あなたは手を出せますか…。旧耐震・風呂トイレ無しの木造アパートで売却益を得るまで、全容。

2020年10月21日 18:17

先月末に販売の契約を締結し、2020年10月に無事決済となりまして、少なくない売却益をGetすることが出来た、ポートフォリオ中、最古のヴィンテージアパートについて、徹頭徹尾まとめてみたいと思います。

再現性や参考になるかどうかは分かりません。

数字の部分については、若干ファジーに濁す部分もありますが、概ねそのまま。こういったお話を開示すると、出口にされた買主様が見たときに気分を害するかも…と心配される方もいるかもしれませんが、それなりの欲しい理由があって、それなりに指値をして購入されたので、納得の上での購入であることと、おそらくネットを駆使しまくる世代ではないので、そうそう目には止まらないだろうということを付しておきます。
（謄本の乙区で購入価格知れているだろうし。）

さて、それでは

当該物件の概略です。

＜物件概要＞
・取得時期：2017年
・所在：埼玉県南西部
・交通：東武東上線の準急停車駅からバスor徒歩20分超
・土地：約200㎡（約60坪）
・建物延床：約180㎡
・構造：木造瓦葺2階建
・築年数：昭和50年代前半
・総戸数：12戸　（稼働中8戸・4空）
・満室想定賃料：約360万円
・取得価格：1,550万円
・表面利回り：約23％
・借入：当初1,000万円
・融資内容：埼玉の地銀　金利1.3％・期間20年

尚、資産管理法人にて取得、運用してきました。

この物件において、私が惹かれたのは、表面利回りの良さはもちろんですが、何よりも土地の積算評価。

前面道路の路線価が平米あたり約14万円。

土地面積の200㎡と掛けてあげると、【2,800万円】です。

尚、このエリアの土地実勢価格（実際の売買事例等）としては、
坪単価で60万円前後。

坪数だと約60坪なので、更地で【3,600万円】くらいの価値はありそう。

それがレインズ及び仲介業者のWebサイトでの掲載価格、
【1600万円】です。

土地で見たら安い。

ただ、難点もある。

概要から露骨に分かるのは、

・バス便であること
・昭和50年代前半、築後約40年経過している旧耐震。

そして不穏なのが、この平面図。

・「右上に『トイレ』がある」

仲介業者（物元）の担当者を捕まえて、物件があることと、売却理由や販売状況をヒアリングし、発見したその日に見に行きました。

日が落ちた後に現地についたこともあって、おどろおどろしい雰囲気が満載です（この記事のトップ画がリアル物件）。
※近頃のボロ戸建DIYマンたちに毒されていないので、「新築じゃねーか」とか絶対思いません。

予想はしていたものの、空室を内覧してみると、

『風呂・トイレ無し』

いえ、厳密には各居室には無し。

敷地内にシャワールームが1つだけポツンと有り、

洗濯機が2台、土の上に設置。

トイレは、平面図にあった「トイレ」のところに、

何故か10個（1フロアに5個）付いています。

思い出してみて下さい。

この物件の世帯数は12戸。

なぜ10個の専用トイレが…。

実際、「この状況でよく借りている人がいるな」と、正直驚嘆していたのですが…。

それでも、「土地値の下支え」と「戦える利回り感」の両輪は兼ね備えていたため、意を決して購入に進みます。

そして、融資の打診。

こんな古いやつ、どこで融資引っ張るの？？？

「トラスト？」と思われた方は
投資用不動産に明るい方でしょう。

もちろん、三井住友トラストL&Fは、（当時）建物の築年数・遵法性違反等も関係なく、土地評価が延びれば3.9％（5,000万未満）、年齢次第で30年の融資が見込めます。

