「底地」の疑問を解決！不動産のプロが答える、よくある質問
新生都市開発株式会社 代表取締役の永尾です。当社では日々、底地に関するさまざまなご相談をいただいております。今回は、皆様からよくいただくご質問と、その回答をまとめてご紹介いたします。これから底地の売却をお考えの方にとって、参考になる情報をお届けいたします。
Q、そもそも「底地」って何？
「底地」という言葉を初めて耳にする方も多いのではないでしょうか。底地とは、土地所有者（地主）と建物所有者（借地人）が異なる不動産のことを指します。借地人は借りた土地の上に建物を建て、所有する形が一般的です。建物には第三者の賃借人が居住しているケースもあり、権利関係が複雑になりがちです。そのため、残念ながらトラブルも少なくありません。
Q、先祖代々の土地だけど、売却を考えるべき？
これは多くの方が悩まされる問題です。先祖から受け継いだ大切な土地への思い入れは、計り知れません。しかし、相続税や固定資産税などを考えると、底地権・借地権が分かれている不動産は収益性が低く、税負担が大きくなりがちです。もちろん地域とのつながりも大切ですが、継承者の方への税負担を考えて、当社では売却をお勧めする場合もございます。
Q、複数の親族で共有している底地は売却できる？
「親族で共有不動産を所有しているけれど、自分の持分だけを売却したい」というご相談も多くいただきます。新生都市開発では、お客様の持分だけを買い取ることが可能です。実際に、10人以上の共有者がいる不動産の買い取り実績もございます。
Q、底地を売却するなら、どんな方法があるの？
底地を売却する方法は、大きく分けて2つあります。
1つ目は、底地専門の不動産会社に売却する方法です。面倒な手続きがほとんど発生しないのが最大のメリットですが、次にご紹介する方法と比べると、買取価格は低くなります。
2つ目は、借地人様に売却する方法です。この場合、借地人様が土地も建物も所有することで資産価値が大幅に上がるため、相場価格での売却が期待できます。ただし、交渉が必要になるため、場合によってはトラブルが発生することもあります。もし、借地人様が複数いらっしゃる場合は、全員の合意が得られないと、残った底地が使いづらい形になってしまうこともあるでしょう。
Q、底地専門の不動産会社に売却するメリットとは？
底地を売却する際、「自分たちで解決できるのでは」とお考えになる方もいらっしゃいます。しかし、底地は複雑な権利関係をはらんでおり、当事者同士での解決は思いのほか難しいものです。
特に注意していただきたいのが、一度交渉に失敗してしまうと、その後の取引に大きな影響を及ぼすという点です。再度交渉する際には、前回よりもさらに安い価格での取引を求められることが少なくありません。
そこで私たちがご提案するのが、当社のように底地に特化した不動産会社への売却です。なお、新生都市開発は以下のような強みを持っています。
① 複雑な権利関係を円満に解決できる専門的なノウハウ
② 物件の価値に見合った適正価格での取引実現
③ 豊富な経験に基づく確実な交渉力
面倒な交渉や煩わしい手続きは、私たち専門家にお任せください。お客様の大切な資産を、適正価格でお取引させていただきます。
Q、事前に物件の入居者に退去してもらえたら、高く買い取ってもらえる？
空室物件の方が売却価格は高くなる傾向にあります。しかし、私たちの経験から申し上げますと、入居者がいる現状のままでの売却をお勧めしております。その理由は大きく3つあります。
① 立ち退き交渉の複雑さ
入居者様にも生活があり、突然の退去要請にすんなりと応じていただけることは稀です。
②予想以上にかかる費用
立ち退きに際しては、以下のような費用を所有者様が負担する必要があります。
・敷金・礼金
・手数料
・引越し費用
・その他 など
③売却までの時間的ロス
立ち退き交渉開始から実際の退去まで、予想以上に時間がかかることがほとんどです。
全室退去したあとの売却で、価格が上がる可能性はあります。しかし、立ち退きにかかる時間・労力・費用を考慮すると、現状のままでの売却の方がメリットが大きいケースが多いです。ご検討の際は、「立ち退きにかかるコストと労力」と「期待できる売却価格の上昇分」を比較していただくことをお勧めします。
Q、収益物件を売却したいけど、家賃滞納者がいるので希望価格で買い取ってもらえない。
このようなお悩みをお持ちの方は少なくありません。一般的な不動産会社では、家賃滞納者の存在を理由に、買い取りを見送ったり、希望価格で買い取ってもらえないことが多いです。しかし、条件にもよりますが、当社では高価買取も可能です。収益物件の売却でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
Q、底地の所有者が土地を売却する際、借地人の許可は必要？
物件を売却する際、借地人様の許可は必要ありません。ただし、新所有者への円滑な引き渡しのために、「所有者変更の通知」が必要です。この通知を適切に行うことで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。
所有者変更通知に必要な記載事項
・旧所有者と新所有者の署名捺印
・新所有者の連絡先
・新しい地代の振込先
・支払い方法の変更
・（変更がある場合）管理会社の連絡先 など
新生都市開発では、このような手続きも含めて、円滑な売却をサポートさせていただいております。
Q、底地の契約書がなくても売却できる？
底地契約は古くからのものも多く、契約書が見つからないケースは珍しくありません。ですが、底地は契約書がなくても売却できます。売却の際に必要な書類は、以下の5つです。
・身分証明書
・実印
・印鑑証明書
・登記済権利書、または登記識別情報
・固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
ただし、売却後の確定申告の際、契約書が手元にないと、本来よりも高い税金が課される可能性があります。ご留意ください。
底地のお悩みは何でもご相談ください
底地は権利関係が複雑であり、どうすればよいのかわからない方も多いと思います。新生都市開発では、LINE・メール・電話にて、無料相談を承っております。底地のほか、低収益物件や共有不動産など、不動産に関するお悩みであれば何でもご相談ください。
底地に特化して事業を続けてきて11年。これまでに得たノウハウと経験に基づき、最適な解決策をご提案させていただきます。