ワンルームマンション投資って本当に儲かるの？なぜ、私が辞めて築古戸建投資に移行したのか解説します。
こんにちは、ひろべえです。
みなさんは「ワンルームマンション投資」はご存知でしょうか？
サラリーマンの方だと、よく営業の電話がかかってきたりしてご存知の方も多いと思います。
なぜ、今回このテーマにしたのかというと、実は無料相談に来てくれる方のほとんどがワンルームマンションをすでに始めていて、不動産業者の営業がきっかけで始めたものの
「なんか儲かってる気がしない」
「将来的に本当に儲かるのか不安」
「騙されてるんじゃないか…」
という不安を感じて、築古戸建投資を検討している状況だったからです。
この気持ちはすごくわかります。
なぜなら、私もかつてワンルームマンション投資をやって、大失敗した経験があるからです（今でも２戸保有していますが、こちらは拡大せず、タイミングをみて売りぬけるつもりです）。
この経験からわかったのは、ワンルームマンション投資自体が悪いのではなく、この手法の「キャッシュポイント＝お金が生まれるポイント」を理解せずに取り組んでしまっているがために、不安に駆られたり、または失敗するという状態になってしまうことがわかってきました。
また、結論を言ってしまうと、早期に資産規模を拡大して、経済的に自由な状態になりたいのであれば、ワンルームマンションはオススメしません。
今、すでにワンルームマンション投資をやっているが儲かっているイメージがつかない方、また、これから不動産投資を始めるつもりの方はぜひ読んでください。
それでは、解説していきます。
ワンルームマンション投資とは何か
知らない方もいると思いますので、改めて解説していきます。
ワンルームマンション投資は、名前のとおり単身用の中古ワンルームマンションを投資対象として行う不動産投資です（新築もありますが、新築を投資対象とするのはほとんど詐欺案件なのでここでは割愛します）。
基本的な内容としては、他の不動産投資の手法と大きく変わることなく、銀行で最大３５年で数千万円のローンを組んで物件を購入し、物件を賃貸し、その家賃収入でローンを返済していく…という流れです。
投資対象となる物件の特徴としては
・大都市圏（東京２３区）
・駅徒歩５分以内
・中古（築１０〜１５年くらい）
という感じでしょうか。
ワンルームマンションは単身者が居住する物件なので、入居者の引越しが多いです。
これは、投資対象として欠点になりです。なぜなら、入居者が退去した後、空室期間ができると、その間は家賃収入が入ってこないので、ローンの支払いは手出しになるからです。
その空室期間を少しでも少なくするように、大都市圏で駅近の立地が良い物件を買うことによって、空室を少なくしようというのが狙いで、このような物件を狙います。
また、中古だと市場で取引されている価格の下落が少なく落ち着いているので、長期的に保有して売却する場合に利益が出やすいという考え方もあります。
さらに、サラリーマンがワンルームマンションを勧められるのは、
・万が一の場合、保険（団体信用生命保険）でローンが全額返済されるので残された家族に収入が確保される
・節税になる（後述します）
・ローン完済後は家賃が自分の収入になる
・不動産の価値が上がれば、売却益も狙える
ということもメリットとして営業されると思います。
メリット多いじゃん！と思うかもしれません。
では、なぜこの手法で多くの方が不満を感じるのでしょうか？
ワンルームマンション投資のデメリット
毎月の家賃収入でローンを返済すると、手元に残るお金はないという方がほとんどだと思います。あったとしても数千円程度ではないでしょうか？
それでも、多少手元に残れば嬉しいですが、実際は毎年の固定資産税の支払いに消えていくことがほとんどです。しかも、入居者の退去があればその時の清掃などの費用や、不具合対処の費用がかかったり、空室期間が長くなればローン返済の手出しが発生するので、トータルだとマイナスの場合が多いと思います。
私も実際、こんな感じでした。毎月微々たる黒字でしたが、固定資産税の支払いで全て吹っ飛びます。
従って、年間収支をみると赤字になります。
ここで、「節税」という話が出てきます。
不動産投資での赤字は、サラリーマンの収入と「損益通算」ができます。つまり、赤字になった分を所得から引けるので、収入が少なくなり、所得税が下がるのです。この赤字分は確定申告時に還付金となって戻ってきます。
「じゃあ、赤字でもお金が戻ってくるならいいし、資産形成もできるからいいよね」
と思うかもしれません。
でも、これが落とし穴なのです。
実は、不動産は購入した年に購入関係の費用（物件の費用や仲介手数料、登記変更など）が多くなるため、かなりの赤字になります。したがって、初年度は還付金も多く戻ってくることになります。
しかし、２年目以降では経費計上できるものがそんなにないことがほとんどです。その結果、かなり還付金の額が減ってくることになります。
この節税の考え方ですが、所得税がかなり大きくなるお金持ちなら確かに意味はあるのです。所得を見かけ上減らすために、現物資産である不動産を買って、それを費用計上することで節税するのです。
でも、普通のサラリーマンの所得税なんてお金持ちに比べたらしれています。そして、節税やそれによる還付金で出ていったお金の全てが取り戻せるわけではありません。なので、こんなしょぼい節税の効果を期待するよりお金を稼いだ方が間違いなくいいです。
万が一空室期間が長くなれば、手出しの金額がかさみ、マイナスが多くなっていくリスクの方が大きいです。
私もそうでしたが、取り組み始めてしばらくして、このようなことを現実に体感すると「このままワンルーム投資やってて儲かるのかな？」という不安が出てきます。
ワンルームマンション投資は、家賃収入で儲ける手法ではないので、実は当然なのです。
ワンルームマンション投資のキャッシュポイント
じゃあ、どこで儲けることができるのか。