トラストで持ち込みをしつつ、個人名義で保有している他のアパートで借入をしていた『埼玉の地銀』にもダメ元で打診してみました。

関田「土地評価が出ればやれるって言ってましたよね？
　　　旧耐震・風呂トイレなしでもいけますか？」

担当「可能性はあると思います。」

そんなやり取りだったかと思いますが、資料を渡してから数日後に電話が掛かってきました。

担当「『なんでこんなに安いのか』と審査から聞かれています」

関田（銀行から『安い』って驚かれてる、やっぱ安い！）

そこで物件を押さえた背景を説明します。

・物理：風呂、トイレ無し（外）、古い
・事情：仲介業者（すみふ）が建売業者に卸そうとしていたが、直前で「賃借人付は嫌だ」と蹴られたタイミングで、自分が押さえた。

そんな形で返ってきた融資条件は、冒頭の通り、

・融資期間：20年
・金利：1.3％

というものでした。

今（令和2年10月現在）見ると凄いですよね、

旧耐震木アパに期間20年。パないです。

売買価格1550万円に対して、融資金額は1,000万円。
特段フルローンにこだわってはいないので、「切りよく1,000とかで良いです」と、こちらから寄せました（LTV65％）。

※売出価格は1600万でしたが交渉の末、
　1550万で決着。

古いしバス・トイレ無しだけど、確実に安くて「負けはしなそう」、融資もつく、やらない手は有りません。

そして売買契約当日。

手付金を握りしめながら、仲介業者さんの事務所に向かいます。

無事に契約が始まり、仲介さんが、契約書の中身を売主さんに説明している最中のことです。

売主同行者の一人が、特約の一部に執着します。

「俺はこんなの聞いてない！今日は無かったことにしましょう。」

と言いながら、書類をハシにサッ！と寄せ、席を立とうとします。

私と仲介業者さん顔面蒼白…。

売主さんと一悶着あった【特約条項】はコレ。

＝＝売買契約書特約第●条＝＝
本物件には、一部世帯で滞納が有り、売主は、引渡し時までに回収できない
債権については放棄するものとし、本物件引渡日以降に入金される賃借人からの金銭については、買主に帰属するものとします。

投資用の収益不動産、
特に戸数が多い建物においては、
滞納者が若干名いても
不思議はありません。

特に1ヶ月の遅れ…なんかは
実際イチイチ気にしていられないほど。

嫌なのは、半年超えや、年単位で
滞納しているような輩がいる場合です。

そんな滞納ですが、売買契約の時点で大切なのは、

・今現在で滞納があるかないか　と
・その扱いをどうするか　の二点。

収益・家賃収入が目的（今回は違うけど）で購入しているのに、家賃が入ってこないと意味がありません。

買主の立場としては、レントロール通りにお金が入ってくることを期待していますので、そこに至らないのであれば、期待値を下げておかないとモヤモヤが残ります。

そして、滞納があるという事実を淡々と受け止めた後が要注意。

【その滞納分、どうするの？】ってとこです。

少なかろうが多かろうが、一番スマートなのは、
決済・引き渡しの時までに、売主が解決して物件を引き渡す形。

要は、売主が賃借人（や保証人）から回収して、
滞納がない状態で買主に引き渡す形です。

しかしながら、今まで賃料を支払わないでいた人たちが、特に金額が大きく膨らんでいる場合に、まとめてすぐさま払うか（っていうかリアルに払えるのか？）というと、やはり疑問符が残ります。

