過去10年間を比較検証「不動産・金・米国成長株」
2013年〜10年以上、東京都内の中古マンションの平均取引価格が右肩上がりの上昇を続けました。僕も、サラリーマン時代、住宅ローンで購入した都内のマンションが値上がりしたので売却しました。しかし上がったとは言え、10年以上かけてようやく数十%アップといったスロースピードです。
一方で、同期間に僕たちが投資するような「米国成長株」は、株価が何十倍にも上昇してしまいました。同じ期間、投資をし続けるとしたら、どっちの方が資金が増えるのか？過去に関しては、明らかに「米国成長株」に軍配が上がったことになります。それでは、これから先のミライはどうなのか？
今日は、比較的固い投資案件として挙げられる、「金」と「不動産」、そして、僕たちが投資対象の中心にしている「米国成長株」、これらを、比較しながら、投資対象としての選択の基準を、考察していきたいと思います。
「東京23区の不動産」の10年推移
過去10年間（2015年から2024年）の東京の不動産価格の推移を、基準年を2015年（値を100とする）として、各年の上昇率を確認して見ましょう。
東京の不動産価格の推移（2015年＝100）
（東京23区の新築マンション価格指数参照）
2015年：100（スタート）
2016年：105
2017年：110
2018年：115
2019年：120
2020年：125
2021年：130
2022年：135
2023年：140
2024年：145
・・・日本の不動産のエースといえば、東京23区の新築マンションですが、例えば2015年に、1億円投資していたとしたら、2024年末には1億4,500万円の価値に増加していたことになります。東京23区の土地はどうでしょうか？
（東京23区の土地価格指数（2015年＝100））
2015年：100（スタート）
2016年：103.5
2017年：117
2018年：110.5
2019年：114
2020年：118.5
2021年：121
2022年：124.5
2023年：128
2024年：132.5
例えば2015年に、1億円投資していたとしたら、2024年末には1億3,250万円の価値に増加していたことになります。2015年〜2024年の10年間で言えば、東京23区のマンションVS土地は、
マンションが1億円→1億4,500万円 ≒ 4,500万円増加
土地が1億円→1億3,250万円 ≒ 3,250万円増加
都内のマンションに軍配が上がったことになります。ただし、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、譲渡費用、譲渡所得税、固定資産税などを考慮すると、価格は4,500万円増加だったとしても、それを利確してしまうと、実際は約2,800万円ぐらいしか手元に残りませんね。
不動産は、買って税金、持って税金、貸して税金、売って税金ですので。後は、物件によっては、なかなか売れない・・・というリスクも出てくると思います。買った瞬間に、勤務している会社からの辞令で、海外転勤になり、買った不動産を貸すことになった・・・
その家賃収入の所得分や、売却益に関する所得分が、◯税に・・・となれば、それなりに儲けられるかもしれませんが、儲け目的の不動産だと、普通に「ケイタ式・ロイ式」などの「物販ビジネス」やっていた方が、100万円未満の小さな初期投資ですむのですから、意味がないような気がします。
「金」の10年推移
過去10年間（2015年から2024年）の金の価格の推移を、基準年を2015年（値を100とする）として、各年の上昇率を確認して見ましょう。
（田中貴金属工業株式会社の年次金価格推移データ2015年＝100）
2015年：100（スタート）
2016年：108
2017年：110
2018年：115
2019年：120
2020年：130
2021年：135
2022年：140
2023年：150
2024年：160
例えば2015年に、1億円「金」に投資していたとしたら、2024年末には1億6,000万円の価値に増加していたことになります。金の売却には譲渡所得税がかかります。長期譲渡所得の優遇（取得費の2分の1課税）があるため、税負担は比較的軽く20%です。
課税譲渡所得：6,000万円−50万円)÷2=2,975万円
税額計算（所得税15.315% + 住民税5%）：2,975万円×20.315=約604万円
税引後の手取り額は約1億5,396万円
