収益物件の取得の流れについて学ぶ
今日は、不動産投資の流れについて学びます。
参考は、「不動産投資 最強の教科書」。
以下の手順で収益物件の取得を進めていきたいと思います。
不動産ポータルサイトで情報収集(1-3か月)
以下の3社をベースに、気になるものを毎日チェック。
毎日見ることで、相場観を養う
ー 楽待
ー 健美家
ー アットホーム
投資基準にてマッチするものを資料請求
投資基準
・価格:~1000万
・エリア:車で30分圏内
・物件種別:戸建て
・築年数:30年以内
・表面利回り:特にこだわらず。
資料請求、届いた資料を基に試算を行う
・積算評価・収益還元評価
・相場のチェック(SUUMO 等で近い物件から類推)
・簡単なリフォームの試算
・税金などの経費の試算
・実質利回り10%以上なら合格とする
実際に物件を見に行く
・具体的なリフォームを検討(写真撮影、職人さんに相談)
・現地の不動産屋さんへのヒアリング
ーエリアの特徴、賃貸需要、賃借人の特徴
ー適正な家賃相場、敷金、礼金、広告料、キックバックなど確認
買付証明書を出す
・指値で実質利回り15%以上を目指す。10%以下なら撤退。
金融機関に融資を申し込む
事業計画書、キャッシュフロー表など作成。
できる限り1棟目は手持ちの現金でやりたいが・・・
・日本政策金融公庫
・信用金庫
売買契約を締結
・必ず融資特約を付ける。
=>この辺りは要勉強。
融資承認が出る
金銭消費貸借契約を結ぶ
決済する
この後は、リフォームして客付け・・・
なかなか長ーい道のり。焦らず気長にやりましょう。
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