で、問題なのが、決済までに解決できない場合です。

解決できないまま決済し、決済・引き渡しを終えた月やその翌月など、
滞納していた人から賃料が入ってきたときに、

「それは、今月分じゃなくて滞納していた去年の●月分だから売主の自分のもんだ！」と

既に手を離れたはずの売主さんに主張されてしまう可能性があったりします。

これ、買主の立場からすると、すごく面倒です。

そんなことを防ぐために、先程の特約を用いることで、あくまで決済日をもってで、債権・債務をぶった切ってもらうのが、業界的には結構セオリーになっています。

決済日をもって、売主（旧オーナー）は債権を放棄、

買主（新所有者）は、その債権を引き継いで
賃借人に滞納分を請求するもよし、

「今までの分はチャラでイイから、
　今月分からしっかり支払ってネ！」と
仕切り直すもよし。。。

なハズだったんですが…。

売主）「いや、債権は放棄しないから。ウチで回収しますんで。」

と、3名共有の所有者のうち1名が強めの語気で言い放ちました。

仲介）
「…滞納分の債権は決済日以降は放棄して頂く形でお話してますが、決済（翌月）までにできますか？」

売主）
「俺は放棄なんて聞いてない。滞納分は法律通りうちのものだから、うちで回収します！」

買主であった私は、事前に仲介さんから滞納分は売主債権放棄でOKの旨で聞いてたので、どうしたものか…と。

売主）「こんな契約なら、無かったことで。今日はスミマセン。」

ビシッ！と書類を隅に投げやがります。

仲介さんとワタクシ、呆然。

流石に引き渡しを受けた後も、お金が入ってこないのは癪に障るので、
そんな物件は買えない…。

仲介さんは、
「●●様（売主A）と
　●●様（売主B：聞いてねぇと言った人の妻)には
　お話していたんですが…」と、もう俯（うつむ）きかけてます。

打開策はないかと探り探りお話をすると、

売主）「今まで賃借人に優しすぎて、催促してこなかっただけで、この前、話しをしたら、来月末までには保証人さんが払ってくれるって言っていた。入居している人は皆いい人だから、話したらちゃんと払うといっていた。」

んー、まぁ本当にちゃんとしたいい人なら、滞納しないんでしょうが、ヒアリングする限り、督促とそのレスポンスが見込んでいる決済期日と噛み合わないところが根幹だったので、

関田）「私も他の人の債権がついたままは購入できないので、この特約は消せないんですが、決済日を後ろにずらす形だとどうですか？2-3ヶ月位あれば、回収に十分時間取れそうですよね？」

売主）「あ、ああ…その位まで時間もらえるなら。」

仲介）「では、そこまでに回収できなかった分は、諦めて貰う形で、よろしいですね。」

と、ムクッと仲介さんが元気になって、なんとか無事に契約締結。

ごねてた売主さんは、
法律通りにウチノモノ！とか言ってたけど、

そもそも法律通りに毎月しっかり徴収してれば
揉めなかったじゃん！って

思わず言いそうになったのを
全力で飲み込んだのは、大人の判断。

そんな紆余曲折を経て、無事にヴィンテージ木造アパートのオーナーとなりました。

戦略としては以下３つ。

・とりあえず満室に向けて運用。
⇒古いし、酷いけど、実際住んでる人いるし、募集次第で埋まるかも…。

・追い出して土地売り
⇒定借に切り替えて、追い出しを容易にしておいて、タイミングで土地売り

・追い出して、収益物件の建て替え
⇒土地としては安く仕込めている。隣地にはゴツい一棟RCレジがある。この土地のほうが広いので、同規模以上が作れそう…。

こんな淡いイメージを持ちつつ、新規の募集、更新を迎えるお部屋については、全て定借でいくことにします。

そして繁忙期が過ぎ…。

1部屋退去、1部屋入居、その他変わらず…。

稼働中戸数、12世帯中8世帯から変動しません。

購入から1年ほど経過し、融資頂いた金融機関にヒアリングします。

関田「そろそろ売却しても大丈夫ですか？」
担当「はい、構いませんよ」

法人での取得でしたので、短期・長期も関係なく、借入れ時点でタイミングでの売却の話もしていたため、応諾されたので、いざマーケットに情報を出していきます。

販売価格は3,800万円付近。

＜土地としては安くみえる＞というのはやはり間違いなく、建売業者さんや、トラストをアテにした収益系不動産業者さんからの食いつきは中々のものです。

口頭ベースでの申込みは複数、書面での買付は２つほど入りましたが、現地を見て萎えるパターンと、結局融資が出ないパターンを繰り返し、結局スムーズには売れません。

そうこうしているうちに、２年が経ち、３年目に差し掛かります。

全戸が定借に切り替わり、追い出しも容易になった…とはいえ、いざ出してしまうと、よくも悪くも安定しているキャッシュフローはストップし、返済分+租税公課等のキャッシュアウトが見えてきます。

