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「大阪は買いだ！」は本当か？IR/カジノ/万博で価値は上がる？

セカニチ不動産

この記事は5分でお読みいただけます✨

　「大阪」で話を進めるが、名古屋・福岡・横浜などの地方都市でも悪質な営業（勧誘）が同じ手口で行われている。その土地を詳しく知らない情弱な会社員が騙されている。悪質な手口を知ろう。

夢の再開発？（大阪・夢洲ゆめしま）

　不動産会社が鼻息を荒らげてオススメしてくるのが「大阪」のワンルームマンションだ。

・IR（カジノ）がくる！
・2025年の万博！
・梅田の再開発！
→「大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」と口を揃えて、あなたに強い圧力で営業をしてくる。

人口島「夢洲」

　IR/万博が行われる夢洲ゆめしま＝何もない人口島だ。

　現在はアクセスが悪すぎて、何も無い。
　利便性は悪い。大阪の中心地・梅田（大阪駅）からは非常～に距離が離れている。

この画像で「大阪」という部分が梅田　↑

【解説】大阪ってどこが中心？
→ 梅田（大阪駅）が最も価値が高い駅だ。

駅名がたくさんあってややこしいが、
このnoteでは「梅田（大阪駅）」で統一する。

　梅田は現在でも既に強い。大阪経済の中心地で、老若男女・多くの人が集まる。
　それに加えて「うめきた2期」という歴史的な再開発が行われている。つまり梅田（大阪駅）の価値はこれからも上がり続ける。

うめきた2期とは？（大阪市）

　結論「最強の梅田（大阪駅）」は事実だ。
　逆に言うと、大阪府において、梅田（大阪駅）以外の駅パワーは弱い…😢
　大阪府の駅の価値ランキングを見ると、1位:「梅田」の次に、2位:「難波なんば」が来るが、1位と2位には大きな差がある。梅田（大阪駅）＝1強だ。

梅田（大阪駅）に人が集まる

　大阪のワンルームマンションをゴリ押ししてくる不動産会社はたくさんある。
　「大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」という圧が強い営業トークに、ツッコミは3つある。

では、順番に説明していこう。

① マイナーな駅は値上がりしない😱

▷ 提案されるマイナーな駅に再開発の恩恵は無い。
　梅田（大阪駅）の中心から「徒歩で」15分以内なら価値が上がるかもしれない。しかし、そんな好立地の物件はあなたのもとに絶対に出て来ない。
　不動産会社があなたに提案するマイナーな駅＝梅田（大阪駅）の中心部から電車で2駅以上も離れたところに、梅田の再開発の直接的な恩恵は無い。

　「大阪＝買いだ！」という圧力は、「梅田」と「難波なんば」の違いも知らない地方の情弱会社員にマイナー立地を押し売りをする手口だ。

　「カジノ/IRで新たな雇用がうまれる！」という営業トークもあるらしい。しかし経済の中心は、梅田（大阪駅）のみであり、それ以外に恩恵は無い。甘い言葉の営業トークは詐欺だ。

◇◆◇

② IR/万博があってもなくても関係ない😱

▷ IR/万博が行われる夢洲＝人工島だ。
　夢洲の周辺には何も無い（倉庫や空き地のみ）。
　よって、IR/万博に向かう観光客は、大阪の中心地＝梅田（大阪駅）に宿泊するだろう。その結果、宿泊施設・飲食店・商業施設が潤う。新たな雇用がうまれる。だから「梅田（大阪駅）の価値が上がる」という論理ならわかる。
　しかし、マイナーな駅は何の恩恵も無い。
　IR/万博があってもなくても関係ない。

