契約前に要チェック｜中古マンション購入時の5つの注意点
中古マンション購入は、多くの方にとって一生に一度の大きな買い物です。
買うからには絶対に失敗したくないとお考えではないでしょうか？
中古マンション購入時の注意点を把握しておけば、購入後に「想像と違った」と後悔するリスクが減らせます。
本記事では、100記事以上のリフォーム記事を執筆してきた私が、「中古マンション購入時の注意点」について解説しました。
・中古マンション購入の注意点
・おすすめの築年数
・買ってはいけない中古マンションの特徴
本記事を読めば、資金計画を立てる際の心構えができ、物件探しも簡単になるでしょう。
中古マンション購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
中古マンションを購入するときの5つの注意点
中古マンションを購入する際に気をつけるべきポイントは、以下の5つです。
1.仲介手数料がかかる
2.「頭金・手付金・仲介手数料」は現金で支払う必要がある
3.維持費がかかる
4.管理状況が悪いと資産価値が付きづらくなる
5.災害リスクの有無を調べる必要がある
それぞれについて、詳しく説明していきます。
1.仲介手数料がかかる
中古マンションの購入は、新築マンションと違って「仲介手数料」が発生します。
不動産会社が間に入って取引をするためです。
不動産会社に支払う仲介手数料の上限額は、以下の計算式で求められます。
物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
このように、中古マンションの価格によっては、100万円以上の仲介手数料がかかってしまいます。
ただし、以下の2パターンに当てはまる場合は仲介手数料がかかりません。
・売主が不動産会社に仲介手数料を支払った
・不動産会社の自社物件だった
仲介手数料の有無は事前に確認し、資金計画に組み込むことを忘れないようにしましょう。
2.「頭金・手付金・仲介手数料」は現金で支払う必要がある
中古マンション購入で住宅ローンを組む際、以下の3つを現金で用意する必要があります。
・頭金
・手付金などの諸費用
・仲介手数料
「頭金」は、住宅ローンの総返済額を減らすために最初に支払う費用を指します。
物件価格の10〜20%が相場です。
「手付金」は、買主が売主に物件価格の一部を先払いするための費用です。
手付金をはじめとする諸費用は、物件価格の5〜8%が相場となっています。
3,500万円の中古マンションの場合、およそ650万円の初期費用が必要です。
【表1】中古マンション購入時に発生する初期費用の目安（3,500万円の物件の場合）
諸費用と仲介手数料は、金融機関によってはローン払いが適用されます。
しかし、ローンが適用されない場合は、数百万円もの費用を現金で支払わなければなりません。
資金計画を立てる際は、初期費用を支払えるだけの蓄えがあるかどうかも確認しておきましょう。
3.維持費がかかる
中古マンションを購入すると、「固定資産税」「修繕積立金」といった維持費用が発生します。
それぞれについて詳しく解説していきます。
■固定資産税
「固定資産税」は、不動産の所有者が支払う地方税のことで、土地と建物それぞれに発生します。
固定資産税を割り出すための計算式は、以下の通りです。
固定資産税評価額×1.4％（標準税率）
土地と建物の算出額を合計すると、その年のおおよその税額が割り出せます。
計算に使用する「固定資産税評価額」は、役場の固定資産課税台帳で確認してください。
また、標準税率は市区町村で異なる場合があります。
詳しい金額が知りたい方は自治体の役場HPをチェックしましょう。
■修繕積立金
「修繕積立金」とは、10〜15年に1度行われるマンションの改修工事に使用する費用のことです。
修繕の内容が大掛かりになる程、修繕費用が大きくなるため、住民から毎月費用を積み立てて資金を用意します。
東京カンテイが行った「三大都市圏 中古マンションのランニング・コスト」では、修繕積立金の相場は月15,000円前後という結果が出ています（築25年の場合）。
【表2】首都圏 中古マンションの管理費＆修繕積立金
修繕積立金にプラスして、管理費用も15,000円ほどかかってくるため、月々30,000円前後の出費があると念頭に置いておきましょう。
4.管理状況が悪いと資産価値が付きづらくなる
管理状況が悪い中古マンションは、将来物件を売却することになった場合、資産価値が付きづらくなります。
主なチェックポイントは以下の3つです。
・どんな住民が住んでいるか
・治安は悪くないか
・共用部分は片付けられているか
内見の際、過去にトラブルが起きていないか不動産会社に確認しましょう。
治安の良し悪しは、警視庁が作成した『犯罪者情報マップ』で確認できます。
また、エントランスやゴミ置き場などの共用部が荒れているマンションは、適切な管理が行き届いていない可能性があるので、あまりおすすめできません。
5.災害リスクの有無を調べる必要がある
災害リスクの少ない中古マンションを探すために、以下の2つのポイントに着目してください。
・耐震性に問題がないか
・水害リスクが避けられる海抜か
それぞれについて詳しく解説していきます。
