〈実録〉不動産投資のメリット／デメリット　|　31歳　区分マンションファミリー編

こんにちは。すぎやまです。
ご覧いただきありがとうございます。
今回は、不動産投資のメリット/デメリットについて、ファミリータイプの物件について体験談を踏まえながら考えたいと思います。

Case #2 ： 31歳の時に購入した3LDKの場合

物件：新築3LDK（西向き、2F以上、60㎡+）
　　　23区東部　都営地下鉄：徒歩6分、山手線：徒歩13分
家賃：21万円
経費：初期費用800万円
トータルリターン：N/A（現在運用中）

こちらの物件も居住用で購入しましたが、ライフイベントにより、こちらも賃貸に出すことにしました。

区分マンション、ファミリータイプのメリット／デメリット

マンション投資で、ファミリータイプを狙うことは一般的ではないかもしれません。私も図らずして、賃貸に出しています。

メリットとしては、まず、入居期間が長めな点があげられます。また単身世帯よりも、属性の良い入居者が入ってくれます。
また、分譲マンションでのファミリータイプの賃貸供給は限りがあるため、賃貸向けには差別化となります。
加えて、実需があるため価格変動が安定しており、売却時のキャピタルゲインも狙えます。
また、自身で居住することもできます。
賃料は上がりますが、それに正比例する形で経費が掛かるわけではないため、ある種のスケールメリットがあります。

デメリットとしては、単身向けよりは高い賃料が得られるとはいえ、賃料も物件価格には正比例しない点です。物件価格が2倍になったからと言って、賃料は2倍には届いていません。
賃料が高すぎると購入する層が出てくるため、賃貸需要のある地域である必要があります。
また、賃料が高い分、空室期間は持ち出しが大きくなります。
積立修繕費や管理費などが値上がりした際のリスクが大きくなります。

この物件に関しては、頭金を入れて購入しているため、キャッシュフローはプラスです。固定資産税の支払いをするとほぼトントンです。
確定申告を実施して、還付を受けられればプラスになるところでしょうか。

一方で、昨今の不動産価格の上昇により、購入時を3割以上回る評価額がでています（2023年9月）
何かの際には売却すれば、残債や諸経費を差し引いてもまとまった金額になると目論んでいますが、あくまで評価額ですし、市況がどうなるかは誰もわかりません。

まとめ　｜　不動産投資 31歳　区分ファミリー編

ファミリータイプの物件は、それほどうまみはありません。しかしながら、乱立するワンルームマンションとは違った市場での戦いになるため、過当競争には陥りにくいと考えられます。
着実に残債を減らして、市場動向を見て売却することで、キャピタルゲインを狙えると考えています。
では、あまりうまみのない物件を持ち続ける意味はあるのでしょうか。
答えは、Yesです。
不動産投資は、1つの物件だけで行うものではありません。
他の物件や本業での所得なども含め、トータルで考える必要があります。

次回は、1棟アパートについて記載したいと思います。

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