　「IR/万博があるから大阪は買いだ！（マイナーな駅でも）」というゴリ押しの営業は詐欺だ。

Q, 大阪をゴリ押しするのはなぜ？
結論、不動産会社が儲かるから。理由は2つ。

Ⅰ、量産化しやすい😨
　東京都心と比べると、大阪は土地が余っている。だから業者はたくさん仕入れて、たくさん売りたい。余っている＝希少性が低い…💦

　一方で東京都心・好立地は競争が激しく、希少性が高い✨ ダメ不動産会社は、一流の仕入業者との関係値が無いので、物件を仕入れることができない。

・希少性が低い→「値下がり📉」
・希少性が高い→「値上がり📈」
とは、当たり前の話だ。

Ⅱ、騙しやすい😨
　相場を知らないカモが多い ▷ 利益をたくさん乗せても気付かれない ▷ 不動産会社が儲かる。

　ダメ業者が「大阪以外に住んでいる人」に大阪の物件を提案する場面をよく見る。
　東京都心の不動産を検討していた人は「東京都心＝3000万円」「大阪＝2000万円」と、一見、大阪がコスパが良いように見える。しかし大阪のマイナーな駅はびっくりするほど価値が低い。大阪は土地が余っており、1500万円以下の物件もたくさんある。仮に2000万円で大阪の物件を掴んでも、それは高値づかみで500万円以上も損をしている😢

　大阪を歩くと分かるのだが、梅田（大阪駅）から15分も歩くと、かなり田舎っぽい・古い感じの街になる。フツ～の一軒家が並ぶ。フツ～の公園や学校だけ。土地が余っている雰囲気がすぐ分かる。
　これは名古屋・福岡・横浜などの地方都市でも、全く同じ現象が起きている。

　想定の家賃収入はウソで盛れる。敷礼ゼロゼロ・初月無料（ﾌﾘｰﾚﾝﾄ）などで、相場より高い家賃でムリヤリ入居者を入れられる。詐欺師は最初だけ身内を住ませたり…。数カ月後にその人が退去したら、あなたの家賃収入は暴落する。
　不動産投資の世界はいくらでもウソがつける。
　よって、自分が地名・駅名を知らないエリアに不動産投資はNGだ。一生を共にする覚悟がなければ、不動産会社の言うことを信じてはいけない。

※豆知識：「大阪駅」と「新大阪駅」もワナだ。梅田（大阪駅）は大阪の中心だが、新大阪駅は新幹線のためにムリヤリ作られたので大阪の中心地から離れているし、価値は下がる。「新」と付くと価値が大きそうだと勘違いをするが、残念ながら騙されている。ダメ不動産屋が「新幹線の駅＝便利ですよ」と営業トークをしてくるが、毎日のように新幹線に乗りたい人はいない。当たり前だ。
　新大阪駅は住みやすい街ではない。「絶対に新大阪駅に住みたい！」という人はいない。つまり、不動産投資に向いていない。大阪を知らない人が引っかかるワナだ。

▽大阪出身で、不動産投資を検討している会社員（30代）の実際の声

　「大阪の物件が良いなぁ」と一時期は考えていました。「梅田（大阪駅）から徒歩圏内なら買おうか」と思っていましたが、色んな不動産会社から紹介される物件は全然違うマイナーな駅でした。
　私は生まれてから24年間、関西に居ました。大阪の立地・駅のパワーなどは良く分かっていたので、騙されずに済みました。
　しかし不動産業者の甘い言葉に乗せられて騙される会社員も多いだろうなと感じました。悪い人たちは許せないですね…。
　大阪＝好きな街なので、捨て難かったですが、自分の投資としては東京・都心・港区の方が将来性が高いと感じています。

▽大阪に住んでいる会社員（20代）の実際の声

　風俗街のワナに気をつけてください。
　梅田（大阪駅）から徒歩圏内で「パッと見は好立地に見える物件」でも、実は風俗街＆デリヘル＆ラブホがズラッと並んでいます。私はあの風俗街には住みたくないです。家賃収入もアップするわけがない。土地勘がないと騙されます。
　大阪は土地名を聞いても「風俗街だ」と分かりにくい。「歌舞伎町」「中洲」「すすきの」のように有名な土地名が無いので、大阪を知らない初心者は気付かずカモられます。裏事情を教えないまま営業をする不動産会社は悪質すぎると感じます。

