《+3000万円の利益💰》を生む「都心・港区・不動産🗼」の攻略法 - ハザードマップとは？
都心・港区を理解すれば+3000万円の利益が得られる可能性がある。 本記事の後半に、ハザードマップの"例外” ＝ 重要な話✨を書きました。「リスク」を正しく知って、不動産で利益を出したい方は、最後の（おわり）まで読んでください。
▽まず目次からご覧ください。
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Q, そもそもハザードマップとは？
▶ 「不動産の価値」を考える上で超重要。
ハザードマップが濃く塗られている
＝不動産の価値が落ちる😱
「おっ、安いな！」と飛びついて買ったら、実はハザードだった…💀というトラブルも聞く。
売るときにも値上がりしない。要注意。
台風/大雨が来ると、内閣府 政府広報などが
ハザードマップの危険性⚠️を周知する。
▽台風の前日の警告🚨🌀
／
— 内閣府政府広報オンライン (@gov_online) September 16, 2022
📢ハザードマップで危険箇所を確認しましょう！
＼
家の周りに浸水・洪水・土砂災害などの危険箇所がないか、市区町村のハザードマップで今一度確認を。#大雨 や #台風 のとき安全なルートで避難するのに役立ちます。
避難前に確認すべきことも知っておきましょう。https://t.co/bxueFjbaPv pic.twitter.com/WXDDz1BIAN
Q, ハザードになりやすい場所は？
▶ 川・海が近いエリア。
ほぼ確実に濃く塗られており、危険信号⚠️
「津波リスク」や「川の氾濫リスク」だ。
もちろん「津波リスク」がある物件はNG🙅
千葉の銚子や九十九里浜など「サーフィンの名所🏄🌊」は大きな津波リスクがある。不動産は絶対に買ってはいけない。
一方、東京湾でサーフィンをする人を見たことは無いだろう。
つまり都心の物件🗼に津波リスクは無い。
著書「世界一面白くてお金になる経済講座」より
東京に「津波」リスクは無い。
しかし東京23区に「ハザード」リスクは有る。
リスクを正しく理解しよう。
例えば「荒川の氾濫」リスクがある「江東」区。
濃い色がついている。濃い色＝危険⚠️
不動産の価値は下がる。
江東区 洪水ハザードマップ
「濃い色」でハザードマップが塗られている川沿い物件は、将来も値上がりしない。不動産には重要な考えだ。
※ ハザードに住宅ローンを組んでいる人には申し訳ない。残酷だが事実だ。
Q, 同じ「東京23区」でも、なぜ土地の価値に大きな差が出る？
▶ 「荒川」と「隅田川」の影響。
川の氾濫リスクがあると、大手ディベロッパー＆鉄道会社は再開発の投資をしない（＝できない）。
なぜなら損害保険会社が、大雨/洪水/浸水（＝水災）の損害保険を断るから。水災保険がなければ再開発の事業リスクが高すぎる。だから再開発されない＝不動産の価値は上がらない。
「一般家庭向け」ですら、水災保険の値段は上がり続けている。ハザードの有無で、2倍以上も保険料が違うことも…💀
Q, 濃すぎるハザードは何が危険？⚠️ → 「浸水」だけが本質ではない。
▶ 初心者が見落とすワナ。
＝「浸水するリスクが高い…」 ← 本質ではない。
最も気にするべきは2点！
━━━━━━━━━━━━━━
①大規模な再開発が入らない！
▶ 値上がりしないリスク😱
②ハザードマップは「一生」変わらない！
▶ 逆転ホームランは無い😱
━━━━━━━━━━━━━━
濃すぎるハザードマップの物件を押し売りしたい不動産屋は「2F以上なら浸水しても問題ありませんよ」と営業トークをしてくる。
しかし「値上がりしない」という浸水以上のリスクがある。
Q, 「都心」とは？
▶ 東京23区ランキング👑 ← 絶対に見るべき。
「上位5区」が強すぎ。「下位13区」が弱すぎ。
同じ「東京23区」とまとめるのは正しくない。
練馬区・葛飾区・江戸川区などを都心と呼んではいけない。「格差」は広がり続けている。
この序列は一生変わらない ↑↑
