の５％が相場です。
また、時間があるなら自分で管理することもできます。これを「自主管理」と言います。当然、自分でやる方がお金はかかりません。ただし、後で話すようにリスクもあります。
世の中の大家さんは、自身の状況やメリット・デメリットを考えながら、業者にどこまで委託するか、自分で管理するか決めているのです。
築古戸建の物件管理
マンションのイメージはつくと思いますが、築古戸建はどうでしょうか。
多くの場合、自主管理されている大家さんが多いように感じます。
なぜかというと、以下のような理由があるからです。
・戸建は家賃収入のロットが小さいので管理会社に手数料を取られると収入が激減してしまう。
築古戸建の家賃って、安いと月３万円くらいです。そこから管理委託費として５％手数料を引かれると、２万８千５００円になってしまいます。
集合住宅なら戸数も多いので大したことないですが、戸建は保有戸数が少ないと引かれる金額の影響が大きくて商売になりません。
・管理会社が嫌がる
意外とこういう事例も多いようです。
管理会社側の目線で見ると、集合住宅ではないパラパラ分散している戸建の面倒を見るのは結構面倒くさいのだと思います。
それこそ、スケールメリットが働かない小規模大家の場合、取れる金額が大したことないのに手間ばっかり増えていいことありません。
だから、大手だと戸建は管理しないと断られることも珍しくないようです。
・基本的に何も起きないから
実は…実際のところ築古戸建を運用していてわかったことなのですが、普段は何も起きないことが多いです。
私は物件を１年半ほど運用しましたが、立ち上げ初期に不具合が起きた後は、全く何も起きませんでした。
これは、私が聞いている限り他の多くの築古戸建大家さんも言っているので、遠隔地であったり、よほど個数が多くない限りは十分自主管理できるものと思います。
ただし、普段忙しい人は緊急を要する不具合（水回りなど）だとすぐに対応できず被害が拡大する場合もあります。
なので、この辺りは大家さんの状況次第になると思います。
・実際のところはどうなのか
私の場合、１件目の物件を仕上げていたときは、まだ公務員として仕事をしていましたし、どれくらい不具合が出るかわからなかったので、自主管理はハードルが高く感じていました。
だって、急な不具合ですぐに対処が必要なときに、職場を抜けるわけにもいかないですからね。
なので、物件管理は業者に依頼する必要がありました。
でも、多額の管理委託料を取られては利回りが下がってしまいますし、投資をやっている意味がなくなってしまいます。
この問題をクリアするためには、きちんと仕事をしてくれて、管理手数料がなるべく安い業者を探さねばなりません。
そんな都合のいい業者いるのか…という感じですが、いました（笑）
それは、お世話になったリフォーム業者です。
実は私が依頼したリフォーム業者は、リフォーム意外にも不動産業や管理業を一緒にやっているなんでも屋さんな業者でした。なので、自分たちがリフォームした物件を営業範囲内であれば管理もするという業者でした。
リフォームをしてもらっているので、物件のことは基本的に知り尽くしているわけです。安心して任せることができます。
しかも、修理が必要であれば自前で駆けつけることができるので、安くできるんですよね。
これで、管理委託料は３％程度でした。渡に船とはこのことですね。
実際、立ち上げ直後はトイレ配管の詰まりが発生しました。人が恒常的に生活することによって不具合が顕在化しやすくなるんですよね。
トイレ配管の詰まりは入居者の生活に直結する緊急事態ですが、電話がすぐに取れない私に代わって対応してくれたのは管理会社でした。
まあ、実際のところは浄化槽の管理会社に依頼するよう入居者に助言してくれただけなのですが、代わりに入居者からの話を聞いてくれるだけでも結構重要なんですよね。それで入居者は安心するので。
それ以後は大きな不具合はありませんでした。
ですが、サラリーマンで自主管理が難しい場合は、安くて仕事をしてくれる管理会社をつけておくことは、お守りになると思います。
まとめ
築古戸建はなかなか管理がつけづらい面があります。
費用面や管理会社の思惑などがあり、自主管理をしている大家さんが多いのが現状だと思います。
実際、自主管理はできると思います。しかし、サラリーマンの副業としてやっていると、なかなか手が回らないこともあるかと思います。
なので、安くて仕事ができる「何でも屋」のような業者を見つけることが大切になってきます。
築古戸建の管理会社を見つけるときは、参考にしてみてくださいね。
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