　繰り返すが、やはり自分が地名・駅名を知らないエリアに不動産投資をしてはいけない。

◇◆◇

③ハザードマップ・地盤が弱い・土壌汚染…😱

▷ これが最も致命的すぎる。
　IR/万博が行われる夢洲は地盤が弱い・土壌汚染が問題になっている。

そして大阪市民の税金が投入されている…。
なぜここまでゴリ押しなのか？ 裏がありそうだ。

　基本知識だが、不動産の価値＝「銀行の評価」が最重要だ。もし銀行が評価しなければ、その土地/不動産の価値はほぼゼロになる。

　前述の通り「人工島」には、地盤沈下・土壌汚染のリスクが残っている。そして浸水・液状化のリスクがもちろんある。

ハザードマップではなぜか夢洲だけが異常に白い。「やらせ」の雰囲気さえ漂う。このハザードの調査結果は信じられるものか？ 黒い匂いが漂う。

　みずほ銀行は当初、夢洲に対して1000億円の融資を検討していたが、地盤沈下・土壌汚染のリスクが残るため、融資を見送った。つまりこれは銀行が土地の価値を「評価していない」ということだ。
　繰り返すが、もし銀行が評価しなければ、その土地/不動産の価値はほぼゼロになる。

　そして夢洲の評価に慎重なのは、みずほ銀行だけではない。他の金融機関からも土地の評価に心配の声が上がっている。詳しくは以下の日経新聞の記事を読んでいただきたい。

　IRの舞台となる夢洲は人工島で、地盤沈下や土壌汚染のリスクが残る。地盤をかさ上げしたり、土壌を入れ替えたりして想定外の費用が発生したとき、だれが費用を負担するのか。融資に際してはこうしたリスクを一つひとつ洗い出し、表面化した際の解決策を決めておく必要がある。

　融資に前向きな銀行の幹部でさえ「懸念を解消できていない」と決裁できずにいる。大口の参加を期待されていた生命保険会社は要請を断った。当初の予定より応諾額を減らした銀行もある。
　みずほがに慎重な姿勢を崩さないのも、そこに潜むリスクを見極めきれずにいるからだ。

【出典】日経新聞：大阪カジノの晴れぬ霧　銀行団、巨額融資にためらいも　2023年5月2日

【結論】
　「IR（カジノ）の再開発！2025年の万博！梅田の再開発！大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」と、あなたに強い圧力で営業をしてくる不動産会社は、詐欺のような手口だ。騙されないように冷静に考えていただきたい。

◇◆◇

【歴史を振り返ると…】
　1980年代の日本経済のバブルの頃に
・「数年後に成田空港ができる！ 国際空港！」
・「千葉の価値が上がる！ 千葉は買いだ！」
という謳い文句で、タダ同然の千葉県の郊外の土地が超～高値で売られていた。

　ご存知の通り、バブルは弾けた（1990年頃）。
　成田空港は1991年3月に開業したが、あとの祭り。暴落した土地は取り返しがつかない。謳い文句に釣られ、千葉の郊外の土地を高値で買わされた会社員/公務員は、今でも大損を抱えたままだ。

　だから親世代は「不動産投資＝怖いもの」という印象を今でも持っている。

　ちなみに「空港の利権」も「IR/万博の利権」も、どちらも《政治家》と密接している。

「千葉（成田空港）は買いだ！」
「大阪（IR/万博）   は買いだ！」
　両者の《不思議な共通点》だ。

　政治家の黒い匂いがする。
　さて、偶然だろうか？

おっと、、、

手が滑って、

画像を貼り付けてしまった

　「プレサンス」という投資用ワンルーム不動産会社と仲良しらしい。どうやら。
　プレサンス＝不動産業界では「超有名」だ。
　「超有名」が”良い意味”か？、”悪い意味”か？ は、ご想像にお任せする。

↑ 画像タップでGoogle検索結果に飛ぶ

「被害者の会」という文字が確認できる。

↑ 画像タップでGoogle検索結果に飛ぶ
↑ 画像タップでGoogle検索結果に飛ぶ

これらの画像から何を読み取るかは貴方次第だ。

※協賛：株式会社プレサンスコーポレーション

うっかり手が滑りすぎてしまった

※株式会社プレサンスコーポレーションが共催する
イベント「大阪の未来展望と不動産市況」

　おっと、、まだ手が滑ってしまった。今度は松井氏のようだ。

　政治家を引退したら、「自分がカジノ（IR）をゴリ押しで決めたエリアの不動産を売る人」になるんですね(^^)(^^)

