【不動産】市街化区域と市街化調整区域の違いについて

今回は市街化区域と市街化調整区域の違いについて解説します。

農地転用の際はもちろんのこと、土地を購入するときによく出てくる話、それがこの市街化区域と市街化調整区域の話です。
これから家を建てようと思っている方も必見です。
不動産や都市計画法といった法令に馴染みのない方にもわかりやすくお伝えしたいので、敢えて専門的すぎる内容は省いています。

▶︎市街化区域

市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。
すでに市街地を形成している区域とは、住宅街とか駅前とか建物が建っているエリアを指します。
優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とは、これから率先して市街地にしていきますよ、というエリアのことです。
この2つの区域をわかりやすく言うと、家を含む建物を建ててもよいとされるエリアということになります。

市街化区域は13の地域（用途地域といいます）に分かれていて、それぞれ住居系・商業系・工業系の3つに分類できます。
もし家を建てるとすると、住居系の用途地域であれば良好な住環境を守るために店舗や工場の建設が制限されているのに対し、商業や工業系の用途地域では規模や内容によりその制限が緩和されているので、場合によっては家の隣に工場があるとか、近くにお店ができて交通量が増える、といったことも考えられます。
このあたりの詳しいことは地元の不動産業者に相談されるとよいアドバイスがもらえると思います。

また、建物が建てられるということは買いたい人と売りたい人という需要と供給が生まれますので、市場の取引が活発です。
いわゆる不動産取引の相場というものが形成されますので、売るにしても買うにしても物価や需給のバランスなどで価格が上下しやすいです。

▶︎市街化調整区域

市街化区域に対して市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」とされています。
市街化区域とは真逆の発想ですね。
要するに、家を含む建物が建てられないエリアとなります（例外はあります）。
田や畑、山林などをイメージしていただけるとよいと思います。

ではなぜこんなエリアが指定されているのか。
私はこの市街化調整区域を知ったとき、「えっ？家建てられないエリアなんてものがあるの！？」と正直かなり驚きました。
どこでも好きなように家を建ててもいいんじゃないの、と思っていたわけですが、行政としてはそういうわけにはいかないのです。

例えば人里離れた場所に家を建てたとしましょう。
その家までの上下水道や道路の整備・維持管理、ごみ収集などは誰が行うことになるでしょうか。
そうです、行政です。
しかもあなたの税金で行います。
ですので好き勝手に家を建てられてしまうと行政サービスが行き届かなくなり、ひいては街の衰退につながる可能性があります。
そこで市町村内を市街化区域と市街化調整区域に分けることで、市街地に人が集まり、行政が整備や管理がしやすくなることで環境もよくなり発展が望める、ということになります。

当然ですが建物が建てられないので、市街化区域の相場と比べてはるかに安い価格での取引が多いです。
資材置き場などが欲しい事業者の方は市街化調整区域で探すとよいかもしれませんね。

ちなみに田んぼや畑の中にポツポツと家が建っている風景を見かけたことがあるかもしれませんね。
あれはたいてい農家さんの家です。
農業を営む方など特定の要件を満たす方なら建築ができたりすることもあるんですね。
市街化調整区域には農業を守るという役目もあります。

最後に

市街化区域と市街化調整区域の違いについてお話してみました。
実際には色々と細かく区域分けもありますし、今回お伝えしたのはあくまでわかりやすさ重視としています。
敢えて説明していない部分も多いのでご容赦ください。

また、家の建築については地元の不動産業者に、市街化調整区域内の土地の活用方法については不動産業者か行政書士に相談されるとよいと思います。

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