ズバリ「売却益（キャピタルゲイン）」になります。
長期的にローンを返済し、売却益が残債（ローンの残りの額）を大きく上回るタイミングになってから売却する。
つまり、最初から家賃収入で儲かることは考えていないのです。
だから、「すぐに儲かる」という投資手法ではありません。
サラリーマンは安定収入があるので、銀行からの人物評価が高く、ローンを組みやすいのです（これを「与信」と言います）。
この特性を利用して、ローンを組んで長期的な資産形成をしようというのが、ワンルームマンション投資なのです。
ただし、運よく良いタイミングで売れればいいのですが、そうそう売れるかどうかはわかりません。どのタイミングで売るかにもよりますが、先のことや市況の推移なんてわからないですよね？
私がワンルームマンションの業者から聞いた話では、売却益は１物件あたり２００万円、良い時だと４００万円くらい出たこともあったそうです。
ただし、売却すると保有年数にもよりますが、税金が取られますので、手取りの利益はもっと少なくなります。
これを聞いてすごいと思うかどうかは人それぞれですが、私の感覚だと数千万円もローンを組んで買って、保有中にマイナス収支などの返済が滞るリスクを考えると、割に合わないリターンだと感じます。
しかも、当然ローンを組める金額には限界があるので、急速な拡大がしにくく、これだけで経済的に自由になろうとすると１０年以上、いや２０年はかかるでしょう。
「手間をかけずにゆっくり資産形成できればいい」と思っている方はワンルームマンション投資で良いと思います。
ですが、経済的に自由に早くなりたいと思っている方がとるべき手法ではありません。
そもそも、将来の資産形成も大切ですが、月々マイナスの資産形成ではなく、「今使える」お金を稼いでいく方が大切なのではないでしょうか？
不動産投資の醍醐味は「持ってよし、売ってよし」
私は、不動産投資で大切なのは「持ってよし、売ってよし」の物件を手に入れることだと考えています。
つまり、保有中は家賃収入を十分稼いでくれて、手残りがしっかりある。
いざ売却となれば倍以上の価格で売れる。
そういう方法をやることが、不動産投資の醍醐味だと思っています。
そんなやり方あるのか？
私も公務員だった頃はワンルームマンション投資しか知らず、それが不動産投資のやり方だと思い込んでいました。
しかし、その後勉強し、不動産投資には実に様々な手法があることを知りました。
そして、最も大事なのが「自分の目標に合った投資手法」をとることだと理解しました。
月々の本業の追加で収入が欲しいのに、家賃収入がほとんど入らないワンルームマンションを買うべきではないのです。
築古戸建投資
じゃあ、何をすればいいのか？
そう考えた私がたどり着いたのが「築古（ちくふる）戸建投資」です。
初めて聞いた方もいるかもしれないので一応簡単に説明すると、文字どおり「築年数の古い戸建に投資する手法」のことです。特に築何年が「築古」とかは決まっていないのですが、まあ大体２０〜３０年経過していれば十分築古と言ってよいかもしれません。
いわゆる「ボロ家」なんかもこの範疇に入ります。
この投資手法自体は、別に珍しいものでも何でもなく、昔から存在する方法です。古い建物は安く買えることが多いので、リフォーム費用さえ抑えれば高利回りが期待できます。
何より、数千万円のローンを組む必要がありません。
私は中古ワンルームに頭金２００万円を投じましたが、２００万円もあれば実は空き家を１軒再生して、賃貸まで出すことができます。
しかも利回りは２１％。単純に考えても５年で元が取れる投資です。
赤字垂れ流して、ほんの少しの節税をやって、３５年後にボロいワンルームが手に入るという、どうしようもない投資とは全く違います。
物件は価格交渉して１２０万円で仕入れました。約２０年間空き家で、庭はまさに草ボーボーの林。シロアリの被害もありましたが、リフォーム業者さんと協力して、１００万円強で仕上げました。入居者も比較的早く見つかり、地域最安値の家賃ですが利回りは２１％を達成しました。
５年で元が取れて、その後は自身の純粋な収入になっていきます。もちろん修繕費はかかってきますが、広い１軒家で駐車場付き、地域最安値の家賃設定であれば、最低限の修繕でも借り手はいるのです。
出口に関していえば、十分収入を得た後なら、転売してもいいし入居者に売るという手もあります。実際にボロボロの空き家を再生、入居者を入れ続けて、倍で売っていき、そのまま不動産会社になった人もいます。
元手は少々必要ではありますが、小さく始めるには最適の手法だと感じています。また、数十万円で物件を仕入れている方もいます。より少額で購入し、高利回りでキャッシュを得る方法はいくらでもあるのです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
私は決してワンルームマンションが悪いとは思っていません。本業収入を得ながらゆっくりでいいから資産形成したいという方にはいいでしょうし、私が知り得るより多く儲けられる方法を知っている人もいるかもしれません。
ですが、早期に経済的な自由を得たい、ローンというリスクを取りたくないのであれば、とるべき手法ではありません。
そして、私が辿り着いた答えの１つが築古戸建投資でした。
あくまで手段の１つではあるのですが、考え方のエッセンスは規模が大きくなろうと同じです。
物件を安く買って、安く直し、入居者を入れて家賃収入を得て、高く売る。
これが不動産投資の王道と言っても良いでしょう。
恥ずかしながら、私がこれを理解できるようになったのは、ワンルームマンションを買って、かなり後になってからでした。
これも全て、自分が「なんとなく目標もなく始めてしまった」のが原因です。
同じ轍を踏まないよう、みなさんの参考になれば幸いです。
P.S
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