むしろ格差はもっと広がる。
【希望の光✨】
ランキング中盤の区でも、区内の主要の駅から徒歩10分以内なら価値は高い。
例：11位の中野区の「中野駅」は最強だ。中野駅の再開発🏗で価値が上がり続ける。
同じ区内でも格差があるということだ。
Q, リスクを避けるには？
▶ 不動産を買う前に。［住む用 / 投資用］
「○○区 ハザードマップ」でGoogle検索🔍
それぞれの区が無料公開している。
ハザードが濃すぎるエリアは、問答無用で”無し”だろう。
◇◆◇
ここから「重要な話」👨🏫
🌟【重要】ハザードに「例外」がある
ハザードの危険性を訴えてきたが、
「例外」がある。
「東京都心」「好立地」の不動産は、
どんな時代でも非常に強い💪
🌟都心の好立地「港区」🗼✨
都心・港区・好立地のマンションを10年前に、6000万円で買った先輩がいる。現在なんと「9000万円 以上（！）」に。
+3000万円 以上の利益💰になっている😳
つまり、都心・港区・好立地であれば、薄い色（浸水0.5m以下）のハザードがあっても問題無しと考えてOKだ🙆♂
Q, 東京都 港区の「港南」。ハザードマップ見て少し色がある。どう考える？
▶ 「濃すぎるハザードマップは避ける」が鉄則。
しかし「港区」だけは例外。なぜなら需要が強く、都心の超一等地✨だから。
※ ちなみに品川駅＝港区✨（品川区ではない）
品川駅には「港南」口と「高輪」口があり、どちらも港区の一等地だ🏢
よく考えたら名前に「港」って入っている⛵
（＝東京湾が近い）
港区・港南にマンションを買ったフォロワーさんからDMを頂戴した。買って数年で、なんと+4000万円以上の値上がり💰…！
2021年以降、都心のマンションが値上がりしているのは事実。その中でも港区は最強だ。
都心の物件が枯渇し、値上がりし続けている。値上がりが止まる気配は無い。
強い需要に対して、供給が足りていないので、これは不動産バブルではない。（理由はこちら）
NY・LA・London・Paris・Sydney等の海外の主要都市の不動産インフレに比べたら、日本の不動産の値上がりはむしろ遅い。つまり、まだまだ上がる余地がある。
▽「港区」の地名
結論：芝浦・港南は強い ↓
▽芝浦・港南のハザードマップ
出典：港区
都心の好立地であれば、浸水0.1~0.5m以下の薄い色のハザードマップは誤差 ＝ ゼロと同じ（上記の画像で黄緑）。
それほど立地は重要。港区＝最強の需要✨
［参考］江東区は「3m以上」でハザードの濃い色が付いてる。江東区の洪水マップはこちら。江東区の濃い色＝危険⚠️
◇◆◇
他にも「港区」「都心の好立地」のハザードが2例ある。正しく理解しよう。
①浜松町
もちろん港区の一等地✨
「山手線」も世界No.1の路線👑
しかし実はハザードの色が。それでも浜松町駅＝駅パワーが最強💪という事実は変わらない。
浜松町駅には大規模な再開発🏗も多数あり、今後も値上がりが見込まれる。
▽芝・海岸のハザードマップ
出典：港区
②麻布十番
パッと見は濃い色だが、価値が高い立地だ。麻布ブランドのマンションは強い人気で、値上がりし続けている📈✨
▽港区全体のハザードマップ
出典：港区
【結論】
「都心の好立地」「人気のエリア」であれば、
ハザードは無視してOK。
繰り返すが、好立地ではないフツーのエリアは、ハザードの購入はNGだ。
▽「港区」の地名
セカニチは全て記憶しています。笑
最後の決め手はエイヤー！しかない。最後は自分次第。感情的に気に入るかが最重要。
不動産を買うなら、都心の好立地のみ🏢✨
地方・郊外は値上がりしない😢
▽画像2枚で分かる
◇◆◇
他にも、都心といえば。
知っておきたいのは…
「銀座」と「中目黒」！
③銀座
実は中央区「銀座」もハザードマップの色が。
しかし銀座レベルの超一等地・強いパワーがあれば、ハザードは気にしなくても大丈夫。
中央区洪水ハザードマップ（荒川）
しかし銀座トラップもある。
それは…「マンション名」の詐欺。
Q, 「マンション名（立地）を盛る詐欺」とは？
