当たれば1億円確定!?都心新築タワーマンションの驚異的リターン
こんにちは。海外不動産投資家の宮脇さきと申します。
私はお茶の水女子大学在学中に仮想通貨を購入し、仮想通貨の運用益で分散投資の一つとして不動産投資をスタートしました。
21歳で国内投資物件を所有し、本格的に不動産投資の道に進みました。
国内不動産は合計で3棟18室保有、シェアハウスで利回り30％超えの物件を運営し、その後いくつかの物件を売却し2000万円以上の売却益を出し22歳で世界へと視点を変え、現在はドバイ移住し、個人投資家として資産運用しながら投資家へのアドバイザー活動をしております。
今回の記事では、当たれば1億円の利益も可能とされている、東京の新築タワーマンション投資についての解説を行います。
なぜ東京都心の物件が値上がりしているのか？
これまで都心3区を中心に、高級物件が値上がりしているとお伝えしていましたが、現在も東京都心の物件価格は高騰し続けています。
現在日本は円安傾向にあり、外国人投資家たちにとって日本の不動産価格は、自国よりも3割ほど価格が安い状況となっております。
特に外国人投資家の中でも中国人富裕層たちは、自国から近距離であること、好ましい食文化、治安・風水的に良いとされる東京湾岸エリアを中心に、高級でラグジュアリーな物件を好んで購入しています。
中国人投資家からの需要が高まっている理由としては、たとえ彼らが中国で不動産を購入したとしても、土地の所有権が付いてこないことや、また中国の不動産バブルが崩壊し、中国国内に魅力的な物件がなくなっていることから、海外、特に日本の不動産への投資を考える富裕層が増加したことが原因です。
また日本の不動産を購入することにより、「経営管理ビザ」を簡単に取得することが可能になるため、日本に何年か住み、日本語を学びながら永住権や市民権の取得を目指す人たちも存在します。
※経営管理ビザ：就労ビザの一つ。今回の事例で説明する場合、不動産を購入して賃貸業を行うためには管理者が必要となるので、その管理者として就労するために取得できるビザのこと。
円安傾向の現在は、外国人投資家たちにとって日本の不動産を購入する絶好の機会として注目を集めているため、東京都心の物件が値上がりし続けているのです。
当たれば1億円の利益も夢ではない！新築のタワーマンションとは？
では私が注目していた、当たれば1億円の利益が確定するような新築タワーマンションについて解説していきます。
そのマンションとは「ザ豊海タワーマリン＆スカイ」（※以下「豊海タワー」）という物件です。豊海タワーは三井不動産が開発した物件で、所在地は中央区豊海町2丁目となり、最寄り駅は「勝どき駅」でそこから約徒歩10分の場所にあります。
物件の特徴としては、湾岸のランドマークになりうるような曲線を基調としたやわらかいデザイン、また建物内には充実した共用施設があるのが特徴です。
なお総戸数は2,040戸で、一般販売される戸数は1,509戸となります。3年後くらいに完成予定となり、間取りは1LDKから4LDK、専有面積は32平米から156平米まである、巨大プロジェクトになっております。
豊海タワーはなぜ1億円の利益も可能なお宝物件になりえるのか？
実際豊海タワーは、既に10％〜20％の利益が確定している状況となりますが、なぜここまでの利益を出すことが可能なお宝物件なのでしょうか。
まず理由の一つとしては、建築工事中に耐震性の確認が入り、当初予定していた販売時期よりも遅れてしまったことがあげられます。
実際のところ、耐震性には問題は無く、周辺の物件価格が上がり続けている中で、豊海タワーは当初発表された価格から値上げせずにそのままの価格で販売開始したため、さらに注目を集めました。
つまり簡単に説明すると、もし相場よりも安い価格で購入することができれば、その後相場と同じ価格で売却することで利益が出せるということです。購入後に即転売しても利益を出すことができるので、お宝物件としての価値が加速されたというわけです。
三井不動産の特徴としては、他社と比べて価格設定が比較的良心的で、強気に値上げすることが少ないことがあげられます。例えば住友不動産であれば、かなり値上げを行い強気の価格設定を行いますが、三井不動産の場合、過去の事例を見てもお宝物件として盛り上がることが多く、購入後に即転売を行っても利益を生み出しやすいのが特徴です。
どのような部屋が1億円もの利益を生み出すことができるのか？
では一体どのような間取りと場所の部屋であれば、1億円もの利益を生み出すことができるのでしょうか。
一例を挙げると、約104平米、3LDKの「レインボーブリッジビュー」の特徴的な間取りの部屋です。
このタイプの部屋は階層によって購入価格が異なりますが、38階であれば2億1,570万円で坪単価は683万円、49階の場合は2億2,230万円で坪単価は704万円でした。
周辺の物件相場を知らない場合、この価格は高いと感じるかもしれませんが、実際に周辺の新築・中古物件市場価格と比べると、格段に安いということがわかります。そのため、抽選になることは間違いないと言われています。
