底地のプロが解説！複雑な権利関係を解きほぐす、底地関連サービスの全貌
新生都市開発株式会社 代表取締役の永尾です。創業以来、当社は底地の買取やコンサルティングサービスを手がけてまいりました。今回は私たちが提供している、底地に関するサービスの詳細について、ご紹介させてください。
権利が複雑で思うような収益が得られない「底地」
そもそも「底地」とは何なのか、知らない方が多いと思います。「底地」というのは、土地所有者と建物所有者が異なる不動産のことで、いわゆる借地権付きの土地です。建物には第三者の賃借人が居住しているケースもあり、権利関係が複雑なことから、一般的な不動産会社はあまり取り扱っていません。
最近の底地所有者の方々は、「相続で取得した」というケースが大半で、底地について十分に理解していない方も少なくありません。そんな所有者の方々が当社にご相談いただく理由は、底地がとある悩みの種となっているからです。
底地は建物所有者と権利が分かれているために、安い金額で土地を貸さざるをえない現状があります。土地所有者は毎年固定資産税を支払う必要がありますが、差し引きすると得られる収益はわずかばかりなのです。
「それなら地代を値上げすればいいだろう」と考える方もいるでしょう。しかし、値上げ自体を認められるケースはあるものの、数年かけて段階的に引き上げなければならず、即座に大幅な増収は見込めません。
こうした背景から、「思うようにお金が残らない不動産を持ち続ける意味があるのだろうか」と、当社にご相談いただくケースが増えています。
「底地」に関するサービス内容
当社へのご依頼は、主に2種類あります。
一つ目は、底地の買取です。地主様より「底地を現状のまま売却したい」とご相談いただくもので、大多数の方がこちらを希望されます。しかし、権利が分かれている不動産は、多くの不動産会社にとってリスクの高い物件です。そのため、「買取金額が安い・そもそも買い取ってもらえない」など、新たな悩みが生まれがちです。
ですが、底地のプロフェッショナルである新生都市開発は違います。前向きに適正価格での買取を検討するため、過去には他社提示額の倍の価格で買い取った実績もあります。当社が買い取った場合は、賃借人への退去交渉を行ったあと、更地にして売却いたします。
二つ目は、借地権の買取です。底地の所有権はそのままに、借地権の買取のみを私たちにご依頼いただくパターンです。主に、底地を取得した不動産会社からの依頼が多く、土地と建物の権利を一本化するためのコンサルティングが求められています。
底地買取・借地権買取のサービスの流れ
私たちのサービスは、以下のような流れで進めています。
① 初回面談
クライアントと初回面談を行い、目的や趣旨を確認します。その場で「価格が知りたい」と仰る方もいらっしゃいますが、物件によって状況がまったく異なるため、現地調査を踏まえてから、価格をご提示させていただいております。
② 物件調査・査定
不動産の間口（敷地や建物の幅）や幅員（接している道路の幅の広さ）などの、さまざまな物件調査を行います。買取をご希望の場合は、販売価格の相場やどの用地（アパート・マンション・戸建など）に適しているかなどの調査も合わせて実施。基本的に、物件調査はクライアントの立ち会い不要で行っています。
③ 提案・説明
問い合わせから1週間〜2週間後に、クライアントへプランのご提案を行います。ご希望に応じて、「底地の買取」「借地権のみの買取」の2パターンをご提案させていただくことも。気になる価格は、プラン提案時にご相談させていただきます。
④ 契約
価格や条件面にご納得いただけたら、ご契約となります。
⑤ （買取の場合）土地所有者の変更のご挨拶
建物所有者へ土地所有者変更のご挨拶と、今後の方針について申し出を行います。
⑥ 借地権の買取交渉・契約
建物所有者に対し、借地権を買い取るための交渉を行います。予算や条件面にご納得いただけたら、契約となります。
⑦ （賃借人がいる場合）建物所有者の変更のご挨拶
賃借人へ建物所有者変更のご挨拶と、今後の方針について申し出を行います。ご依頼が借地権の買取のみの場合は、この時点で業務完了です。
⑧ （買取の場合）賃借人への退去交渉
賃借人のお宅を戸別訪問し、退去交渉を行います。当社では5戸未満の物件から20戸を超える大型物件まで、幅広く手がけています。
⑨ （買取の場合）測量・解体工事
退去交渉が完了次第、測量を行い、更地にするための解体工事を実施します。
⑩ （買取の場合）売却
戸建やマンションなどの建設を行う不動産開発業者へ、土地を売却します。
交渉のエキスパートである私たちの強み
借地権の買取や退去に関わる交渉で、私たちが大切にしていることが2つあります。
一つ目は、相手の意見を汲み取ることです。交渉の成否は、どこまで相手と良好な人間関係を構築できるかにかかっています。そのため、相手の心に寄り添った対話を通じて、信頼関係を築けるよう努めています。
二つ目は、プライバシーを守ることです。不動産に関わる情報は、お客様にとって重要な機密事項です。当社は徹底した秘密主義を貫いており、全パートナーに教育を行っています。
特に、退去交渉先が複数人に及ぶ場合、周囲の目を気にして本音を言えない方も多くいらっしゃいます。当社には守秘義務があるため、交渉内容は他者には決して開示しません。ご安心ください。
底地の取り扱いに困っている所有者様、不動産会社様がいらっしゃいましたら、ぜひ新生都市開発にご相談ください。私たちはこれまでのノウハウを総動員し、望むゴールに辿り着けるよう、サポートさせていただきます。