「銀座」「東銀座」がマンション名に入っていても、信頼してはいけない。なぜならウソの可能性が高い。住所は築地・新富がほとんど。
築地・新富＝グレーの部分 ↑
実は築地・新富もハザードマップ。
銀座の中心ならハザードは問題ない。
しかし新富町・築地は、銀座では無い。マンション名に騙されてはいけない。悪そうな不動産会社を信頼してはダメだ。
◇◆◇
「日本橋」でも同じ現象がある。
本来は東京駅に近い部分のみを日本橋と呼ぶ。しかしマンション名を盛っている物件が多い。
純粋な意味での「日本橋」なら、三井不動産と三菱地所が大開発をするので将来性バツグンだ◎✨
しかし！！
「水天宮」「浜町」「東日本橋」は本来の日本橋から距離が離れているのに、マンション名に「日本橋」をつけて盛っていることが多い。
水天宮・浜町・東日本橋は、隅田川のせいでハザードマップが赤い。だから物件の在庫がダブついており、頻繁に営業される。マンション名に騙されてはいけない。
Q, 「告知義務が無い」ワナとは？
悪質な不動産屋は、あなたに「濃い色のハザードマップ」を教えない。なぜなら法律上の告知義務が無いから。
「パッと見は良さそうに見える立地（しかし、ネガ要素は黙る）」は、投資初心者が引っかかりやすい悪質な手口だ。
その他にも、電車の騒音・クルマの排気ガス・風俗街＆デリヘル＆ラブホ街・モンスター住人・黒いGが出やすい・濃すぎるハザードマップ…なども、法律上は告知義務では無い。
不動産を買ってからワナに気付く初心者も多い。投資用不動産の業界＝「99％が悪質💀」だ…。
もちろんハザードも理解した上で愛せるなら投資してもOK。「ハザードがあっても、水天宮を感情的に愛しているんだ！」という人なら応援します。
Q, 「川の氾濫（水災）」とは？
④中目黒
ブランドがあると思われがちな「中目黒」。
実はハザードマップに色がついている。中心にあるのが中目黒駅。
出典：目黒区
都心で台風 / 大雨が降ると氾濫の危険性がある。
（中目黒に限らず、どの川も同じだが）
▽ 強い台風が来ると…
【氾濫警戒情報】
— ウェザーニュース (@wni_jp) September 18, 2022
東京都の目黒川（めぐろがわ）が増水し、氾濫警戒情報【警戒レベル4相当】が発表されました。
浸水のおそれがあるため、安全な場所へ避難するか、自宅の中ではなるべく上の階で安全を確保するようにしてください。https://t.co/04WVN2mUTe pic.twitter.com/PKB9s7uoML
「目黒川の氾濫が信じられない！」という方へ。
目黒川沿いに物件を買う前にこちらやこちらの映像をご覧くださいませ。（恐怖映像なので、あえてサムネ表示していない）
もう１つ大きなデメリットは「臭い」…😨
中目黒～不動前～五反田～大崎の目黒川沿いは、大雨の翌日に「強烈な異臭」が…。底に溜まったヘドロがかきまぜられ、翌日に異臭を放つ。
詳しく知りたい方は「目黒川 臭い」でtwitter検索をどうぞ。特に大雨の翌日の臭いは…。（だから氾濫があったら大問題に）
更にもう1つの説は「生活排水」😈
汚い話になるので、詳細はこの記事では言わない。知りたい方はセカニチのツイートへ。あとはお察しを。特に下流の「目黒川沿い物件」は要注意。
◇◆◇
🌟［最後に］正しくリスクを避ければ、大きな資産が手に入る。
テーマが「ハザードマップ」の本記事は、全体がネガティブな話になってしまう。
しかし、逆に言うと、正しい知識で不動産を理解すれば、将来+3000万円以上の利益を生んでくれる資産✨を手に入れるチャンスがある🤝💰
どんな時代でも不動産を買うなら「都心の好立地」のみ。再開発による大きな値上がりも狙える。
毎月、多くの納税をしているなら、皆さまは有利な枠を持っている。実は良い枠を使わないだけで、機会損失・相対的に損をしている。まさに投資をしないリスクだ。
大きな金額でローンを組むのであれば徹底的な比較をしよう。
🌟［都心の好立地］不動産は値上がりし続ける！