■耐震基準を重視するなら1981年以降の物件を選ぶ
耐震性を重視するなら、「新耐震基準」が設けられた1981年（昭和56年）以降の中古マンションがおすすめです。
新耐震基準では、「震度6〜7の大きな地震にも耐えられること」が新たな基準として定められています。
平成7年に起きた「阪神・淡路大震災の報告書」によると、新耐震基準以前の建物は「軽微・無被害」の項目は35%にとどまりました。
一方、新耐震基準以降の建物は、70%が「軽微・無被害」という結果になっています。
【表3】阪神・淡路大震災における築年数別の被害状況
地震のリスクに備えるのであれば、築年数40年未満の物件を探しましょう。
■海・川沿いに住んでいるなら海抜もチェックする
海や川沿いに住んでいる方は、地震による津波などの水害リスクを避けるために、その土地の「海抜」を調べておくことも大切です。
より海抜が高い場所の物件を選び、上層階に入居することで、水害リスク対策に繋がります。
海抜を調べたら、下記表の「浸水深の目安」と照らし合わせ、安心して入居できそうかチェックしましょう。
「浸水深」とは、津波や洪水で家屋が水で覆われて浸水した際の、地面から水面までの深さを指します。
10m規模の津波に備えるのであれば、4階以上の部屋がおすすめです。
【表4】浸水程度の目安
なお、現在地の海抜は国土地理院の『地理院地図』でチェックできます。
ぜひ、内見時に確認してください。
築年数で迷ったら25年前後の中古マンションがおすすめ
築何年の中古マンションを購入するかで迷ったら、築年数25年前後の物件をチェックしましょう。
築年数25年の物件は、新築マンションの半額で購入できる上、設備や内装も比較的綺麗です。
公益財団法人東日本不動産流通機構が調査した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」では、築26年以降価格が下げ止まるという結果が出ています。
【表5】中古マンションの築年帯別平均価格
将来マンションを売却する際も、築25年の物件であれば値崩れしにくいといえるでしょう。
新耐震基準も適用されているため、価格・安全面ともにバランスが取れています。
契約時は書類の内容を前もって把握しておく
中古マンションの契約時は、前もって不動産会社から書類を預かり、すべての内容を把握しておくことが大切です。
契約時には不動産会社と書類の読み合わせを行います。
あらかじめ書類に目を通していないと、耳慣れない単語に戸惑うばかりで内容が頭に入らないという事態に陥りかねません。
購入後にミスマッチが起きるのを防ぐためにも、事前に書類の内容をしっかり理解し、疑問点があれば担当者に確認するようにしてください。
買ってはいけない中古マンションの3つの特徴
買ってはいけない中古マンションの特徴として、以下の3つが挙げられます。
・住民のマナーに問題がある
・生活に不便な立地に建っている
・管理費と修繕積立金が安すぎる
購入後に後悔するのを防ぐためにも、しっかりチェックしておきましょう。
1.住民のマナーに問題がある
一目見て住民のマナーに問題があるとわかる中古マンションは、避けた方が無難です。
入居後、住民トラブルに発展しかねません。
ゴミ置き場やポストが汚いまま放置されていたり、掲示板に注意喚起のチラシがあったりするような物件には注意しましょう。
管理組合の議事録を見せてもらうのもよい方法です。
議事録には過去に発生した出来事が記録されているため、住民のマナーの良し悪しが推し量れます。
2.生活に不便な立地に建っている
生活する上で不便な立地に建っている中古マンションもおすすめできません。
・スーパーや病院が近くにない
・最寄駅の電車の本数が少ない
・学校が近くにない
上記に当てはまるような中古マンションは、後々の資産価値も付きにくい物件です。
内見時には、生活に必要な施設が近辺に揃っているかどうかも忘れずにチェックしてください。
3.管理費と修繕積立金が安すぎる
管理費と修繕積立金が安すぎる物件は、共用部の管理がきちんと行えなかったり、マンションの修繕に必要な費用が足りなくなったりする恐れがあります。
築25年の中古マンションの場合、管理費と修繕積立金の相場は合計して月30,000円弱です。
相場に比べて安すぎると、入居後に修繕積立金が大幅に値上げされてしまうこともあります。
修繕積立金の安さが気になったら、管理組合に「長期修繕計画」がきちんと立てられているか確認すると安心です。
まとめ｜中古マンション購入の注意点を知って最高の物件を探そう
本記事では、中古マンション購入の注意点について説明しました。
中古マンションの購入を検討しはじめる前に、以下のポイントを押さえておくことが大切です。
・仲介手数料がかかる
・「頭金・手付金・仲介手数料」は現金で支払う必要がある
・維持費がかかる
・管理状況が悪いと資産価値が付きづらくなる
・災害リスクの有無を調べる必要がある
注意点を把握した上で、以下の特徴に当てはまる物件はなるべく避けましょう。
・住民のマナーに問題がある
・生活に不便な立地に建っている
・管理費と修繕積立金が安すぎる
入居後に後悔しないためにも、しっかり注意点を理解しておくことが重要です。
ぜひ本記事を参考に、長く愛せる中古マンションを見つけてください。