ボロ戸建て投資の利回りに関する考え方
「ボロ戸建て投資って、本当に儲かるの？」
特に、利回りが思うように上がらないと感じるオーナーにとって、築古物件への投資はギャンブルのように感じるかもしれません。
でも、実はこれ、仕組みを理解すれば納得できることが多いのです。
1.利回りが低くなる理由について考えてみましょう。
不動産投資の世界では、物件の流動性、つまり「売りたいときにすぐに売れるかどうか」が大きく関係しています。
２．東京や大阪といった都市部の物件
需要が高いため、買い手がすぐに見つかりやすく、売却もしやすいです。
こういった物件はリスクが少なく、常に売れる状態にあるため
利回りが低くなるのが普通です。
たとえば、東京都内にある新築マンションを購入したとしましょう。
物件価格は1億円、賃料収入は月に20万円。
これを利回りで計算すると、およそ2.4％の利回りです。
リスクが低い分、収益も控えめ。しかし、「すぐに売りたい」と思ったときには、数週間で買い手が見つかりやすいというメリットがあります。
（今は高いのでなかなか手が出ませんが。。。）
売り時を逃さず、常に資産を流動的に保てることができるため、投資家にとっては安心感があるのです。
３．築古のボロ戸建て物件はどうでしょう？
例えば、地方の郊外にある築40年の戸建て。物件価格は300万円、賃料収入は月に5万円。
これを利回りで計算すると、年利回りは20％！「これはすごい！」と興奮するかもしれませんが、この高利回りには大きなリスクが隠されています。
まず、このようなボロ戸建て物件は、売りたくても買い手がすぐには見つからないという点が挙げられます。
物件の状態や立地によっては、売却に何年もかかることがあります。さらに、空室リスクが高いため、借り手がすぐに見つかるとは限りません。
「そんなに簡単に借り手が見つかるの？」という不安を持つオーナーも少なくありません。実際、築古物件の場合、入居者がなかなか決まらず、何ヶ月も空室が続くこともあります。
「利回りが高い物件を手に入れたのに、空室ばかりで儲からない…」と悩む投資家も多いのです。
ボロ戸建て投資は、リスクが大きい分
リターンも大きいという典型的な例です。
ですが、ここで大切なのは、利回りの数字に踊らされないこと。
「高利回り＝成功」という単純な公式は、不動産投資には当てはまりません。
高利回り物件には、リスクが高いという大前提があるからです。
投資家として成功するためには
このリスクとリターンのバランスをしっかり理解することが不可欠です。
さらに、ボロ戸建て投資の利回りを考える上で、もう一つの重要な要素があります。
それは「修繕費用」です。
築古物件の場合、修繕費が予想以上にかさむことがよくあります。
例えば、屋根の補修に100万円、配管の交換に50万円、壁の補修にさらに50万円…といった具合に、最初に見積もっていた修繕費を大幅に超えるケースも少なくありません。
「こんなに修繕費がかかるなんて聞いてないよ！」と思うかもしれませんが、これがボロ戸建て投資のリアルです。
修繕を自分で行うDIYが得意な人にとってはコストを抑えられるチャンスですが、そうでない人にとってはリフォーム費用の負担が重くのしかかります。
だからこそ、物件を購入する際には、修繕費やメンテナンス費用をしっかりと見積もり、あらかじめ計画を立てておくことが重要です。
ボロ戸建て投資の魅力は、何と言ってもその高利回り。しかし、その裏に潜むリスクを理解し、修繕費や空室リスクに備えた投資戦略を立てることが成功への鍵となります。
「高利回りの魅力に惹かれつつも、目先の数字だけに踊らされない」―これがボロ戸建て投資での成功の秘訣です。
最終的には、ボロ戸建て投資は、リスクを取りながらも自分でリフォームを楽しむことができる、DIY愛好家や少ない資金で高リターンを狙いたい投資家に最適な選択肢です。
ただし、「やってみたいけど、リスクが怖いな…」という人は、まず小さな物件で始めて経験を積みながら、自分のリスク許容度を見極めるのが良いでしょう。