　さて、なぜここまでゴリ押しするのだろう？

「お代官様、こちらを…」（スッ）
「くっくっくっ、お主も悪よのう…」

　政治家の黒い匂いがする。
　気のせいだろうか？

　繰り返すが、IR/カジノ推進のために、大阪市民の税金が1000億円近く投入されている。

　掘り起こした土壌から法律が定める基準値を超えるヒ素やフッ素が検出された。ＩＲを運営する「大阪ＩＲ株式会社」が独自に行った地質調査では、地震発生時に液状化の可能性がある地層も見つかった。建設工事に先立ち、土壌の入れ替えや水抜きなどの対策が必要になるため、土地を所有する市が約７９０億円を支出することになった。
　一方、地下約３０メートルの埋め立て層のさらに下の地層で軟弱地盤があることが判明。海抜１１メートルの土地は埋め立てた土砂の重さで沈下し続けており、市は約５０年後までに２メートル程度沈むと想定している。

【出典】産経新聞：大阪ＩＲ認定へ　予定地、夢洲の土壌対策費増の懸念も　2023年4月12日

結論、いつの時代も
悪い人・金の亡者・詐欺師はなくならない。

我々は正しい知識で詐欺師と戦うしかない。
正しい知識をセカニチと一緒に広げよう🤝

　今回は大阪の話で進めたが、名古屋・福岡・横浜などの地方都市でも悪質な営業（勧誘）が同じ手口で行われている。その土地を詳しく知らない情弱な会社員が騙されている。悪質な手口を知り、悲しい被害者を生まないように拡散していただきたい。

［ダメ業者の共通点］
　大阪・名古屋・福岡・横浜などをゴリ押しする悪質な不動産会社の明確な共通点とは？
▷「毎月プラス」の収支だ。
　収支＝キャッシュフロー（CF）とも呼ぶ。
　「利回り」という言葉も使われる。

　目先の甘い言葉「CFが毎月プラス（高い利回り）」に飛びつくと、最終的に自分が損をする。
　立地が悪い郊外の物件は、永遠に値上がりしない。そして経年劣化で建物の価値が下がっていく。CFや利回りは悪化し続ける☠

　繰り返すが、投資用不動産は都心＆好立地しか狙ってはいけない。現在のCFが毎月マイナスだとしても、10年以上かけてジワジワとインフレし、家賃収入もアップする。CFや利回りは良化し続ける✨
　都心＆好立地には確実に再開発があるからだ。

↓ 2枚の画像をご覧ください。

　株/不動産など投資＝長期視点だけが成功法だ。長い時間をかけて果実の最大化を狙おう。
　そして愛するご家族に相続をして、好立地の不動産を代々受け継ごう。（参考：相続に成功したご家族。都心の不動産が「3億円」になった話）

◇◆◇

濃すぎるハザードマップの危険エリア⚠️
＝「浸水するリスクが高い…」 ← 本質ではない。

最も気にするべきは2点！

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①大規模な再開発が入らない！
　▶ 値上がりしないリスク😱
　
②ハザードマップは「一生」変わらない！
　▶ 逆転ホームランは無い😱
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※ 濃すぎるハザードマップの物件を売りたい不動産屋は「2F以上なら浸水しても問題ありませんよ」と営業トークをしてくる。しかし「値上がりしない」という浸水以上のリスクがある。

▽ハザードマップの解説

出典：国土交通省 地理院

・「ハザードマップ」とは？
→ 一般的に「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」とされています。防災マップ、被害予測図、被害想定図、アボイド（回避）マップ、リスクマップなどと呼ばれているものもあります。

・ハザードマップを作成するには？
→ その地域の土地の成り立ちや災害の素因となる地形・地盤の特徴、過去の災害履歴、避難場所・避難経路などの防災地理情報が必要となります。

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