キャッシュフローツリーについて

みなさん、NOI という指標をご存知でしょうか？
上記キャッシュフローツリーで、満室想定収入から空室などの損と、運営費を差し引いた不動産キャッシュフローにおける営業純利益ですね！

よくネットで〜とかグロスで〜
とか言う、ネットですね！

ただし、
不動産屋が言う利回りは、NOIではなくて、
GPIから算出する利回りですよ！

利回りについて

•グロス利回り (Gross Yield)

グロス利回りは、物件の総収入（潜在総収入）を物件価格で割ったものです。運営費やその他の経費を考慮しないため、表面上の収益性を示します。

計算式：
（GPI ÷ 物件価格）×100 ＝グロス利回り

•ネット利回り (Net Yield)

ネット利回りは、実行総収入から運営費を差し引いた後の収入（営業純利益）を物件価格で割ったものです。実際の収益性をより正確に示します。

計算式：
（NOI ÷ 物件価格）×100 ＝グロス利回り

何が言いたいかと言うと、
不動産屋が言う利回りには必要な経費を含む支出が欠けていると言う点です💡

これを踏まえて、各用語の解説をしていきます^_^

不動産のキャッシュフローツリー

不動産投資におけるキャッシュフローツリーは、投資物件の収益性を評価するための重要な指標を体系的に示したものです。

1. 潜在総収入 (GPI: Gross Potential Income)

潜在総収入とは、物件が完全に賃貸された場合に得られる最大の収入を指します。満室想定の収入ですね

2. リース損

リース損とは、テナントの入れ替わりや契約終了などに伴う収入の減少分を指します。つまり値引きですね

3. 空室と未回収損

空室率や賃料の未回収により実際の収入が減少することを考慮した損失です。

4. 実行総収入 (EGI: Effective Gross Income)

潜在総収入からリース損と空室・未回収損を引いたものが実行総収入です。これが実際に得られる収入に近い値となります。

5. 運営費 (OPEX: Operating Expenses)

物件の維持・管理にかかる費用です。ここには、管理費、修繕費、保険料、固定資産税などが含まれます。
不動産屋はここの値を低く設定しすぎてなのですね
後日の記事で普及しますが、実際のデータを算出すると、GPI に対して23〜25%かかってます！

6. 営業純利益 (NOI: Net Operating Income)

実行総収入から運営費を引いたものが営業純利益です。これは物件の純粋な収益力を示す重要な指標です。

7. 年間負債支払い (ADS: Annual Debt Service)

年間のローン返済額を指します。不動産投資では、借入金の返済も重要なキャッシュフローの一部となります。

8. 税引前キャッシュフロー (BTCF: Before-Tax Cash Flow)

営業純利益から年間負債支払いを引いたものが税引前キャッシュフローです。これは税金を支払う前に手元に残る現金の量を示します。

9. 税金 (TAX)

投資物件から得られる収入に対して支払う税金です。減価償却や、資本支出のコントロールで節税？いや、据え置きもしくは一旦の圧縮はできます！ここについても後日の記事で普及しますね

10. 税引後キャッシュフロー (ATCF: After-Tax Cash Flow)

税引前キャッシュフローから税金を引いたものが税引後キャッシュフローです。最終的に手元に残るキャッシュフローを示します。

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不動産のキャッシュフローツリーを知ることで、

一カ年の不動産収入を段階的に理解することが出来ますよ^_^
これが理解できると、不動産の分析をする際に、どこの段階でどの経費が掛かっているのか、それは果たして適当か、不動産屋の言う利回りで運用できるのかが理解できます！

あとは不動産投資なので、投資期間という時間の概念と、貨幣の時間価値の要素を加えていきます！

資料のダウンロードについて

不動産CFと貨幣の時間価値とIRR（内部収益率）についてわかりやすく体系的にまとめた資料は下記からダウンロードできます(^^)

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