修繕に入ってもらったことのある、仲の良い元ステップマン修繕業者さんからは、「あそこ高低差もあるから、そのまま売っちゃったほうがいいんじゃないですか？」とか言われるし…。

そして今年に入り、「トラストの融資が超厳しくなった」というお話を耳にします。

・これは…、当面売れないんじゃないか。
・一応現況でもグロテンよりは回ってるし…。
・でも出口欲しぃ…。

そう思っていた矢先。

管理会社から連絡が来ます。

管理「入居者さんから植栽を切って欲しいとのことなんですが…」
関田「あー茂ってますよね。お願いします！」
管理「業者だと高いので、私切ってきますね」

この物凄くありがたい管理会社の担当者さんの存在があとになって輝いてきます。

翌週くらいに写真がSMSで送られてきて、その後に電話がきました。

関田「写真みました！ありがとうございます。」
管理「はい！片付けてきました。
　　　それで…実はお話がありまして…。」
関田（ボロいから何かあったか…）
管理「木を切っているときに、隣地の方から声をかけられまして、『このアパート、まだ売ってるの？』って聞かれたんですけど、まだ販売中ですか？」
関田「売ってますよ！ずっと売ってます！」
管理「隣の方が、関田さんが購入した価格も知っているみたいなんですが、物件があるなら検討したいと言ってまして…」

そう、実は売出を開始した直後にも、「隣地が興味があるらしい」との話はその時に声をかけた仲介業者からも頂いたことがあったんです。

ただ、こちらと先方の金額があまりに乖離が大きすぎたので、当時はそれじゃ「売らん」と一蹴。

（販売価格3800万円とかに対して、1800万！みたいな感じです。）

関田「あー、前にも話きたことある人かもですね。」
管理「隣地の○○さんという方で、（議員系）です。」
関田「金額どれくらいのこと言ってました？」
管理「まだ聞けていないんですけど、販売の資料とかあったら頂けますか？」
関田「はい、すぐに送りますね！」

あー、またエゲツないこと言ってくるんだろうな…。でもワンチャン…。

それから少し経って

管理「金額2900万円になるなら検討したいとのことです。」
関田「（中々売れないし…）いいですよ、飲みます！でも銀行つきます？」
管理「地銀に持ち込むそうです。融資は大丈夫なようなこと言ってました」
関田「そうですか…宜しくお願いします」

あー、地銀か、旧耐震の木アパな時点で望みが薄いかな…。

もう、時代も違うし…。

同時並行で相変わらず業者さん等からの引き合いもあったため、隣地からのお話はあまり期待しない形で考えていました。

そして1ヶ月ほど経つ頃、

関田「あの、隣の人って進みそうですか？」
管理「あ、はい、銀行は大丈夫とのことで、買手様から敷地内のゴミというか家電を撤去して欲しいとの話がありまして…」

関田「家電なんてありましたっけ？」

ここ1年ほど物件の現地を見ていなかった為、最新の状況はわからず、購入時も建物のボロさと鬱蒼とした雰囲気に飲まれていて、残置物の記憶はおぼろげです。

送られてきた写真がコレ。

関田「あー…、年代物ですね。」

管理「（物件を）買われる前から置いてあったようですね。ひとまず当社の倉庫に運びます。」

関田「いいんですか？ありがとうございます。でも、『片付けたのに買わない』とかになると、＜管理さん＞の労力が無駄になってしまうといけないので、決済までに片して渡すとか、特約付きで契約しちゃったほうが…」

