シェアハウスを作るときの立地の重要性と入居者の決定率

シェアハウスはハード面とソフト面のバランスが大切

シェアハウスの物件を物色していて、まず最初に思うのがこの物件を立ち上げて集客ができるかどうか？です。

まず第一条件として立地が挙げられます。
ここでいう立地とは都内でいうところの、"皆さんが聞いたことある地名"ですね。

都内では端は江戸川区から町田、八王子までありますが、どこかに拠点を構えてまずシェアハウスを立ち上げる時に地名を結構重視します。
例えば新宿・渋谷・浅草・銀座・六本木など誰もが聞いたことある名前であればそうとう集客のためのバリューは高く、ポータルサイトに掲載すればその時点で人は集まってくると考えてよいと思います。

惜しい場所にある（有名な地名とは近いが近隣の駅名などは異なる）場合は不動産業ではよくあることですが地名を少しだけ化粧することが多いです。

王子→北池袋
仙川→東調布
などです、例を挙げればきりがありませんが
こういった方法で結構集客の度合いは見違えるほど変わります。

シェアハウスは賃貸のマンション等よりも初期費用が安くすめるというのが
メリットでもあるので何よりも入居希望の方は立地を重視して家選びをする傾向にあります。
住んでみれば都・・・となればいいのですが実際は都内中心部に行けば行くほど部屋は狭く、立地はいいが建物は古い、だから安いなどと条件は厳しくなり、新しい物件に安くすめるというのは中々難しいのが現状です。

主要な駅から近く、大きな部屋で、新しくて住環境も最高、値段も安いという部屋は私自身は見たことがありません。
不動産というものはどこか欠けてる場合が多いですから
入居希望の方も実際は何かしら妥協をして選ぶということが多いと思います。

同業他社と比べて建物が古い、値段は同等だといった場合にどういった対応をするかという問題に直面したときに私はこうしていました。

価格競争には巻き込まれないようにソフト面のクオリティをあげる

他社の値段が安いから、こちらも下げようとしていては
ただの価格競争に巻き込まれてしまって永遠に下げ続けることになります。
永遠に価格を下げた先には未来はありません。
大切なのはこの値段にしたら結構いいじゃないか！と入居者が満足してくれればそれでお互いにwinwinの関係を築くことが出来ます。

そのためにしていたのは

・気が付くときはなるべく入居者と話をしてハウス内の空気がよい雰囲気になるように心がける・
・小さな補修はむしろ手が空いた時に積極的にしてハウスのクオリティを高める。
・入居前の清掃はきっちり行い、その際に補修箇所・きになる古くなった場所は以前の補修履歴を調べてなるべく対応をする。
（お金がかかりすぎるものはＮＧ）
・新規入居者の滞在が円滑になるように事前に入居者に受け入れ時に力になってくれるようにお願いをする。

などです。

ハード面（建物の外観・設備）などは簡単に補修などはできないため
あまり積極的にやっても効果は薄いですが、ソフト面は比較的簡単な作業で効果を得ることができます。

あれこれ手を尽くしてもダメなときは値段を下げるというのもありですが
大概はこの手の方法でなんとか食い止めることが出来ました。

入居希望者の決定率？とは

ハード面、ソフト面のバランスと物件の値段がいい具合にそろった時に
大体統計的に打ち出されてくる数字はこんな感じでした。

1部屋につき10人から応募がある
そのうち3人から返信がある
うち1人が見に来る

これを2回から3回くりかえすと
1人が決まる。

20分の1～30分の1の確率です。

これより高い確率で人選をしつつ入居者を決めれているなら
すごく優秀だと個人的には思います。

これを繰り返し続けるのが内見作業です。
これは都心部のデータですが、より23区外にいくと
決定率はあがる傾向にあります。

それは多分、立地＜快適さ　という図式に変更されていくからだと思います。快適さを求める入居希望の方は都心に仕事があっても通うという選択肢を選びます。
自宅で過ごす時間を重視しているため、なにより住環境のソフト面を重視するからではないかなと思います。

私が運営していた都心中心部ハウスのデータ一部を参考までに。
名前は個人情報なので消しておきます。

都心部になると応募は来ますがまさに数字の通りの対応のため
数人決めるにも数百人とやり取りをすることにはなるのでシェアハウスを管理しながらだとなかなか大変な作業です。
でも内見が一番面白い仕事なんですけどね。

どんな人に会えるかっていう醍醐味がありますから。