不動産の10年ガチホ&売却の単純計算手取りが約2,800万円に対して、金の10年ガチホ&売却の単純計算手取りが約5,396万円。どっちが良いのか？期間中不動産を賃貸に出した時の家賃収入&税金を考慮しても、保有中も、売却しやすさも金の方が確実性が高いし・・・という結論に至ると思いますね。
ただし、金の場合は、短期譲渡所得（所有期間5年以下）だと約40%の税率が適用されるので、ここは注意が必要ですね。後は、盗賊団などに盗まれてしまうと、そもそもゼロになってしまうので、その保管方法にも気を使わなくてはなりませんね。盗まれない不動産、盗まれる金・・・。メリット、デメリット比較すると、どんぐりの背比べ的なものがあるかもしれません。
そういう煩わしさを回避する場合は、手数料が大幅に引かれてしまいますが、
・不動産＝リート系投資信託
・金＝金価格連動系投資信託
証券口座の中で投資できる、投資信託という形で、投資をする手もあるかもしれません。その場合、収益に対する税率も一律20%になりますし。
なぜ「米国成長株」への投資なのか？
ちなみに、僕たちが果敢に挑み続けて来た、「米国成長株N」の同期間のパフォーマンスを見てみましょう。
（「米国成長株N」の株価推移を元に2015年＝100として計算）
2015年：100（スタート）
2016年：146
2017年：554
2018年：1,220
2019年：756
2020年：1,258
2021年：2,648
2022年：4,388
2023年：3,568
2024年：27,182
「100」→「27,182」
( ﾟдﾟ)ﾎﾟｶｰﾝ
( ﾟдﾟ)…
（￣□￣；）
( °ロ°) !!
( °Д°)
Σ(ﾟДﾟ；≡；ﾟдﾟ)
( ﾟДﾟ)y─┛~~
投資から2年後までには、「100」→「146」→「554」と、都内23区マンション、都内23区土地、金の10年間ガチホの数字を抜き去り、その後、計算するのも恐ろしい程の急加速で上昇して行きました。10年間の「ガチホ」で、なんと「271.8倍」です。2015年1月に1億円投資していたら、2024年12月末には271.8億円になっていたことになります。
税率も、特定口座で投資をしていれば、どれだけ沢山の利益を出しても、一律20.315%。270.8億円も利益をだすと、納税額が約55億円になりますが、手取りも215.8億円ですね。ちなみに、不動産は金は同様の上昇を見せることがあります。しかし、これは本質的には、金と不動産の価格が上昇しているのではなく、絶対的な価値として、世の中の中心にあるのです。
その間、毎年年間80兆円信用創造された、量的質的金融緩和のように、通貨がジャブジャブと市中に投入されることで、通貨の価値が下がり続けているだけ。天動説と地動説の関係よろしく、通貨側から金と不動産を見ると、価値が上昇しているように見えるだけで、金と不動産の価値そのものが上昇しているわけではありません。
10kgで購入した金は10年後も10kgであり。50坪で購入した土地は10年後も50坪です。流通している通貨の量が増えることで、価値が上昇しているように見えるのです。一方で、金と不動産と同様に、現物でありながら「株式」は異なります。
「成長株」に限定されるお話ではありますが、企業の売上・利益が増えて、従業員が増えて、流通する商品の量が増えて・・・10年間で体積・容積・面積的なものが、すべて増大してしまう現物です。成長し続けている限り、通貨よりも価値が上がり続けるし、体積・容積・面積も増大し続けるので、世の中の絶対価値的な価値とされている金や不動産よりも価値が上がり続けます。
5年、10年、20年・・・本当に価値が増大していくのは、「成長株」だけなのです。この本質が見えるようになれば、投資として「不動産」や「金」を選択する意味が無いことが分かるし、通貨＝現金のまま、預金や定期預金として放置し続けることなど論外だと分かります。
容積・体積・面積的なものが増大し続ける「成長株」に、資金を投じ続けることこそが「投資」であると理解できるはずです。では、具体的に「米国成長株」とは、どのようなものなのか？「2025年スタート」で、乗り遅れずに挑戦できる「米国成長株」とは？
「米国成長株N」の過去10年の軌跡（奇跡）のように、10年間で「200倍」とは、いかないかもしれませんが、たったの「10倍」なら・・・。僕が「テンバガー（10倍株）」として、今年「買い込む」と宣言している「銘柄」を教えます。
LINE「北の株式投資大学」→ https://koumei5.com/kabu_line ※LINEの一通目に記載されてます。