不労所得だけでマンションを買うスキーム（運用益を住宅ローンの返済にあてる）
設定来である2002年からVTIの年率は約２４％。その投信である全米株式インデックスファンド（以下、全株）に投資をして運用益でマンションの住宅ローンを返済していくスキームです。【運用益で返済すれば良い】という考え方自体も大事なので知っておくと良いでしょう。なお、最後にリスクと対処方法も記載します
３０００万を目標に積み立てor500万～を一括投資
毎年24%も増える想定はさすがに出来ないので固く見て年１０％運用で試算。３０００万円のマンションを買う場合を想定します。月５万の積立なら１８年間で約３０００万が貯まります。
が、特に若い方なら全力貯金で500～800万をまずは作ることです。試算は⬇
3000万円作ったら全株で年9%運用で月々２２万を47年間引き出せる👉9万円を返済にあてる
住宅ローンは変動年利0.5％で計算すると3000万を35年で借り入れ元利金等返済ですと月々の返済は約9万円です。35年間、年率9%と堅実に見積もります。
運用益の22万のうち税引き後は約18万円。
18万円の内、9万円を返済に回すのです。逆算すると買えるマンションは3200万前後のものになります。
なお、返済した後の残りは9万円ですがこれは2年間取っておくこと(後述)
2000万を作れば37年間、月15万引き出せる。
マンションを買わずに年金として使うのも良いプラン。持ち家の方ならプチＦＩＲＥ可能です。
35年間、年9%リターンは現実的な数字(過去の22年間は年率24%)
⬇
住宅ローン返済額は月に8万以下に抑えたい。2000万台のマンションが良いでしょう
2000万を作るには？
500万を一括した場合⬇年率9%で試算すれば16年で2000万です
300万を一括したら22年です
頭金やまとまった資金が今あれば住宅ローンを組む前に運用するのはいかが？
シミュレーションをしていくと繰り上げ返済、まとまった資金を頭金にしたり、（富裕層以外が）不動産をキャッシュで買うのは非効率だと分かります。
全米株式で運用して運用益を返済に充てるべきです
リスク説明：返済の2年間分は取っておこう
運用益が出ないどころか資産が目減りする時期もあると想定すべきだからです。以下の図（S&P500）のグラフが下に突き抜けている年がマイナスです
.COMバブルではSP500で3年間、リーマンショックやコロナでは1年はマイナス。暴落したときはなるべく切り崩さないほうが良いので返済の2年間分は取っておけば安心。マイナスの時期の返済は給料や貯金でしのげるようにしておきましょう。
先程18万のうち9万は返済に当てて残り9万円を2年間は取っておくことと申しましたがこの2年間分はこの有事の際の返済分として取っておいてください。
絶好調の年なら年間20%以上は出る
絶好調の時に返済の２年分を解約し貯金に回すのも良いですね。投資家はリターンが大きく出た時にこそ有事の際に備えるべきです
月々の返済額は運用利益の半額以下にしよう
ここで無理をしないのが鉄則。運用利回りも年9～１０％と固く見ています。返済額も運用益の半額以下にすれば安心です。3000万を作ってから運用を継続させ２年間、月々22万（手取り約18万円）を引き出して返済に充ても残り9万円は生活費、あるいは返済額だけを引きだす。
※なお、住宅ローンの返済額を10万円にしたいときは運用益を税引き前月24万円以上にするように計画する必要があります。
アメリカは死なない
アメリカ（全米株式・インデックス）が死ねば世界が死にます。アメリカが死んで中国やインドが生き残る想定はしないで構いません。なので全米株式に集中投資で大丈夫。
住宅ローンの金利は上がらない。上がっても大したことがない
日本は永遠と異次元緩和をやる駄目な国です。日本は30年間賃金も変わらず成長しませんから、利上げをしてしまえば日本の株価がただだだ下落。
ゆえに日本政府は株価を上げる、またはその維持を至上命題にしています。政策金利は当面維持だと思ってOK。万が一、利上げされて住宅ローンが例えば0.8％になったら返済額が月4000円程度増えるだけ。
3000万の運用益は平均で月に22万出るのですから問題ありません。
それどころか住宅ローン控除で13年間も借入額の１％が還付される状態です。これも当面続くと見て良い。なぜなら住宅ローンを返せなくなる人が増えると不動産が死ぬ。すると日本が死ぬからです。政府がそれをさせる可能性は低いです
まとめ
・2000～3000を運用で作る（１番難しい）
・全米株式で運用しながら運用益の半分を返済に充てる。または返済額分だけ引きだす（住宅ローンを組むときは月の返済額は9万円以下が理想）
・返済額の２年分は確保する
・アメリカが死ぬ想定は不要