”秩父宮ラグビー場”と”神宮球場（第二）”+”建国記念文庫の杜”の 不可解な？【土地交換】について
お断り：私は【神宮外苑再開発には”絶対反対です”】
”神宮球場”と”秩父宮ラグビー場”は
《現地改修して使うべき》と思っています。
”事業者（グループ）の情報に基づいて書いています。
"秩父宮ラグビー場は誰の物？”で書いた
”不可解な？【土地交換】”で使った”数値”と
違う場合があります。
数字の根拠は”可能な限り”記述しています。
1 【土地交換】の場所について
Google Earthでの”衛星撮影写真” にて示します。
この写真を見れば”どちらの土地の地価が高いか”
”素人”の私でも”推測”出来ますね。
駅から近い、商業地のそば、主要道路が通っているetc
《現在の秩父宮ラグビー場の土地のほうが絶対が高いでしょ！！》
2 現在の"秩父宮ラグビー場"と
現在の"神宮球場"のアクセスについて
1−1 左の写真の左下に有るのが”現秩父宮ラグビー場”
(緑🟩の点線⇒の出ている場所）
黄色い○で囲ったのが”駅”（地下鉄＆JR）
1)外苑駅⇒秩父宮ラグビー場正門 約260m 徒歩4分
2)青山一丁目⇒秩父宮ラグビー場正門 約1,000m 徒歩14分
3)青山一丁目⇒秩父宮ラグビー場日東門 約600m 徒歩 9分
【新球場が出来た場合】”球場入口と同じ時間と距離” になると思います。
1−1 左の写真の左下”現秩父宮ラグビー場”の
すぐ上にあるのが”現神宮球場”
(赤🟥の点線⇒の出ている場所）
4)外苑駅⇒神宮球場（7入り口）約400m 徒歩5分
5)青山一丁目駅⇒神宮球場（7入り口）約1.1km 徒歩16分
（スタジアム通り、イチョウ並木通りどちらも同じ）
6)千駄ヶ谷駅⇒神宮球場（7入り口）約1.1km 徒歩16分
7)国立競技場駅⇒神宮球場（7入り口）約850m 徒歩12分
（距離、時間はGoogle Mapにより）
現ラグビー場と現神宮球場は【隣同士】なので”アクセス”は【ほぼ同じ】です。
3 ”新”ラグビー場のアクセスについて
1−1 右写真の中央付近に有るのが”新秩父宮ラグビー場”
1）外苑駅⇒新ラグビー場（第二球場跡）約600m 徒歩8分
2）青山一丁目駅⇒新ラグビー場（第二球場跡）約1.1km
徒歩16分
3）国立競技場駅⇒新ラグビー場（第二球場跡）約650m
徒歩10分
【外苑駅からは”2倍”の距離と時間になります】
【青山一丁目駅からは”東門”までの”約1.5倍”の距離と時間】
【ラグビー場入り口は”一箇所？”】（現ラグビー場は2箇所）
《駅からのアクセス》を考えると
”新ラグビー場”は遠くなります
4 ”新ラグビー場”と”新球場の
詳細な位置について
【土地交換】とありますが、実際は
”新秩父宮ラグビー場(もどき)”は、撤去中の
”第二球場”跡と”建国記念文庫の杜”の場所に
またがって作られる計画です。
（もどき=本音は"イベント”＆”コンサート会場”に
したいから！ラグビーは”できればやれば？”）💢
”新神宮球場”は”現秩父宮ラグビー場”の場所に
計画されています
”18本の兄弟木”（赤🔴）が”邪魔”なのがよく分かる
5 【交換場所の”固定資産税路線価”】 について
1)現在の秩父宮ラグビー場の土地価格について
全国地価マップ【固定資産税路線価等（令和5年度）】
港区北青山2丁目付近【https://www.chikamap.jp/chikamap/Map?mid=223&mpx=139.754778&mpy=35.654833&bsw=1585&bsh=779】
この図より、秩父宮ラグビー場正門入口付近の”固定資産税路線価”は【1,810,000円/㎡】
2）第二球場＋建国記念文庫の杜の付近の土地価格について
全国地価マップ【固定資産税路線価等（令和5年度）】
新宿区霞ヶ丘町付近
【https://www.chikamap.jp/chikamap/Map?mid=223&mpx=139.754778&mpy=35.654833&bsw=1585&bsh=779】
この図より、第二球場、建国記念文庫付近の”固定資産税路線価”は
【664,000円/㎡】
6 【交換場所の”面積”】について
再開発”前後”で各事業者の土地所有面積は
どう変化するのか？
（出典 You Tube「神宮外苑再開発のしくみを学ぶ
—そのイロハから権利変換計画まで」岩見良太郎先生 より）
https://www.youtube.com/watch?v=ZNfs8g_fzUI
ポイント1 交換後の【JSC】の所有面積は
”5.7%"の増加となっている
《41,100㎡》⇒《43,480㎡》
7 ”交換前後”の現ラグビー場の
【土地”評価総額”】は？？
a) 交換前 面積 41,100㎡ 6−1より
”固定資産税路線価”5-1)より【1,810,000円/㎡】
41,100✕181万円＝
7,439,100万円＝743.9億円 (A)
b) 交換前 面積 43,480㎡ 6−1より
”固定資産税路線価”5-2)より【664,000円/㎡】
43,480✕66.4万円＝
2,887,072万円＝288.7億円 (B)
(a)181万円/(b)66.4万円
=2.72倍！！！！
つまり”等価交換（土地価格総額）”なら
41,100㎡ ✕2.72倍＝111,792㎡
単純に考えると”外苑地区”の
【明治神宮所有土地面積】
”全て”と同等の面積が必要です。
⇒増えた5.6%の面積以外は
どうなったの？
（6−1より”明治神宮所有地”の面積は106,800㎡
もちろん場所によって”土地の価格”は違いますから
そうはならないのは理解してます）
”評価総額差”は
(A)ー(B)=455.2億円
【固定資産税路線価等（令和5年度）】による
JSCはこの計画の”土地交換だけ”で
455.2億円の”利益が出るはず”です！！
じゃあ、なんでJSCはPFIで
”新ラクビー場を建てないといけないのか？そしてラグビー場が
”オープン型”から”ドーム型”になったのは”何故か？”
これについては”次回で”
【東京都より”開示請求”】で入手した
《都市政緑第459号(全部開示)当初》
と
《都市政緑第460号(一部開示)変更後》
から考えてみます。
当初の
”新秩父宮ラグビー場構想"と
PFI公募前後？で
”変更された構想（大変更！）”
JSCのPFI”公募内容”と
決定された計画での疑問点etc
END！
注！1 この計算はあくまでも、《素人の考察》です。
ここで考察したのは【土地代（敷地）】だけです。】
《第一種市街地再開発事業》における
”延床面積”及び”保留床、保留床処分金”については考慮していません。
注！2 JSC ⇒ 独立行政法人日本スポーツ振興センター
組織形態 独立行政法人（中期目標管理法人）
独立行政法人日本スポーツ振興センター法（平成14年法律第162号）及び独立行政法人通則法 （平成11年法律第103号）を根拠とし、文部科学省が所管する。
資本金：資本金は政府出資金により賄われており、2016年度末の残高は2,476億9,432万3,693円
（2016年度末貸借対照表）
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