それではこの部屋を購入したとして、一体いくらくらいで売れるのかというと、現時点の相場価格で少なくとも3億円、また将来のことは誰にもわかりませんが、現在のように毎年物件価格が上がっていけば、将来的に4億円くらいで売却することも夢ではありません。
※先にお伝えした通り、既に10％〜20％の利益が確定している状況となっています。
レインボーブリッジが見える窓面が大きい曲線サッシ、バルコニーやトランクルーム完備、また駐車場が確定しているという特徴も、利益が出せるお宝物件の要因となっています。
東京で値上がりするタワーマンションの特徴とは？
では、東京で値上がりしやすいタワーマンションにはどんな特徴があるのでしょうか。4つのポイントに絞って解説していきます。
①新築・築浅マンション
都内で100平米以上の大型間取りを保有している新築・築浅マンションは、供給が少なく、希少性があります。特に外国人投資家、外国の駐在員、大家族のファミリー層には、都心でラグジュアリーな広い部屋が好まれるため、非常に需要が高まっています。
②人気のエリア・特徴
東京の湾岸以外に、中央区、渋谷区、目黒区、千代田区、港区、江東区、六本木、麻布十番、山手線内側エリア、新宿・中野など、再開発が行われているエリアなどは人気のエリアですが、その中でも特に値段が上がりやすい物件は、駅直結のタワマンや、街のランドマークとなりうる物件です。
最近でいうと、「パークシティ中野」は駅から直結予定のため、注目を集めています。
今後2030年問題がありますが、例え人口が減少したとしても、駅徒歩5分以内、利便性が高い立地、人気エリアの高級物件、物件からの眺望の良さ、などの物件を選ぶことで、高い需要を保つことが可能です。
③眺望
これは日本のみならず、ドバイやアメリカの物件であっても、一度購入した物件を再販売する際に、眺望の良さは重視されます。
具体的には、物件の前に建物がなく、レインボーブリッジや東京タワービューなど、その街のランドマークが見える物件や、窓のデザインが曲線サッシの部屋は外観が良く、間取りの印象もお洒落なため価値が上がりやすい傾向にあります。
④価格優位性
購入した物件を売却する際のキャピタルゲインを重視するのであれば、例えば購入予定物件の目の前に、将来タワーマンションが建築されることがわかっている場合、その方角の物件は他の方角に比べて割安な場合が多いため、売却益を多く得られる可能性が高く狙い目と言えます。
※キャピタルゲイン：不動産投資などを行う際、投資した資産の売却価格が、購入時の価格よりも高い場合に得られる利益（売却差益）
東京のタワーマンション投資の注意点とは？
価値が上がり続けている東京のタワーマンションですが、注意しなければならない点もあります。
1つ目は、日本で物件を5年以内に売却した場合、短期譲渡所得に該当し、所得税が30％、住民税が9％の合計40％も税金が課せられてしまうことです。そのため税率を考慮した場合、5年以上の長期保有を視野に入れた方が良いと言えます。
2つ目は、円建て資産に偏らないことが重要ということです。例えば円安が今後中長期的に続いた場合、資産をドルで保有したり、円をドルの外貨建て預金で運用した方が利益が出ます。保有するポートフォリオの割合で言うと、円建て資産と外貨建て資産は、1対1のバランスが理想です。
またどのような投資にも必ずリスクはあります。例えば震災が起きて液状化が起こる、不動産市場の崩壊、円安の影響など様々なリスクがある中で、無理をしてレバレッジをかけすぎないことが重要です。
東京のタワーマンションはどのようにして購入する？
実際に東京都内のタワーマンションで購入を希望する物件を発見した場合、まずは購入希望物件の資料を請求し、モデルルーム見学の予約を行う必要があります。ただし、人気のある新築タワマンは、モデルルーム見学も殺到するため、非常に予約が取りづらいことを念頭に置いておく必要があります。
次に、どのように購入するかを決める必要があります。つまり現金で購入するか、もしくは融資を活用して購入するのかということです。
海外居住者の場合は住宅ローンを利用できないため、キャッシュでの購入が余儀なくされます。しかし日本居住者の場合、住宅ローンを低金利で組むことが可能という特権を持っています。
そのため住宅ローンを利用して購入する場合、自分の年収でいくら融資が下りるかのシュミレーションを行い自分で住宅ローンや投資ローンの仮審査を申請し、あらかじめローンを組む準備を進めておくことで、実際にタワーマンションを購入する際の時間を短縮することが可能になります。
プロフィールさき＠海外不動産
海外不動産投資家・海外移住コンサルタント
1997年宮崎県生まれ。UAEドバイ在住。お茶の水女子大学在学時に、暗号資産投資で利益を出し、分散投資の一つとして不動産投資をスタート。日本国内に複数の不動産を所有、国外はジョージア、トルコ、UAEに不動産を所有。富裕層向けの海外移住支援も行っています。現在は、個人投資家として資産運用をしながら、富裕層、経営者、投資家への資産コンサルティングのほか、海外移住のアドバイザーとしても活動。チャンネル登録者数6.93万人のYoutubeチャンネル「さきの海外不動産しか勝たん」、「さき＠海外不動産オフィシャルサイト」、「さき＠海外不動産 X」を運営。