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【施工店倒産時保証制度】公式アンバサダーに就任しました

関田タカシ

いえぇぇぇい！

「土地から新築」勢のみんなーーーー！
みてるぅぅぅ？

今までは公式アンバサダーを自称していたのですが、
保証業務を展開するEMA社より
【公式】のお墨付きを頂きました！
と、いうことで、こちらのnote記事にて
当該保証制度について、
嚙み砕いてご紹介申し上げます。

施工店倒産時保証制度とは

ブルジョワなハイスぺリーマンに大人気な
【土地から建築する新築一棟RC投資】。

場所がある程度いいところでの、ピカピカの新築。新しいから金融機関の融資期間も最長、完成して賃貸が稼働すれば、今どきだと表面利回り3-4%台で売却できる可能性すらある。設備も何もかも新品だから、当面メンテナンスも不要。

そんな「持ってヨシ」・「売ってヨシ」という最高かもしれない不動産投資の一つの手法。

しかしながら、あくまで投資。
当然にリスクはあって

  • 融資が予想より減額されたり、

  • 工事費用が若干膨れたり、

  • リーシングが思うようにいかなかったり、

なんていうこともあるかもしれない。

ただ、そんなものは何とかなるものとして、
何より一番つらいのは「着工したのに建たない」っていう問題。

完成しないし、引き渡されないし、金融機関からせっつかれるし…。

施工店が飛んでしまって、
「進むことも戻ることもできない」っていう
やっばい状況に比べたら、
他のことは大した問題ではないかもしれない。

その「土地から新築一棟アパマン投資」の最大のリスクである「建たない」を回避するための今の時代に求められていた保証制度です。

施工業者ってトブの？

2023年上半期の産業別件数の中、「建設業」の倒産割合は全体の20％前後を推移、倒産リスクが高い主業種となっています。

東京商工リサーチ調べ
東京商工リサーチ調べ

結論、トビやすい業態。

金融機関も気にはしている


私の本業勤務先でも一部、土地から新築への取組はしている。融資利用予定の金融機関から今までには無かったヒアリングが入った。

「一部の地方で工務店がバタバタと倒れている話を聞くので、今回の施工業者が万一倒産した時に、補填できるものはありますか？」

という内容。さらに言えば「代替となる2番手の施工業者や何か材料をくれ」というニュアンス。

何とか色々な伝手から「上手く・安く」施工してくれそうなところを見つけてプロジェクトが成立しそうなのに、そんな簡単に類似条件でやってもらえそうなところなんて…。しかも「万一今の依頼先がコケたときに、請けてもらえる？」なんて聞けないし。

※尚、金融機関には＜この保証制度＞への加入を予定している旨を伝えることで、そのまま進むことができました。

UBMでもトブ。

都内の新築一棟RCの施工を手掛けていたユービーエムという会社。
「帝国データバンク」の評点付けでも建築業者の中では上の方にあったにも関わらず、2023年2月に破産手続き開始決定。

こちらは、名前の売れている有名大家さん（書籍を出していたり、大家会のメインの人だったり）でも請負契約をしていた人が少なくない企業。

完成・引き渡しを受け、逃げ切れた人もいた一方で、完成することなく飛ばれてしまった人も多数。

帝国データも見て、中の人とも話して、
「自分の判断に間違いない！ここなら大丈夫だろう！」っていう客観的な雰囲気もあったはずなのに…それでも、飛ばれる事実。辛い。

施工店が倒産すると、どうなる？

土地から建築する際の請負契約でのお金の支払いかたについては、
色々なケースがありますが、
3：3：4とかでの3回払いなどが多いところでしょうか。

融通の利く施工店さんであれば、出来高払いのような形でもっと細かく支払ったりもできるかもしれませんが、原則的には好まれない。
（具材仕込んだりもあるし、まぁ分かる）

何にしても、先に支払ってしまっている部分については、
その任せた企業がトンでしまったら持ち逃げされてしまう。

そして金額どうこうではないところで、弁護士先生とやり取りしての訴訟準備、現場の建築資材の守りと権利移転、途中から引き継いでくれる稀有な施工業者さんの選定に、未施工部分の費用。さらには、これらに伴う多大なる追加費用。

