マンションと戸建ての立地概説その① 新川崎と鹿島田駅の間
都心の各主要駅と横浜に素早く直通する横須賀線の新川崎駅
川崎/武蔵小杉/溝の口など川崎市の各ターミナルを結び、ターミナルで1回乗り換えれば首都圏のかなりの割合の駅に到達出来る南武線の鹿島田駅
理想的な補完関係の2駅同士は歩くと徒歩6分ほどかかりますが、間の立地を取れば同程度の駅徒歩で使い分けることが出来ます。
また生活利便施設はある程度揃ってますが多くないので、駅近でも閑静な場所が多いのが特徴的です。
また駅前はペデストリアンデッキが整備されて交通量の多い通りも少ないので、現状では徒歩10分でも信号ゼロで行けます。(回避に階段使うケースはありますが)
今回はこのようなエリアについて紹介してみようと思います。
①ザ・中心地 パークタワー新川崎とパークシティ新川崎
新川崎と鹿島田の駅との間にあり、エリアの中心地という風格を感じるマンションです。
もちろんそのぶん駅徒歩や築年・面積の割に価格は高くて、SUUMOで条件と予算の兼ね合いから検索して探そうとすると見逃しがちですが、現地を探訪してランドスケープを見れば一発で良いなと感じる建物です。
パークシティのほうは築年数がかなり経過しており、他の築古マンションと比べてもかなり高いですが、築浅マンションを検討してる人の予算感であればリフォーム代を入れても届きます。
基本的には他のマンションより仕様は概ね優れている部分が多いと思いますが、弱点を挙げるとするならば、
パークタワー新川崎は
機械式駐車場（ただし地下ゆえの安心・快適性はあります）
間取り（内廊下ですがリビングインや行灯部屋が多いです）
南側の眺望（上層階以外近くの高層ビルにふさがれます）
パークシティ新川崎は
築年数（35年前後。そのぶん設計は古いですが、新耐震で地下平置駐車場や両面バルコニーなど、逆にいま中々お目にかかれない好設計もあります）
でしょうか。
このエリアでこれ以外の選択をする場合は、価格や築年数以外に上記の弱点をカバーしているかどうかもポイントかも知れません。
出物も少なくはなく、常に何かしらはある（希望が細かいと結構待ちそうですが）ので、麻雀でいうとメンタンピン+良い住戸・価格のに巡り会えればドラ載せみたいな手堅さ、王道さがあります。
②どちらも駅徒歩10分前後 東小倉エリア
基本的には戸建てのエリアです。また古くからの地主の方は広い土地に住まわれてますが、現状の土地坪単価はそこそこ高いため、出物としては狭めの3階建て物件ばかりになってしまいます。
分譲マンションは以下の2物件のみで、小規模ゆえ1年待っても出物が1つあるかどうかです。
ナイスアーバン新川崎ウイングスクエア
クレストフォルム新川崎ブライトコート
一方で相場自体は2022〜2023年でも70㎡で推定3〜4000万円台くらいでホント新川崎エリアの中では手頃ですし、パークシティとパークタワーの中間の築年数というとっつきやすさもあり、さらに
①の中心地と同じ学区で小学校も近い
（電車の走行音は多少ありますが）直接接してなければ閑静な住宅街
駅までの道の大半が広々としたパークシティ新川崎の公開空地となる
矢向駅も徒歩10分強となることで、新川崎・鹿島田にないお店の選択が増える（特にスーパーと個人商店）
…など、相場の割には立地に魅力あるとても穴場なエリアと思います。
ただ出物の少なさゆえ狭小戸建てはまだしもマンションを狙って買うのは難しく、麻雀でいうと七対子単騎待ちでリーチ、その中でも価格と条件の見合う部屋が偶然あればドラ2みたいな感じでしょうか。ホント巡り合わせ次第です。
③閑静な住宅街と再開発予定地 鹿島田（駅北側）エリア
新川崎駅から陸橋をエレベーターで降りると、突如として閑静な住宅街が現れます。お寺や小さな公園・・・とても駅前とは思えないような景色が広がっています。
ただ残念ながら駅前はほとんど戸建て、それも昔から大切にしてるであろう佇まいばかり…狙って購入するのはかなり難しそうです。
一方で駅から少し離れると小規模ながら築10年前後のマンションがちらほら出てきます。離れると言っても両駅徒歩5〜10分で、70㎡で4000〜5000万円台とこちらも駅距離の割に買いやすい相場観です。
イニシア新川崎ハウス
プラウド新川崎
ミオカステーロ新川崎
ナイスエスアリーナ新川崎
またさらに鹿島田駅の近くにはまだ広い土地が残っており、住友不動産が土地の一部を取得しているため、新築マンションが数年以内に発売される期待も高いでしょう。（価格には期待できないですが）
それでもまだなお駐車場となっている広大な空き地が残っているため、こちらの開発の進捗も期待できます。
ただしこのエリアが駅徒歩の割に安い理由として、以下の点が挙げられるかもしれません
小中学校までの距離（学区が駅の反対側で、不動産表記で小学校が新川崎の駅徒歩からさらに+8分、中学校が新川崎の駅徒歩+12分くらいかかります）
スーパー等商業施設との距離（新川崎および鹿島田駅との間にはほとんどなく、基本的に一回駅の反対側に行く必要があります。ルリエ新川崎や新川崎スクエアなどの商業施設は駅徒歩1〜3分ほどとなります。）
麻雀でいうと駅前の戸建てや再開発マンションを今から狙うのは1巡目で一萬をポンする勢いの巡り合わせや戦略がないと難しいと思いますが、駅徒歩5〜10分の中古マンションであればリーチ一盃口（だけどシャボ待ち）みたいな絶妙な具合の変化球でしょうか