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サラリーマン不動産投資のすゝめ

ゆとり┃会社員☓不動産投資家



不動産投資のことを正しく知って欲しい

「不動産投資は、しっかりと勉強をしてから始めるべきだ。」
そんな言葉を、色々な場面で何度も耳にされている思います。

でも不動産投資って、分野や種類が多すぎて、どこから手を付けて、どこまで勉強すればよいか、正直よく分からないですよね？

「購入」「融資」「客付」「管理」「経費」「修繕」など、それぞれの細かい分野においてですら、何十種類もの書籍、ブログ、動画、セミナー等があります。

専業大家さんならまだしも、サラリーマンとして平日は朝から晩まで仕事をしていて、土日は家庭のこともしっかりとやらないといけない多忙なサラリーマンの方にとっては、全ての分野の勉強をじっくりやっている時間なんて無いと思います。
このnoteは、そんな忙しいサラリーマンの方のために、僕がこれまで不動産投資を通じて蓄積してきた、経験やノウハウのすべてを吐き出すつもりで書き綴ったものです。

「これを読めば、サラリーマン不動産投資に必要な基礎的知識はすべて揃う」

自信を持ってそう言い切れるくらいの情報を、このnoteに詰め込みました。

自己紹介

私は、東京で働く一般的なサラリーマンです。

20歳代後半の2018年、初めて一棟目の不動産としてアパートを購入しました。それ以降、合計で中古アパートを7棟購入し、そのうち6棟を売却し、最後に新築アパートを1棟建築してきました。
そんな僕の不動産投資における基本戦略は、「キャッシュフローと資産性のバランス」です。
巷でよく聞く、『地方の大型RCマンションで1億円以上するような物件を、そのバカ広い土地と建物から導き出される「ニセモノ」の積算評価でもって銀行から融資を引き出し、がっつりレバレッジを効かせて規模拡大していく』というようなものではありません。

したがって、エリア、築年数、利回り、土地の資産性、建物の構造について、様々な種類の物件を組み合わせて購入していくことで、想定外の事象が発生した場合のリスクに備えることを重視しています。

僕がこれまでに購入または建築してきた物件は下記の8棟です。

▼1棟目→築13年 木造 利回り11% 築浅修繕済
▼2棟目→築13年 木造 利回り11% 築浅修繕済
▼3棟目→築34年 木造 利回り9% 土地値
▼4棟目→築30年 木造 利回り10% 土地値
▼5棟目→築22年 軽鉄 利回り11% 土地値 セキスイ製
▼6棟目→築17年 重鉄 利回り10% 築浅
▼7棟目→築13年 木造 利回り19% 築浅　土地値
▼8棟目→新築 木造 利回り9%

不動産投資家さんの中では、少しだけ珍しい買い方をしていると思っています。

世の中には、「地方築古高利回り」「地方新築」「築古戸建て再生」「地方RC高利回り」「都内新築狭小RC転売」等に特化して不動産を買い進められている投資家さんが多い中で、僕はあくまで「バランス×リスク分散」を強く意識した物件取得を進めてきました。エリアもバリバリの都心というよりは、都心近郊の「都会」といえるようなエリアであったり、地方であっても「地方主要都市・ターミナル駅」に限って物件の購入と売却を行ってきました。
（note『サラリーマンという弱者の不動産投資戦略』をご参照ください）

なぜそのような買い方を選択したか？
それは、不動産投資というものが、他の投資法とは異なり、「一発退場のリスク」がある投資手法だからです。たいていの投資は、（例えば株式投資のように）どれだけ失敗したとしても、最後は「損切り」をしてしまえば、投資額全てをスってしまう程度で収まります。
しかし、不動産投資は、「銀行融資」という「他人のお金」を使って行う投資であるが故に、（それがメリットでもあるのですが）最悪の場合はゲームオーバー、つまり自己破産という可能性がすぐそばにある投資法です。

だからこそ、僕は「できるだけ」バランスを意識した（≒ミドルリスク・ミドルリターン）物件ポートフォリオを作り上げることに注力してきました。

皆さんご存知の通り、2018年以降はカボチャの馬車、スルガショック、TATERU問題が起きるなど、不動産投資を取り巻く環境はかなり厳しい中ではありました。
そんな中において、僕は幸運にも、信頼できる業者さん・銀行さんとの関係を良好に維持・発展させつつ、丁寧に順調に規模拡大を進めることができました。

このnoteでは、生まれながらにしてお金持ちでもない、地主でもない、外資系の高給取りでもない、そんな普通のサラリーマンが、不動産投資で一定の規模を目指すために必ず通ることになる道に焦点を当てています。