費用面はもちろんだが、慣れない訴訟の世界を自分で段取りしていかなければならない労力面を想像すると、もう…。

ピッカピカの新築一棟投資で得られるであろう果実はとても美味しそうに見える反面、施主のリスクは相当に大きく感じる。

何か保険的なものは無いの？

共同住宅でも使える「住宅完成保証制度」はあるものの、

■請負金額が3,600万円まで
■保証される前払い金は請負の30％または1,100万円の低い方

こんな要件。

新築一棟、特にRCのものを建てようと思うと、
規模にもよるけど余裕で1億円超な時代。無理でしょ。

不動産投資のイイところは…

自分が不動産投資を好きなところとして、
「リスクをコントロールできる」という部分が大きい。

  • 火事や水害リスク⇒火災保険

  • 地震のリスク⇒地震保険

  • 空室リスク⇒サブリース

  • 滞納リスク⇒家賃保証会社

災害関係は保険があるし、空室が怖ければ（使うかどうかはオーナー次第として）サブリースの制度やそれを提供する会社はあるし、滞納リスクを転嫁するのに家賃の保証会社を使うのはもう一般的なところ。

それなのに

  • 建築リスク

これだけは、今まで施主が丸かぶりになっていた状況。

このリスクを回避・転嫁する制度そのものが無かったことが問題であったと言って過言ではないだろうか。

それが…出来たぁぁぁぁぁぁ！！！

このポスト（ツイート）をした時点ではまだ声を大にして言えなかったのですが、もう公のところとなりましたので、オフィシャルに。

保証業務を提供する企業はこちらの「EMAコンサルティング株式会社」。

そして、バックボーンとなる保険会社が
「三井住友海上火災保険株式会社」。

ざっくりな仕組み

大枠は下記の通り。

MS＆AD

・施主様とEMA社間で保証契約
・施工店とEMA社間で保証委託契約
・EMA社と三井住友海上間で保険契約

これで出来ています。大手の安心がある。

保証制度利用のメリット

支払い済みのお金の保証はもちろん、審査をクリア済みな他の引継ぎ工務店の斡旋と、追加費用も保証。

保証制度を適用できるかどうかの施工店の調査・審査をバッチリやってはくれるけど、UBMでさえトブことがあるように、その上で保証を付与してくれるもの。

EMAコンサルティングWebサイトより

弁護士の選定や債務履行請求・建築資材の権利移転など、想像すると胃が痛くなるような部分も丸投げできるのは、とても助かるところではないでしょうか。

でも…お高いんでしょう？

そんな盛りだくさんな保証、費用面は

そう、請負金額の3％（非課税）です。
※これも、もちろん経費になる。

高いか、安いかは個々人によるかと思いますが、飛ばれてしまった時の数千万円と膨大な心労と労力に震えるのに比べたら…私は推しです。

保証対象の物件エリアは？

エリアは原則主要都市。
一都三県（東京・千葉・埼玉・神奈川）は当然対象。
その他地方主要都市もOK。
絶妙なエリアは応相談。

保証対象の施工店は？

保証適格か否かは都度判断です。
「事前に登録された数社しかダメ」とかではなく、施主様が見つけてきた任せたい施工店について、EMA社と三井住友海上で審査します。

必ずしも帝国データの評点がすべてではないし、決算書が出してもらえなくても審査可能。

（今のところは相談の3-4割の通過率とのこと）


なんやかんや言っても…


他に代替制度があるわけでもないし、
ぶっちゃけ入ったほうがいいと思う。
マジで。

具体的なご相談窓口はこちら

下記のリンク先に当該制度の詳細とQA、
そのさらに下部にお問い合わせフォームがあります。
問い合わせるときには「関田タカシのnoteを見て」って入れると…
きっといいことがあります。ここ大事ですよ。

もちろん、顧客訴求力UPの為に、うちも審査してほしいという施工店様、工務店のデューデリをアウトソーシングできて、しかも大手の保証付き、そんなの最高じゃんという金融機関様からのお問い合わせも大歓迎です。

それでは、皆様の不動産投資に幸ありますように！

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関田タカシ
こちらは執筆及び不動産投資の糧になります！