2021年以降、好立地の不動産が枯渇している。
都心の不動産が売れ続けて、値上がりをしているのは事実だ。供給が全く足りておらず、値上がりの状況が改善する見込みは無し。
都心の好立地の奪い合いが激化している😭
今後も都心の不動産の需要は増え続ける。
正直、ハードルは高く、厳しい。
一緒に探しましょう。
皆さまの良い不動産ライフを応援します👨🏫✨
※「投資用を探しているが、駅パワーも弱いし、ダメ業者ばかりで…😢」と困っている人がいたら、相談にのります。📩 ▷ セカニチにDMください。
※第6章「お金持ちは必ず不動産投資をやっている」（著書：『世界一面白くてお金になる経済講座』）は事前に読んでください♪
［補足］ 液状化現象（武蔵小杉・浦安）
繰り返すが、
港区の港南・芝浦は都心の一等地✨
「液状化現象はリスクか？」とフォロワーさんからたまに聞かれることがある。
【結論】
港区の港南・芝浦は、液状化の心配は不要。
100年以上の歴史が関係している。
「液状化現象」と聞いて想像するのは3.11の浦安か。2019年には大型台風で武蔵小杉のタワマン周辺がすべて浸水・水没した。
↑ 神奈川県川崎市・武蔵小杉における浸水被害。
多摩川の水が下水管を通じて逆流して、
住宅地から駅前まで広いエリアが冠水。
「浦安」と「武蔵小杉」の2つの共通点とは？
① ハザードマップの色が濃い。
▽武蔵小杉
出典：川崎市
武蔵小杉タワマン水害…
▽浦安
出典：浦安市
※TDRは水害予測の提出を拒否…笑
② 地盤の歴史が浅い。
・浦安
＝1972年～1993年頃に本格的な埋め立て（浦安の詳細）。実は浦安が埋め立てられたのは、30～40年ほど前。かなり最近だ。
・武蔵小杉
＝タワーマンションの乱立は2008年以降。かなり最近。もともとはNECなどの工場地帯だった。（武蔵小杉の詳細）
◇◆◇
一方、港区の港南・芝浦は？
①ハザードは濃い色ではない。
浸水0.1~0.5m以下の薄い色である。
②埋め立てられたのは、なんと1912年。
「110年以上」の歴史が経過している。
Wiki：1912年 隅田川口改良工事が始まり、浚渫された土砂を使って芝浦地区の埋め立てが開始
長い歴史で地盤は強固なものに固められた。
もし「芝浦・港南の地盤が怖い」と言う人がいたら、「交通事故に遭うのが怖いから、人生で1度も家から出ない」と同じだと私は感じる。1度も家から出なければ、大きな資産も得られないだろう。
「都心」「好立地」は強い需要で価値が上がる。
正しい知識を身に付け、正しく行動しよう☺✨
（おわり）
▼【投資用】東京23区の上位10区だけがオススメ。
都心・好立地でないと値上がりは狙えない。例外は「強い駅」から徒歩10分以内のみ。
▼”円安”による不動産の値上がり。
▼不動産noteをマガジン化📕
出典：国土交通省 地理院
・「ハザードマップ」とは？
→ 一般的に「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」とされています。防災マップ、被害予測図、被害想定図、アボイド（回避）マップ、リスクマップなどと呼ばれているものもあります。
・ハザードマップを作成するには？
→ その地域の土地の成り立ちや災害の素因となる地形・地盤の特徴、過去の災害履歴、避難場所・避難経路などの防災地理情報が必要となります。
◇◆◇
［補足］ 夢の再開発？（大阪・夢洲）
不動産会社が鼻息を荒らげてオススメしてくるのが大阪のワンルームマンションだ。
・IR（カジノ）がくる！
・2025年の万博！
・梅田の再開発！
→「大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」と口を揃えて、あなたに強い圧力で営業をしてくる。
IR/万博が行われる夢洲は何もない人口島だ。もちろん現在はアクセスが悪すぎて、利便性は低い。大阪の中心地・梅田（大阪駅）からは非常に距離が離れている。
【解説】大阪ってどこが中心？
→ 梅田（大阪駅）が最も価値が高い駅だ。