繰り返しになりますが、「不動産投資はゲームオーバーがある投資」です。しかし、「正しい手順を踏めば」成功する確率の高い、つまり再現性の高い投資法でもあります。

だからこそ、これから不動産投資を始めようと思っている方にはこのnoteをぜひ読んでいただきたいと思っています。
不動産投資は残酷なゲームで、「一つの知識が頭に入っているかどうか」たったそれだけのことで、数百万円から数千万円のリスクを背負うことになるのが不動産投資の世界です。

もちろん、僕も不動産投資を開始したときは、右も左も分からなかったです。それでも書籍やセミナーでの勉強、Excelでの収益シミュレーション、業者さんとの面談、現地調査を繰り返しました。
平日は仕事終わりの夜遅くから深夜まで勉強し、休日は車で何時間もかけて現地調査に駆けずり回りました。
自分や家族の人生がかかっているという自覚があったからこそ、覚悟を決めていましたし、そのための努力は厭わなかったです。

このnoteでは、会社員でありながらも真剣に不動産投資に取り組んだ過程で一つひとつ得たり学んだりした知識を、これから不動産投資に挑戦しようとされている方のために、できるだけ具体的にわかりやすく、平易な文章で書きました。

このnoteは全10章（第1章～第9章：本編、第10～第11章：おまけ編）で構成されていますが、それぞれの章は不動産投資の各ステップに対応する章となっています。

物件を探し、物件の評価をし、融資を受け、価格交渉をし、経費をコントロールし、最終的な収益を生み出す。

そういった一連の流れ・ステップについて、このnoteを読めばすべて学ぶことができるような構成になっています。

以下、目次です。

第1章　物件購入編
第2章　融資編
第3章　価格交渉編
第4章　土地値編
第5章　売却編
第6章　経費編
第7章　収益編
第8章　管理編
第9章　法人設立編
第10章　不動産投資 お役立ちグッズ紹介
第11章　不動産投資のバイブル

このnoteは、これまでTwitterやnoteで断片的に紹介してきた数々の知識や情報を、更に非公開にしていた情報までを付け加えた上で、いま一度統合的に再整理した、まさに「総集編」の位置付けです。

目次をご覧いただくと分かりますが、物件を買う前（融資、価格交渉、土地値）の段階→買った後（経費、収益、管理）→法人設立までの一連のフローを、すべてこのnote一冊でカバーしています。

このnoteには、すべてのエンド投資家にとって必ず役に立つ情報が含まれていることを保障します。
皆さんの不動産投資成功のお役に立てることを、心の底から願っています。

noteをご購入いただいた方には、noteの内容だけでなく、不動産投資についての様々なご相談に（もちろん無料で）対応させていただいております。
不動産投資を進めていく上で、なにかお困りのことがあったら、いつでもLINE@やTwitterのDMなどで質問を受け付けています。（もちろんご相談やご質問の内容は非公開です）

noteに書かれている情報をご自身の環境に合わせて解釈し直していただき、即実践していただければ、それだけでnoteの値段の元が取れるような内容に仕上げられた、という自信があります。

自分がかけたコストを偉そうに主張するつもりは毛頭ありませんが、私はこのnoteを書ける段階まで成長するために、多大な時間とコストと労力をかけて、実際に海千山千の不動産業者さんと渡り合い、リスクを背負いながら複数の物件を購入してきました。

平日休日問わず何百時間をかけて、不動産投資の勉強、現地調査、手続き、および業者さんとの関係性を構築してきました。
そして、そのプロセスの中で得られた重要な知識だけをエッセンスとして凝縮して、このnoteに落とし込みました。

一般的な書籍とnoteの最大の違いは、その内容がどこまで「具体的でリアルか」だと思います。
「良い不動産は千三つ」と言われるように、不動産投資は「フツー」にやっていては、いつまで経っても成功に近づくことができません。
そのためには、とにかく「具体的」で「リアル」な体験と実際の数字を公開できるnoteにこそ、不動産投資における重要な価値提供ができると考えています。

僕が持てる知識をすべて吐き出してしまったがゆえ、このnoteを読んでいただければ、これ以上僕が皆さんのお役に立てることはもはや他にはない、と言わざるを得ないくらい、僕という名のボロぞうきんを絞り切りました。

これから不動産投資を始める方、既に始めているけれども伸び悩んでいる方、そういった方のニーズに応えられる内容であることは間違いないと思います。

このnoteが、皆さんの不動産投資における成功を後押しするものになることを、心の底から願っております。

それではさっそく、「第1章　物件購入編」にいきましょう。

【第1章】物件購入編

実際に不動産を購入するまでには、気の遠くなるような手続きやステップを踏む必要があります。

この第1章では、実際に物件を買うまでの流れをできるだけ具体的に書くことで、まだ不動産を購入したことのない方でもその全体像と流れを大まかにイメージ・追体験していただけることを目的としています。

それでは、具体的なステップに進みたいと思います。

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