管理「大丈夫です、やっときます～」

はい、普段売買には慣れていない管理メインの担当さんなので、非常にありがたいものの、ちょっと心配だったりもしつつ。

関田「あ、ありがとうございます。あとは土地・建物の内訳とか、契約日と決済日の設定ですね。」

管理「確認してご連絡します～。」

あの何人もが尽く崩れ去っていったアパート、本当にサクッと融資が通ったのか？確かに年収とかではない与信パワーありそうだけど…。

まだ、実際に契約に進むか半信半疑。

このやり取りから1泊くらいし、
9月24日（木曜日）に土地・建物の内訳をリターン。

その日の夜のことです。

管理「日程の件なのですが、買手さんが銀行から言われたそうで、今月決済したいと言われてます。」

関田「こ、今月っ？契約だけなら良いですけど、抹消もあるし、決済は普通に考えて無理ですよ。」

管理「分かりました、それでお伝えします。」

今日が9/24、土日を入れても明日から6日間しかありません。

無茶言うわ～と思いながら迎えた翌日、朝イチで借入している金融機関から電話が来ます。

借入「関田さん、あの○○アパート、今月決済っていうお話を聞いたんですけど…、もう契約したんですか？」

関田「いや、まだ契約前ですよ。月内決済の希望は聞いたんですけど、抵当権の抹消あるし、絶対無理ですよね？」

借入「そうなんですよー。○○の支店から連絡もらったんですけど、さすがに月内って言われるとお断りしなきゃと思って。」

関田「そうはならないので、大丈夫です。」

一旦そのやり取りが終わったところで、今度は管理会社（兼仲介）からTEL。

管理「関田さん、買手様から銀行が今月の数字欲しいので、なんとか月内に決済出来ないかと言ってるそうでして、金融機関の担当者から直接お話させてもらっても大丈夫ですか？」

関田「別にいいですけど、ちょうど今しがた借りてる支店から無理だよ～って電話きたところですよ。」

管理「ええ、とりあえず電話行くと思うので…。」

今回の買主様が利用する金融機関、私の借入している＜埼玉の地銀＞の別支店。銀行内で調整してから電話すればいいのに…、そもそもそんな火急な抹消書類の手配が適うのか…。

しばらく経って、その支店から電話が来ました。

買支「今回の買手様の件で…」
関田「月内に決済をという話ですよね？」
買支「はい、なんとかお願いできないかと思いまして」
関田「今朝、借入支店からも電話きたんですが、抹消書類が間に合わないから無理と言われましたけど…」
買支「抹消さえ間に合えば、決済してもらえますか？」

…めっちゃ詰めてきます。

このやり取りをしているのが9/25金曜日、土日を考慮すると、
実質的に28.29.30の3日間でイケるという話です。

関田「それなら絶対ダメっていうことはないのですが、うちも法人が9月締めなので、今期にコレを入れ込むことを考えてなかったんですよね。急いで事故を起こしても良くないと思うので、普通に決済は来月にお願いしたいです。」

買支「そうですよね…。」

こんなやり取りで決着しました。

そして、9月26日（土曜日）に売買契約締結、10月14日（水曜日）に無事決済を迎えました。

決済時、少し早く到着し、電話をしてきた買主支店担当者と歓談。

関田「今回は、日程すみません。ところで、あれって3日ぐらいで抹消手続きできるものなんですか？」

担当「いえいえ、こちらこそ無理いってすみません。抹消手続は…今回だと『ヤれなくはなかった』です。」

買主さんの政治的パワー、なかなかあったようです。

買主様が到着されるも、登記に使う実印を忘れてくるという有りがちなイベントを挟み、一瞬ヒヤッとしましたが、すぐさま取りに帰ってもらって無事に完結。

で、肝心の「どのくらい儲かったのか」の部分は以下の通り。

＜売却益そのもの＞

●売却価格（売上）：2,800万円（最後にネゴされて…）
・表面利回り：約12.8％
●B）売却諸経費合計：約76万円
・仲介手数料：72万円
・印紙：1万円
・抹消登記：約3万円
●C）取得コスト：1,684万円
・購入価格：1550万円
・仲介手数料：約55万円
・登記費用：約45万円
・火災保険：24万円
・借入費用等：10万円
A)　-B)　-C　⇒合計　約1,000万円