このnoteでは「梅田（大阪駅）」で統一する。
梅田は現在でも強いが、それに加えて「うめきた2期」という歴史的な再開発が行われている。
結論「最強の梅田（大阪駅）」は事実だ。
逆に言うと、大阪府において、梅田（大阪駅）以外の駅パワーは弱い…😢 「駅の価値の高さ」を見ると、梅田の次には「難波」が来るが、やはり最強の梅田とは大きな差がある。梅田（大阪駅）の1強だ。
大阪のワンルームマンションをゴリ押ししてくる不動産会社はたくさんある。「大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」という圧が強い営業トークに、ツッコミどころは3つある。
① マイナーな駅を推してくる。
② IR/万博があってもなくても関係ない。
③ ハザードマップ・地盤が弱い・土壌汚染。
では、順番に説明していこう。
① マイナーな駅を推してくる。
→ 提案してくるマイナーな駅には再開発の恩恵は無い。梅田（大阪駅）の中心部から「徒歩で」10分以内なら価値が上がるだろう。しかし、そんな好立地の物件はあなたのもとに《絶対に》出て来ない。
不動産会社があなたに提案してくるマイナーな駅＝梅田（大阪駅）の中心部から電車で2駅以上も離れたところに、梅田の再開発の直接的な恩恵は無い。
「大阪＝買いだ！」という圧力は、「梅田」と「難波」の違いも知らない地方の情弱会社員にマイナー立地を押し売りをする手口だ。
② IR/万博があってもなくても関係ない。
→ IR/万博が行われる夢洲は人工島だ。現在は周辺に倉庫などしかなく、何も無い。IR/万博に向かう観光客は、大阪の中心地＝梅田（大阪駅）に宿泊するだろう。その結果、宿泊施設も飲食店も潤う。だから「梅田（大阪駅）の価値が上がる」という論理ならわかる。
しかし、マイナーな駅は何の恩恵も無い。IR/万博があってもなくても関係ない。「IR/万博があるから大阪は買いだ！（マイナーな駅でも）」というゴリ押しの営業は、ただの詐欺だ。
Q, 大阪をゴリ押しするのはなぜ？
結論、不動産会社が儲かるから。理由は2つ。
Ⅰ、量産化しやすい😱
Ⅱ、騙しやすい😱
→ 詳しい解説は、この記事の最後に貼ってある「大阪の解説note」へ（無料公開）
③ハザードマップ・地盤が弱い・土壌汚染。
→ これが最も致命的。IR/万博が行われる夢洲は地盤が弱い・土壌汚染が問題になっている。
なぜここまでゴリ押しなのか？ 裏がありそうだ。
基本知識だが、不動産の価値＝「銀行の評価」が最重要だ。もし銀行が評価しなければ、その土地/不動産の価値はほぼゼロになる。
前述の通り「人工島」には、地盤沈下・土壌汚染のリスクが残っている。そして浸水・液状化のリスクがもちろんある。
ハザードマップではなぜか夢洲だけが異常に白い。「やらせ」の雰囲気さえ漂う。このハザードの調査結果は信じられるものか？ 黒い匂いが漂う。
みずほ銀行は当初、夢洲に対して1000億円の融資を検討していたが、地盤沈下・土壌汚染のリスクが残るため、融資を見送った。つまりこれは銀行が土地の価値を「評価していない」ということだ。繰り返すが、もし銀行が評価しなければ、その土地/不動産の価値はほぼゼロになる。
そして夢洲の評価に慎重なのは、みずほ銀行だけではない。他の金融機関からも土地の評価に心配の声が上がっている。
【結論】
「IR（カジノ）の再開発！2025年の万博！梅田の再開発！大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」と、あなたに強い圧力で営業をしてくる不動産会社は、詐欺のような手口だ。騙されないように冷静に考えていただきたい。
結論、いつの時代も悪徳業者はなくならない。我々は正しい知識を持って詐欺師と戦うしかない。正しい知識をセカニチと一緒に広げていこう🤝
▽「大阪の不動産」詳しくはこちら。
読者から好評なのでオススメ☺✨
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