築古1K（17㎡）アパートの原状回復費用の実例を公開します。
不動産投資で一番不安なこと。
不動産投資って、なかなかハードルが高いですよね？
不動産投資を始めようとされている方にとって、最も分かりにくくて不安を煽り、ハードルを上げているもの。
それは修繕費だと思います。
アパートの雨漏りや防水費用、外壁や鉄部の塗装費用、屋根の塗装費用等、挙げ始めたらキリがありません。
しかしこういった大規模修繕もさることながら、退去の度に発生する原状回復費用も、皆さんが不動産投資を始める際のハードルとして重くのしかかっているのではないでしょうか？
そこで、僕が所有するアパートでの実際の現状回復費用を例に、具体的にどのような項目でどの程度の費用がかかるのかについて、ご紹介したいと思います。
築古1K（17㎡）アパートの原状回復費用の実例を公開します。
僕が所有するアパートの実例を公開したいと思います。
まずは物件の情報から。（物件写真はサンプルです）
〇エリア：千葉県都市部エリア（東京寄り）
〇構造：木造2階建て
〇築年数：築30年超
〇間取り：1K×6戸（洋室フローリング、ユニットバス）
〇利回り：9％前後
〇その他：土地値物件として購入
典型的な築古アパートのスペックかと思います。
ユニットバス（ ＾ω＾）・・・って感じですし、1K一部屋あたり17㎡前後しかありませんので、凄く狭いですね。
しかしエリアがとても良いので、退去が出てもすぐに埋まる、といったアパートです。
今回退去があったお部屋は、2回くらい更新いただいた方で、約5年ほど住んでいただいた方でしたので、お部屋の中もそれなりに（ ＾ω＾）・・・といった感じでした。
長く入居いただけるのは嬉しいのですが、退去通知が来た瞬間、ドキっとしますね。
大家さんをやっていて、退去通知と設備故障連絡だけはいつまで経っても慣れないものです。
それでは早速、そんな築古狭小アパートの原状回復費用を公開したいと思います！
【実例】原状回復費用は〇〇万円でした。
結論から先に申し上げます。
今回の原状回復費用は122,256円でした！
以下、内訳です。
〇クロス貼り換え：24,000円
〇浴室換気扇交換：14,400円
〇浴室照明交換：12,400円
〇シャワーホース交換：9,600円
〇玄関ポスト交換：4,200円
〇網戸建付け調整：4,400円
〇木部塗装：9,200円
〇ハウスクリーニング：20,000円
〇エアコンクリーニング：6,000円
〇廃棄物処分：6,000円
〇諸経費3,000円
〇税額9,056円
原状回復費用って高いなぁ…。
はっきり申し上げます。
高いです。なんでこんなにするんだよ、と思ってしまいますね。
原状回復工事は直接仲良くしてくれる職人さんを捕まえておいて、その方に直接発注できるのが一番良いと思います。
しかし僕の場合はそういった関係構築がまだできていなかったということと、突然の退去だったこともあり、管理会社にすぐに手配してもらってすぐに施工→リーシング（募集）を開始した方が空室期間における家賃収入の欠損が最小化されると考えたため、今回はこのような見積もりを甘んじて受け入れました。
原状回復費用に関する考察（ケース検討）
今回の部屋については、家賃は1ヶ月あたり45,000円でした。
ということは、かなりザックリですが、
122,256円÷45,000円＝2.7ヶ月分
の家賃収入が吹き飛んだことになります。
不動産投資は事業ですので、売上に対する経費の比率が利益率を決定することになりますので、家賃収入に対するこの比率をいかに抑えるかが重要ですよね。
仮に今回の築古アパートと同様のスペックでも、都内でしたら家賃は7-8万円くらいはあるでしょうから、
122,256円÷80,000円＝1.5ヶ月分
という計算になり、僕のアパートの経費率とは大きく異なってくることが見て取れるかと思います。
仮に3年に1度退去が発生するとしましょう。
例えば2015年1月に入居し、2018年12月に退去というケースですね。
家賃収入は36ヶ月分（3年分）入ってきますが、2018年12月には原状回復費用が発生します。
〇僕の築古アパート：2.7ヶ月分
〇都内アパート：1.5ヶ月分
それぞれのアパートの家賃収入に対する経費率は、
〇僕の築古アパート：2.7ヶ月÷36ヶ月＝7.5％
〇都内アパート：1.5ヶ月÷36ヶ月＝4.1％
なんと、家賃収入に対する経費率にして3.4％（7.5-4.1）もの差がついてしまうのです！
原状回復費用っていうと、その絶対額（今回の場合は122,256円）ばかりが気になってしまいますが、最終的に重要なのは手元にいくらのお金が残るかという利益の視点です。
したがって、このような経費「率」の視点を持ちながら購入物件のシミュレーションをしてみるとまた新たな視点が生まれるかもしれませんね。
ゆとり
『エンドのための情報』をポリシーに、エンドの皆さまに役立つ情報の発信を頑張りたいと思います🦆